Инвестиционный проект строительства жилого дома

Чаще  всего, панельная застройка преобладает  в районах, где больше свободной  территории и там, где с экономической  точки зрения на реализацию жилья  в монолите потребуется гораздо  больше времени.

Основой для панельного строительства, как и для щитового, являются рамочная конструкция и обшивка, прослойка  стен и поэтажный монтаж. В то же время планирование, создание предварительных  заготовок и технология сборки несколько  отличаются.

Современные панельные конструкции  пользуются большой популярностью. Как правило, их составляющие комплектуются  уже на предприятии, включая все  необходимые наполнители: утеплитель в межбалочных пространствах, дополнительный утеплитель, внутренняя влагоизоляция и наружная ветрозащита. Внутренняя отделка и наружная обшивка из дерева, основа для оштукатуривания или отделка клинкером производятся на месте. В завершение в панели встраиваются все коммуникационные соединения для бытовой техники, окна и наружные двери.

После сборки составных частей на месте устанавливаются крыша, бытовые  агрегаты и другое необходимое оборудование. Затем производится внутренняя отделка: окраска стен или оклеивание их обоями, установка внутренних дверей. В результате сокращается срок от начала сборки до готовности «под ключ» примерно до пяти недель.

Наряду с оштукатуренными или  обложенными клинкером наружными  стенами многие застройщики все  чаще выбирают деревянную обшивку. Что  же касается архитектуры дома и его  планировки, то, как правило, застройщику  предлагается достаточно много вариантов. Но в то же время он вправе внести поправки во внутреннюю и внешнюю  планировку дома в соответствии с  собственными представлениями. Однако заказывая индивидуальный архитектурный проект, имейте в виду, что это нарушит цикл автоматизированного производства, что приведет к увеличению срока выполнения строительства дома.

Панельное строительство не случайно стало таким популярным. Главное  преимущество заключается в том, что создаются дома экологически чистые и с минимальным расходом энергии, пригодные для современной  техники.

Панельный дом, как и другие деревянные дома, годится не только для коттеджа на одну или две семьи. Опыт показывает, что из панелей также успешно  можно возводить административные здания, школы или детские сады. Это дополнительный аргумент в пользу панельного строительства.

 

3.3 Капитальные вложения

 

На строительстве  жилого дома задействовано 2 бригады -30 человек.

Таблица 3.1 – Необходимые специальности для строительства жилого дома

Должность, квалификация	Кол-во(чел.)		Возможные категории работников	Источник пополнения	Оклад в месяц, руб.	Занятость (мес)	Затраты на проект руб.
	имеется	дополнительно
Бригадир	1				30000	8	240000
Прораб	1				35000	8	280000
Каменщик	20				25000	8	4000000
Стропальщик	2				14000	8	224000
Бетонщик	4				12000	8	384000
Сварщик	2				25000	8	400000
ВСЕГО	30		Всего затрат				5928000

Таблица 3.2 – Себестоимость строительства панельного дома, тыс. руб.

Статьи затрат	2011
	год
Материалы и комплектующие	223747
Электроэнергия	14278
Оплата труда	5928
Транспортные расходы	49
Амортизация	689
Ремонт	314
Себестоимость	250000

 

Таким образом, строительство дома обойдется строительной компании в 318696,3 тыс. руб.

Проведем  анализ затрат по всему инвестиционному плану. Из таблицы 3.3 видно, что сначала затраты проводятся по каждому месяцу строительства жилого дома, а затем поквартально до 2013 года.

Сначала банк предоставляет строительной компании 30% от общей стоимости строительства дома, а затем также выплачивает кредит частично, 20%, 15%, 10%.

Таблица 3.3 – Инвестиционный план

Показатель		фев. 08	мар. 08	апр. 08	май. 08	июн. 08	июл. 08	авг. 08	сен. 08
Затраты на строительство		31869,1	67143,1	67143,1	57365,3	22946,1	20651,5	27879,5	23697,7
жилого дома	тыс. руб.
в т.ч. НДС	тыс. руб.	3983,7	8392,89	8392,89	7170,6	2868,2	2581,4	3484,9	2962,19

 

Далее рассмотрим состав и структуру основных средств  ОАО «СтройКом».

Таблица 3.4 – Структура основных средств

Показатель	Ед. изм	сен. 08	4 кв. 2011	1 кв. 2012	2 кв. 2012	3 кв. 2012
Балансовая стоимость	тыс. руб.	318696	318164,8	310197,44	302230,04	294262,6
Нормативный срок службы	лет	40
Планируемый срок службы	лет	25
Амортизация	Тыс. руб.	531,2	7967,4	7967,4	7967,4	7967,4
Фактический износ	тыс. руб.
накопленным итогом		0,267	4,267	8,2666667	12,266667	16,267
Остаточная балансовая	Тыс. руб.
стоимость		318164,8	310197,4	302230,04	294262,6	286295,2

 

Таблица 3.5 – Стоимость жилого дома, руб.

