Инвестиционный проект строительства жилого дома

-цели, в  рамки которых должен вписываться  и инвестиционный проект;

-организационная  структура, не нарушая целостности и учитывай влияние которой, подстраиваясь под которую, должен осуществляться проект;

-задачи, часть которых должен взять  на себя проект;

-технологии, которые могут принципиально  отличаться от проектных и  что требует пересмотра основных  подходов к осуществлению основного  производства;

-кадровый  потенциал, испытывающий новое  возмущающее воздействие под  влиянием проекта, что порождает  реакцию на него, готовность или  нежелание его поддерживать.

Внешняя среда как дальнее окружение  проекта представляет собой не совокупность факторов, а сложную систему, поскольку  ее факторы связаны между собой, она подвижна и в ней происходят изменения, имеет место неопределенность и т.д. Для снижения неопределенности внешней среды необходимо:

-полно  охарактеризовать окружение проекта; 

-установить  имеющие отношение к проблеме  факторы и группу участников;

-установить  природу неопределенности и вероятность  того, что некоторые события будут  развиваться непредсказуемо;

-определить  степень влияния на проект  контроля участников и факторов  окружения; 

-установить  потенциальные проблемы (высокую  зависимость, высокий риск, низкую  отдачу от контроля и др).

Процесс анализа окружения проекта включает следующие этапы:

-составление  перечня всех участников и  факторов, которые имеют или могут  иметь влияние на успешную  реализацию проекта; 

-составление  карты всех участников и факторов  в трех концентрических кругах  по уровням: контроль, влияние,  оценка;

-определение  степени зависимости проекта  от участников и факторов;

-установление  риска того, что какие-то параметры  внешней среды будут изменяться  в интересах проекта. 

Управление  проектами как системный процесс  имеет ряд характерных отличий  от традиционного производственного  управления. Производственное управление имеет дело с более предсказуемыми ситуациями, большинство функций  повторяется с периодичностью, заранее  известной, и сам процесс управления построен на этой одинаковости. Управление проектами, наоборот, должно способствовать созидательным изменениям. В проекте  значительно труднее находиться в рамках бюджета и сроков.

Таким образом, проект как социально-экономическая  система имеет следующие признаки, которые должны учитываться в  целях эффективного управления:

-наличие  активного человеческого элемента, нестационарность;

-стохастичность  поведения; 

-трудности  определения предельных возможностей  системы; 

-способность  изменять структуру, сохраняя  целостность и жизнеспособность;

-способность  формировать варианты поведения; 

-способность  адаптироваться к изменяющимся  условиям (внешним и внутренним  управляющим воздействиям);

-способность  и стремление к целеобразованию.

Для реализации системного подхода к управлению проектами необходима систематизация и классификация проектов, поскольку  проявление перечисленных особенностей проекта как системы будет  иметь различные последствия  в зависимости от вида проекта, его  категории. Возможны разные подходы  к классификации и систематизации, но представляется целесообразным остановиться на подходе, в соответствии с которым  за основу классификации принимается  следующее:

тип проекта - по сферам деятельности (технические, организационные, социальные, смешанные);

класс проекта - по составу проекта (монопроект - отдельный проект независимо от его типа, масштаба, предметной области и других признаков; муль-типроект - комплексный проект, состоящий из ряда монопроектов и требующий определенных подходов к управлению и к оценке их комплексной эффективности; мегапроект - целевые программы развития регионов, отраслей, включающие в себя ряд моно- и мультипроектов, - образовательные, экологические, социальные, организационные и другие проекты, объединенные программой развития региона);

масштаб проекта - по размерам проекта, количеству участников и степени влияния  на окружение (мелкие, средние и крупные);

длительность  проекта - по срокам реализации (кратно-, средне- и долгосрочные);

вид проекта - по характеру предметной области  и целям, в том числе проекты  изменений - проекты, независимо от вида, типа, масштаба, которые развиваются  внутри уже функционирующего предприятия  и направлены на изменение показателей  его деятельности.

