Виды ипотечного кредита и условия его развития в РФ

Чтобы оформить ипотеку, созаемщику необходимо предоставить банку-кредитору  те же документы, что и заемщику.

Кредиторы - банки (кредитные  организации) и иные юридические лица, которые после анализа кредитоспособности заемщика, заключают с ним кредитный договор и ведут учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде ценной бумаги - закладной, права на которую банк вправе переуступить.

“Кредитор должен выполнять  следующие функции:

• в установленный срок предоставить ипотечный кредит на основе установления кредито - и платежеспособности заемщика (определяется в зависимости от условий и требований кредитования);
• обслуживать предоставленные ипотечные кредиты;
• оформить кредитный договор и договор об ипотеке”. ¹⁴

Оформив договор об ипотеке, кредитор с этого момента становится залогодержателем. Это дает ему возможность предъявить денежные требования к должнику в случае невыполнения им обязательств по кредитному договору. Компенсация предоставляется из стоимости заложенного недвижимого имущества. Также кредитор в этом случае имеет преимущество по сравнению с другими кредиторами залогодателя.

Инвесторы - юридические  и физические лица, приобретающие  ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, имитируемые кредиторами  и операторами вторичного рынка. Главным образом это институциональные  инвесторы, такие как паевые инвестиционные и пенсионные фонды, инвестиционные фонды, страховые компании, портфельные управляющие. “Учитывая, что рейтинг ипотечных ценных бумаг близок к рейтингу суверенного долга, можно предположить, что данный вид финансового инструмента станет популярным среди российских и западных инвесторов”. ¹⁵

Правительство создает  условия для надежного функционирования системы ипотечного кредитования, осуществляет надзор за деятельностью кредиторов, содействует некоторым группам  населения в приобретении жилья.

Существует также много  второстепенных участников рынка ипотечных  кредитов, таких, как поручители, продавцы жилья, операторы вторичного рынка  ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию), органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховые компании, оценщики, риелторские фирмы.

Поручитель - человек, берущий  на себя обязательства заемщика ипотечного кредита перед ипотечным банком в том случае, если заемщик не сможет или откажется их соблюдать.

В последнее время  банки стали реже требовать от заемщика наличия одного или нескольких поручителей. Немалую роль в этом сыграла и конкуренция между  ними. Обычно от того, есть ли у заемщика поручитель, зависит процент ипотечного кредита. Как правило, при наличии поручителей он немного ниже. Поручителем может быть любой человек, а также юридическая организация. Это могут быть родственники или друзья заемщика, его организация-работодатель и т.д. Если заемщик не может самостоятельно погашать кредит, поручитель обязан полностью возместить банку остаток суммы, а также все проценты по ней. Также поручитель должен компенсировать расходы банка по перераспределению долга (судебные издержки, оформление необходимых документов и т.д.).

Ипотека загородного дома немного сложнее ипотеки обычной квартиры, так как возникает огромное количество дополнительных рисков. Например, приобретая загородный дом, человек, кроме него, приобретает и землю.

В результате все права  банка-кредитора переходят после  выплаты кредита к поручителю, который впоследствии вправе требовать от заемщика возмещение своих расходов в судебном порядке.

Продавцы жилья - это  физические и юридические лица, продающие  жилые помещения, находящиеся в  их собственности или принадлежащие  другим физическим или юридическим лицам.

Операторы вторичного жилья - это специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредитов.

Страховые компании выполняют  функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путем осуществления  следующих видов страхования:

• страхование риска повреждения и уничтожения объекта;
• страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки;
• страхование риска потери жизни и трудоспособности заемщика.

Расходы по ежегодному страхованию  несет заемщик.

Оценщики - это юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании.

Риелторские фирмы - юридические  лица, профессиональные посредники на рынке купли-продажи недвижимости, оказывающие услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк.

Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования - государственный регистратор, нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д.

Государственный регистратор - орган государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки.

Нотариус - согласно российскому  законодательству договор залога прав собственности на недвижимость и  договор купли-продажи требует  нотариального заверения.

Паспортные службы - регистрируют граждан по месту жительства.

Органы опеки и попечительства - обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

 

2.3 Инструменты  и виды ипотечного кредита

 

В системе мер по становлению  и развитию жилищного ипотечного кредитования в банке важное место  отводится обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования.

“Под инструментами  ипотечного кредитования понимается механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного  долга и уплаты процентов по кредиту. Инструменты ипотечного кредитования определяют форму организации денежного потока по долгосрочному ипотечному кредиту”. ¹⁶

Инструменты ипотечного кредитования призваны увязать интересы кредитора и заемщика путем:

• обеспечения прибыльности ипотечной деятельности и возвратности средств кредитора, защиты его средств от инфляции;
• снижение рисков ипотечного кредитования;
• обеспечения таких условий кредитования, при которых кредит становится доступным для заемщика.

Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди  которых можно назвать следующие:

• ситуация в экономике (уровень инфляции, доходы населения, денежная политика правительства и т.п.);
• источники и цена привлеченных средств для выдачи ипотечных кредитов;
• необходимость обеспечения простоты и доступности для понимания расчетов по кредитам.

