Виды ипотечного кредита и условия его развития в РФ

Комментируя статью Дефо в поддержку законопроекта, профессор Калифорнийского университета (Mark Rose) приводит аргумент, высказанный писателем Джонатаном Свифтом по другому поводу, но все же вполне уместный в контексте обсуждаемого вопроса. В своем анонимно опубликованном сатирическом эссе об ирландских детях, известном под названием "Скромное предложение", Свифт замечает, что собственные дети могут, конечно, рассматриваться как собственность, но это еще не означает, что ими можно свободно торговать на рынке. Иными словами, хотя основой дискурса о воровстве литературных произведений является "интимная" связь автора с его произведением, сама по себе такая связь не может наделять абсолютным правом собственности*(286).

 

История принятия Статута королевы Анны заслуживает  не меньшего внимания, чем сам текст  закона. Перипетии, связанные с принятием закона, подробно и со знанием дела (на основании архивных документов и публикаций того времени) изложены известным специалистом по английской словесности и истории права интеллектуальной собственности Марком Розом (Mark Rose), о котором мы упоминали выше, в его книге 1993 года "Авторы и собственники: изобретение авторского права". На основных моментах этой увлекательной и почти детективной истории мы бы хотели остановиться подробнее.

книги печатать без получения предварительного согласия со стороны авторов как собственников продуктов своей эрудиции и труда. Но для самих разработчиков более важное значение имело определение статуса книготорговцев как лиц, которым авторы на законных основаниях передали свое право и титул*(290). Иными словами, правам авторов в законопроекте отводится важная, но все же второстепенная роль. Закрепляя в новом контексте права книготорговцев законопроект, таким образом, сохраняет преемственность с предшествующим законодательством.

 

общин, появилось  положение, согласно которому после истечения 14-летнего срока право "на печать или распоряжение копиями" вновь возвращалось автору, если он был еще жив, на второй срок в 14 лет. После многочисленных дебатов и с учетом поправок в апреле 1710 года закон был принят и вступил в силу.

 

Для всех книг, изданных до принятия закона, Статут королевы Анны устанавливал срок охраны в 21 год, который начинал течь с даты принятия закона, т.е. с 10 апреля 1710 года. Таким образом, на произведения Шекспира, Мильтона и многих других знаменитых авторов срок охраны истек в 1731 году. Судебные разбирательства между конкурирующими книготорговцами, вопреки казалось бы однозначной логике закона, в большинстве случаев завершались в пользу лондонских книготорговцев, членов Stationers Company*(296). Однако, стремясь укрепить свое положение и полностью устранить правовую неопределенность путем продления срока действия авторского права, лондонские книготорговцы организовали в 1735 году настоящую кампанию по лоббированию.

В марте 1735 года они направили в парламент  прошение о необходимости законопроекта, который бы обеспечил большую эффективность закона 1710 года, в частности, посредством установления единого срока охраны в 21 год. С "высоты" сегодняшнего дня с его изощренными идеологическими играми вокруг вопросов защиты интеллектуальной собственности особый интерес представляет тактический опыт лондонских книготорговцев.

 

 

§ 3. Образ романтического автора и гения-изобретателя: формирование и эволюция

 

Неудачные попытки  ученых-юристов по созданию теории авторского права связаны с тенденцией мифологизировать "авторство", что приводит их к невозможности (или отказу) признать это фундаментальное понятие тем, чем оно является, - понятием, сконструированным культурой, экономикой и обществом, а не реальным или естественным понятием.

Питер Джази*(299)

 

В героическом  повествовании исторические перемены показываются, как если бы их источником была гениальность отдельных людей, индивидуальный гений, называемых в  целях удобства "изобретателями". При таком подходе Эдисон изобрел  электрический свет, Белл - телефон, Гуггенберг - печатный станок, Ватт - паровой двигатель и т.д. Но ни один отдельный человек не может быть автором изобретения ex nihilo. Возвышение одиночного изобретателя до положения единственного творца, в лучшем случае, преувеличивает его влияние на события, а в худшем случае, отрицает вовлеченность тех более скромных членов общества, без труда которых его задача могла оказаться невыполнимой.

Джеймс Бурке*(300)

 

 

Во введении к данной главе мы уже обратили внимание на то, что возникновение и развитие права интеллектуальной собственности следует относить к определенному историческому периоду. Сейчас же обратим внимание на социально-культурный контекст, в котором происходило формирование новой отрасли права и которому мы обязаны определенному "словарю" понятий и аргументов, который до сих пор сохраняет свои позиции. Именно из этого словаря черпают аргументы защитники усиления интеллектуальных прав в информационную эпоху.

 

Так, центральное  понятие авторского права - понятие "автор" - входит в словарь культуры в современном ему значении не ранее 18 века и тесно связано с идеей "романтического автора", которой мы обязаны эпохе романтизма.

Как подчеркивается в предисловии к книге "Привилегия и собственность: эссе по истории  авторского права", позитивной тенденцией в исследованиях по истории авторского права следует считать дистанцирование от любых односторонних интерпретаций, которые сводят эволюцию тех или иных правовых концепций к господству той или иной идеи: "Не существует великого образца, который бы объяснял развитие законодательства в области авторского права во всех обществах, между тем тщательно исполненная работа над первоисточниками может привести к открытию новых нарративов для новых социальных условий, но при осознании одного из центральных парадоксов правовой теории: что право является одновременно и совокупностью правил и дискурсом о том, какими должны быть эти правила"*(301).