Проблема  целеполагания в рамках проекта является важнейшим этапом инвестиционного менеджмента на микроуровне. Возможен пересмотр целей, исключение каких-то подцелей, усложняющих процесс достижения суперцели.

С позиций  целезадающих и целевоспринимающих субъектов цели делятся на внутренние и внешние. Внутренняя цель определяется мотивами действующих субъектов, их ориентацией, наличием установок и предпочтений. Эта цель предполагает выполнение проекта в срок в пределах бюджета. Внешние цели определяются ожиданиями, т.е. тем, каких действий ожидают другие: руководство предприятия, партнеры, администрации разных уровней.

Проектные цели могут подразделяться на явные и неявные. Явные цели четко определены и распределены по степени приоритетности. Приоритетность должна иметь следующие уровни:

цели, достижение которых определяет успех проекта;

цели, которыми частично можно пожертвовать для  достижения целей первого уровня;

цели, имеющие  характер дополнения.

План  проекта и план предприятия в  условиях системного подхода к управлению проектами не совпадают и содержат каждый свои цели и задачи, не вступающие в противоречие друг с другом. Соблюдение правил формализации процесса целеполагания сводит к минимуму ошибки в этом процессе.

Для оценки эффективности инвестиционных проектов используются различные виды показателей: показатели эффекта, доходности, окупаемости  и финансовые показатели. Ниже представлено краткое описание каждой из групп  и некоторых входящих в неё  показателей. Некоторые показатели предполагают учёт временной стоимости  денег, а некоторые – нет. Те показатели, которые учитывают временную  стоимость денег (NPV, IRR, DPB) основываются на базовой концепции теории финансов – DCF (Discount Cash Flows), поскольку производится операция дисконтирования.

Показатели эффекта.

Чистый недисконтированнный доход

Чистым  недисконтируемым доходом называется накопленный чистый доход за весь расчётный период, исчисляемый по формуле

                                           

                                         (1)

где - чистый денежный поток периода t.

Этот  показатель не учитывает временную  стоимость денег и поэтому  его применение некорректно с  точки зрения теории финансов. Но, несмотря на этот недостаток, данный показатель находит применение на практике на практике.

Чистый  приведённый доход (NPV)

Чистый  приведённый доход (Net Present Value, NPV) на сегодняшний день является общепризнанным показателем эффективности инвестиционных проектов. Чистый приведённый доход — это стоимость, полученная путем дисконтирования отдельно на каждый временной период разности всех оттоков и притоков (доходов и расходов), накапливающихся за весь период функционирования объекта инвестирования по фиксированной, заранее определенной процентной ставке (ставке дисконтирования).

                              

                                      (2)

где - инвестиции в период t,

- чистый денежный поток периода t,

- ставка дисконтирования

n – длительность проекта (количество периодов t).

Метод оценки эффективности инвестиционных проектов по чистому приведенному доходу построен на предположении, что представляется возможным определить приемлемую ставку дисконтирования для определения текущей стоимости будущих доходов. Если чистый приведённый доход больше нуля проект можно принимать к осуществлению, если меньше нуля его следует отклонить.

Показатели  доходности.

Учётная доходность (ARR)

Учётная доходность (Accounting Rate of Return, ARR) является одним из самых известных способов оценки эффективности инвестиционных проектов. Можно встретить и другое название этого показателя – средняя норма рентабельности (Average Rate of Return, ARR). Средняя норма рентабельности представляет собой доходность проекта как отношение между среднегодовыми поступлениями от его реализации и величиной начальных инвестиций:

                                 

                               (3)

 где  - чистый денежный поток периода t,

- длительность проекта (количество  лет),

- начальные инвестиции,

- ликвидационная стоимость.