“Все инструменты  ипотечного кредитования могут быть как самоамортизирующимися (предусматривающими равномерные выплаты - постоянный ипотечный  кредит), так и "шаровым платежом", с фиксированными выплатами основной суммы долга, нарастающими платежами, с переменной ставкой”. ¹⁷

“Первая группа кредитов - стандартный ипотечный кредит предлагает такую организацию денежного  потока, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как правило, ежемесячных взносов. Такой кредит называется аннуитетный ипотечный кредит. Срочный аннуитет - это денежный поток с равными поступлениями в течение ограниченного времени. Поступления делаются в конце (или в начале) равных временных интервалов.

Для расчета платежей по кредиту применяется следующая формула:

 

 

где R - размер месячного платежа по кредиту;

P - сумма ипотечного кредита;

n - общее число платежей по кредиту за весь срок кредита (количество месяцев);

r - процентная ставка по кредиту за месяц. ”¹⁸

Платеж по кредиту осуществляется ежемесячно. Заемщик ежемесячно выплачивает равные суммы, часть которой идет на погашение кредита и часть - на уплату начисленных за месяц процентов, что, во-первых, дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту, во-вторых, поскольку проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту, то заемщик выплачивает процентов меньше, чем, если бы не осуществлялось ежемесячное погашение части основного долга и проценты начислялись бы на всю сумму полученного кредита. Банк в свою очередь наряду с начисленными процентами получает в погашение часть выданного кредита, т.е. данный вариант наиболее удобен для России.

“В целях анализа, а также по просьбе заемщика может  быть рассчитан баланс основной суммы  кредита на любой месяц кредитного срока. При этом используется следующая формула:

 

 

где Рt - баланс долга на конец t-ого периода;

R - размер ежемесячного взноса;

t - оставшееся число платежей (количество месяцев) до окончания кредитного срока;

r - процентная ставка по кредиту за месяц”. ¹⁹

Модификацией стандартного аннуитетного кредита с ежемесячными платежами является ипотечный кредит с двухнедельной периодичностью платежей, который позволяет сократить  срок кредита и общую сумму  процентных платежей.

Вторая группа кредитов - ипотечные кредиты с переменными выплатами - подразделяются на две подгруппы: кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора, и кредиты с альтернативными инструментами ипотечного кредитования, использующие индексирующие коэффициенты.

“Среди кредитов второй группы наиболее распространенными  являются кредиты с переменной процентной ставкой, кредиты с фиксированной  выплатой основной суммы долга, кредиты  с "шаровым" платежом, ипотека  с ростом платежей, индексируемые кредиты.

В условия нестабильной экономики наиболее примелем кредит с переменной процентной ставкой. В  его основе лежит пересмотр процентной ставки в зависимости от изменения  ситуации на финансовом рынке, то есть в соответствии с изменением стоимости привлекаемых ресурсов. Изначально расчеты проводятся по формуле стандартного аннуитетного ипотечного кредита. Полученная таким образом сумма платежа действует до пересмотра процентной ставки. Затем аналогичный расчет, учитывающий новую процентную ставку, делается на оставшийся срок кредита и так далее для каждого периода кредита, характеризующего переменной ставкой”. ²⁰

Применяя кредит с  переменной процентной ставкой, можно  столкнуться с рядом проблем, а именно:

• не все устанавливаемые индексы для пересмотра процентной ставки, верно отражают инфляцию и реальную стоимость ресурсов;
• частый пересмотр процентной ставки делает кредит менее привлекательным;
• возможна несопоставимость платежей по кредиту и доходов заемщика;
• относительная сложность инструмента;

При использовании кредита с переменной процентной ставкой процент по нему, как правило, устанавливается на 1,5-2 % ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой.

Таким образом, в заранее  оговоренное время (чем выше инфляция, тем чаще) меняется номинальная стоимость платежей с учетом изменений в индексе заработной платы, а номинальная стоимость непогашенного остатка долга изменяется с учетом динамики индекса инфляции.

Разновидностью кредита  с двойной индексацией является кредит с регулируемой отсрочкой платежа, который предполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных организаций для банка, а другая - сделать кредит доступным для заемщика. Первая ставка, более высокая, называется "контрактной ставкой", т.е. определяет размер платежа, который сделает кредитование рентабельным для банка, и который клиент должен был бы в принципе выплачивать банку. Размер этого процента регулярно рассчитывается на основе ставки процента на межбанковском рынке кредитов.

Однако в действительности регулярные ежемесячные платежи  по кредиту заемщик делает по достаточно низкой ставке, которая называется "платежной". Разница между  величиной, которую клиент должен банку  по контрактной ставке, и тем, что  он платит по платежной ставке, регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика периодически пересчитывается исходя из возросшей суммы задолженности таким образом, чтобы к концу срока клиент погасил ее полностью. Можно сказать, что платежи по полной "контрактной" процентной ставке взимаются в более поздний срок.

В то же время использование  кредитных инструментов (в частности, инструмент с регулируемой отсрочкой  платежей) с индексацией основной суммы долга сопряжено с проблемой  роста кредитной задолженности или "негативной амортизации", что увеличивает риск ликвидности, который означает, что приток наличных средств в банк может оказаться недостаточным по сравнению с величиной платежей по требованиям вкладчиков (включая платежи по процентам). Очевидно, что риск ликвидности выше для тех банков, пассивы которых сконцентрированы в краткосрочных депозитах, а активы - в долгосрочных кредитах.