Однако можно  ли утверждать, что понятие романтического автора является такой универсальной  объяснительной моделью, сторонники которой явно преувеличивают ее значение? Мы полагаем, что нет. Скорее, речь идет о важной, возможно, центральной части правового дискурса, в рамках которого находит свое признание и реализуется регулирование результатов интеллектуальной деятельности. Рассматривать идею романтического автора в разрезе права интеллектуальной собственности позволяет тот факт, что в конце 18 - начале 19 века история права и эстетики имеют очевидные точки пересечения.

оригинальность"*(302).

идентичными и, естественно, что имена книжников-переписчиков история не сохранила.

 

 

Глава 3. Недостатки рынка ипотечного кредитования в  России. Рекомендации по их устранению

 

Сегодня развитие ипотеки  в России сдерживается следующими основными  факторами:

1. Ограниченный платежеспособный спрос населения.

“По оценкам Минэкономразвития  России даже при самых "либеральных", практически несуществующих параметрах (ипотечный кредит предоставляется  на 15 лет величиной 70 % от стоимости  жилья при цене одного квадратного  метра 11 200 рублей с кредитной ставкой 10 %), максимальная граница доступности для населения России не более 10 %”. ²²

2. Низкие объемы и невысокое качество нового жилого строительства в субъектах Российской Федерации обуславливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.
3. Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости.

Так, например, очевидно какое большое значение для развития рынка жилья имеет земельное  законодательство. Однако Земельный  кодекс Российской Федерации на момент его принятия в 2000 году (по оценке Экспертного совета при Правовом управлении Аппарата Государственной Думы) содержал не менее чем в 29 статьях отсылки на законы или нормы, которые ещё предстояло создать. В 2003 году положение мало изменилось. Только в июле этого года Правительство Российской Федерации внесло крайне важный для развития жилищного строительства законопроект "О переводе земель из одной категории в другую".

Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью имеют различные дефиниции, а также различным образом решают одни и те же правовые вопросы. Все это, очевидным образом, увеличивает административные издержки, являющиеся одной из составляющих любого ипотечного кредита.

4. Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства.

Традиционными участниками  жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлтерские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.

5. Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства населения - нежелания жить в долг ("берешь чужие деньги и на время, а отдавать приходится свои и навсегда").

Также самым существенным недостатком ипотеки является так  называемая "переплата" за квартиру, которая может достигать 100 % и более. "Переплата" по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести ещё некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариусу, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.д. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10 % первоначального взноса на приобретение жилья.

Ещё один "минус" ипотеки - большое количество требований ипотечных  банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие  регистрации российского гражданства, определенный стаж работы на одном  месте, положительная кредитная история, возможность представить поручителей по кредиту и т.п.

Среди недостатков можно  отметить и высокие проценты. Сегодня  процент составляет в среднем 14 % годовых и это немало. Это в  США выдают кредиты под 6 % и то "рисковым" клиентам, чья кредитная история не известна. А если что-то случится, и не будет предоставляться возможным выплачивать кредит?

А также к недостаткам  рынка ипотечного кредитования относится  принятие во внимание, некоторыми кредитными организациями, доходов только по основному  месту работу, подтвержденных справками установленного образца (2 НДФЛ, налоговая декларация).

В настоящее время  ипотека вызывает много разноречивых мнений. Одни утверждают, что при  нынешнем уровне жизни этот способ решения жилищной проблемы еще долго  останется непопулярным. Другие - что ипотека пришла в нашу страну как раз вовремя. А между тем существующие в стране программы развития ипотеки не работают, да и доверия у населения эти программы вызывают не много.

Развитие ипотечного кредитования в нашей стране способствовало бы оживлению в инвестиционной сфере, повышению социальной стабильности в обществе, преодолению глубокого социально-экономического кризиса в целом. С другой стороны этот финансово-экономический кризис затрудняет создание в России национальной системы ипотечного кредитования. Но если условия ипотечного кредитования будут приспособлены к платежеспособному спросу населения, а источником финансирования ипотечных кредитов станут дополнительные доходы бюджета, возникающие в результате подъема жилищного строительства, то развитие и становление системы ипотечного кредитования возможно и в условиях экономической нестабильности.

Во-первых, ипотечное  кредитование в условиях переходной экономики нужно ориентировать  в первую очередь на те категории  населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков. Доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, - значительная и составляет не менее половины желающих улучшить свои жилищные условия.

Во-вторых, для тех  граждан, у которых нет достаточных  собственных сбережений в денежной форме, это ограничение преодолевается за счет оплаты ими части нового жилья старым жильем. Граждане, получающие в установленном порядке жилищные субсидии и жилищные сертификаты, могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту.

В-третьих, условия ипотечного кредитования должны соответствовать  доходам основной части населения, номинироваться в рублях, выдаваться на срок до 10 - 15 лет, иметь низкую процентную ставку (7 - 10 % годовых). Такие условия, как показал опыт, даже при весьма малой доле кредита (10 - 20 %) становятся сильным стимулом для принятия населением решения о покупке жилья, обеспечивая мобилизацию собственных средств. По мере роста доходов населения и улучшения финансово-экономической ситуации условия кредитовании постепенно будут приближаться к условиям финансового рынка.

В-четвертых, практический опыт подтверждает, что даже при 10 - 20 % ипотечного кредитования в покупке жилья значительно увеличивается спрос на жилье. Это приводит, в конечном итоге, к эффекту мультипликации налогов. Возникающие дополнительные налоги превышают объем кредитования, вызвавшие такой доход бюджета.

В-пятых, поскольку ипотечное  кредитование создает дополнительные доходы бюджета, то они могут служить  одним из источников финансирования ипотечного кредитования вместе с внебюджетными  источниками финансирования жилья, которые имеются в каждом регионе и городе. Далее система становится самодостаточной и может расширяться за счет других источников финансирования, в том числе заемных средств финансовых институтов.