Преимуществом данного метода является простота расчетов. Однако у ARR есть целый ряд недостатков: он не учитывает временную стоимость  денег и позволяет сделать  очень грубую оценку эффективности  проекта 

Индекс прибыльности (PI)

Индекс  прибыльности (Profitability Index, PI) представляет собой отношение чистых денежных доходов к приведенным на ту же дату инвестиционным расходам. Он позволяет определить, какой доход получает инвестор на одну денежную единицу вложенных средств. Расчёт индекса прибыльности производится по следующей формуле:

                                          

                                     (4)

где - инвестиции в период t,

- чистый денежный поток периода  t,

  - ставка дисконтирования,

- индекс прибыльности,

 n – длительность проекта.

Если  индекс прибыльности проекта больше 1 это означает его дополнительную доходность при данной ставке дисконтирования. Если значение данного показателя рентабельности меньше единицы, это означает неэффективность проекта. Однако следует принимать во внимание, что большее значение индекса прибыльности не всегда соответствуют более высокому значению NPV и наоборот.

Внутренняя норма  доходности (IRR)

Внутренняя  норма доходности (Internal Rate of Return, IRR) - это норма доходности, при которой дисконтированная стоимость притоков денежных средств равна дисконтированной стоимости оттоков, т.е. коэффициент, при котором дисконтированная стоимость чистых поступлений от инвестиционного проекта равна дисконтированной стоимости инвестиций, а величина чистого приведённого дохода (NPV) нулю. Для ее расчета используют те же методы, что и для чистой текущей стоимости, но вместо дисконтирования потоков наличности при заданной минимальной норме процента определяют такую ее величину, при которой чистая текущая стоимость равна нулю.

                       

                            (5)

 где  - инвестиции в период t,

- чистый денежный поток периода  t,

- внутренняя норма доходности,

 n – длительность проекта.

Проект  считается приемлемым, если рассчитанное значение IRR не ниже требуемой инвесторами  нормы рентабельности. Значение требуемой  нормы рентабельности определяется инвестиционной политикой компании  и стоимостью её капитала.

К достоинствам этого критерия можно отнести  объективность, независимость от абсолютного  размера инвестиций. Кроме того, он легко может быть приспособлен для сравнения проектов с различными уровнями риска: проекты с большим  уровнем риска должны иметь большую  внутреннюю норму доходности. Однако у него есть и недостатки: сложность  «бескомпьютерных» расчетов и возможная необъективность выбора нормативной доходности, большая зависимость от точности оценки будущих денежных потоков.

Показатели окупаемости

Окупаемость проекта характеризуется сроками  окупаемости рассчитанными с учётом и без учёта временной стоимости денег (на практике  - операция дисконтирования).

Срок окупаемости (PB)

Срок  окупаемости (Payback Period, PB), определяемый как ожидаемое число периодов, в течение которых будут возмещены первоначальные инвестиции рассчитывается в соответствии с формулой (6).

                                                       

                                   (6)

где - начальные инвестиции,

- чистый денежный поток периода  t,

PB - период  окупаемости

Дисконтированный  период окупаемости (DPB)

Для учёта  разной временной стоимости денег  рассчитывают дисконтированный период окупаемости (DPB). Дисконтированный период окупаемости рассчитывается аналогично простому периоду окупаемости, однако при суммировании чистого денежного потока производится его дисконтирование. Расчёт производится по следующей формуле:

                                                  

                             (7)

где  - ставка дисконтирования (рассчитанная на соответствующий период),

- дисконтированный период окупаемости.

К недостаткам  дисконтированного периода окупаемости  следует отнести то, что этот метод  оценки эффективности инвестиционных проектов игнорирует период освоения проекта (период проектирования и строительства), отдачу от вложенного капитала, т.е. не оценивает его прибыльность, а  также не учитывает различий в  цене денег во времени и денежные поступления после окончания  возврата инвестиций. Этот метод применим только проектам, предполагающим инвестиции только в начальной стадии осуществления  проекта.