Количество комнат	Этаж	Площадь свободная, кв. м.	Ст-ть кв. м., с учетом S балкона (лоджии), руб.	Общая стоимость за квартиру, с учетом балкона (лоджии)
Трехкомнатная	2 Этаж	91,43	44300	4050349
Двухкомнатная	2 Этаж	60,51	44800	2710848
Четырехкомнатная	2 Этаж	125,38	44300	5554334
Однокомнатная	2 Этаж	46,81	45300	2120493
Однокомнатная	2 Этаж	37,29	45300	1689237
Четырехкомнатная	3 Этаж	125,38	44300	5554334
Трехкомнатная	3 Этаж	93,43	44300	4138949
Двухкомнатная	3 Этаж	63,82	44800	2859136
Однокомнатная	3 Этаж	46,81	45300	2120493
Однокомнатная	3 Этаж	37,29	45300	1689237
Четырехкомнатная	4 Этаж	125,38	44300	5554334
Трехкомнатная	4 Этаж	93,59	44300	4146037
Двухкомнатная	4 Этаж	63,82	44800	2859136
Однокомнатная	4 Этаж	46,81	45300	2120493
Однокомнатная	4 Этаж	37,29	45300	1689237
Четырехкомнатная	5 Этаж	125,38	44300	5554334
Трехкомнатная	5 Этаж	92,4	44300	4093320
Двухкомнатная	5 Этаж	63,82	44800	2859136
Однокомнатная	5 Этаж	48,06	45300	2177118
Однокомнатная	5 Этаж	37,29	45300	1689237
Четырехкомнатная	6 Этаж	125,38	44300	5554334
Трехкомнатная	6 Этаж	92	44300	4075600

 

Общая площадь  квартир составила 10992,86 кв. м., а общая стоимость квартир составила 490869443 руб. Как видно из таблицы 11, стоимость кв. м однокомнатной квартиры стоит 45300 руб., двухкомнатной-44800 руб., трехкомнатной-44300 руб. Но это цена не окончательная, так как квартиры не будут проданы в срок, а стоимость жилья с каждым годом уваливается, для этого есть процент удорожания, равный 1,5%.

Таблица 3.6 – График продажи квартир

Наименование	4 кв. 2011	1 кв. 2012	2 кв. 2012	3 кв. 2012	4 кв. 2012	1 кв. 2012	2 кв. 2012	3 кв. 2013
Площадь, кв. м	728,15	951,22	1335,05	1309,68	1448,98	1291,41	1974,29	1936,55
Стоимость, тыс. руб.	32487,4	42372,3	57715,5	60475,1	67627,8	57597,8	88148,5	86780,4

 

Как видно  из таблицы 3.5, наибольшее количество площадей происходит на летний период. В это время потребители наиболее активны, также на объем реализации площадей влияет то, что после сдачи жилого дома на заселение, близлежайшая территория не достаточно благоустроена, люди сталкиваются с проблемой отсутствия городского транспорта, магазинов, поликлиники и детских садов. Больше всего, реализовано квартир во 2 и 3 квартале 2010 года – 1974,29 кв. м и 1936. 55 кв. м. Выручка от реализации квартир с каждым кварталом увеличивается, с 32487,4 тыс. руб. в 4 квартале 2008 до 86780, 4 тыс. рублей в 2010 г. На это повлияла работа маркетингового отдела. Реклама на телевидении, в печати и на радио, способствует реализации.

Таблица 3.7 – Прогнозный отчет о движении денежных средств

Показатели	Сумма
Выручка от реализации	490869,4
Себестоимость	318696,6
Амортизация	64270,4
Валовая прибыль	107902,4
Налог на прибыль	25896,576
Нераспределенная прибыль / убыток	82005,824
Поток от операционной деятельности	146276,22
Капиталовложения	39837
Поток от инвестиционной деятельности	-39837
Сальдо суммарного потока	106439,22
Прибыль	172173,4
Рентабельность	154,2

 

Как видно  из таблицы 3.7, выручка от реализации квартир составит 490869,4 тыс. руб., себестоимость 318696,6 тыс. руб., поток от операционной деятельности составит 146276,2 тыс. руб., а рентабельность составит 154,2%. Налог на прибыль составляет 24% от валовой прибыли. Рентабельность горит о том что на каждый вложенный рубль ОАО «СтройКом» получит 154 рубля.

А теперь рассчитаем срок окупаемости инвестиционного  проекта

                                       Со = Ип / Дг * К,                                         (8)

где Со – срок окупаемости проекта, лет;

Ип – инвестиции, руб.;

Дг – ежегодный доход, руб.;

К – коэффициент дисконтирования.

Со= 250.000.000 / 490.869.400= 0,5 (без учета дисконтирования)

Инвестиционный  проект окупится за 7 месяцев.

Для того чтобы  окупить затраты, необходимо продавать  квартиры на сумму 250000000 руб./7 мес = 35.714.286 руб. в месяц.

Определим срок окупаемости с учётом дисконтирования.

Коэффициент дисконтирования определяется по формуле:

                                       

                                                         (9)

где Кдt – коэффициент дисконтирования для t-года;

k – темп изменения ценности денег (обычно принимается на уровне среднего процента по банковским кредитам: 0,21);

t – номер года с момента начала инвестиций.

Kд = 1: (1+0,21) =0,8264;

Зная, что  доход будет составлять 490.869.400 руб., то с учетом коэффициента дисконтирования – 490.869.400*0,8264 = 405.654.472.

За первый год сумма дисконтирования  составит 405654472 руб., этого будет  достаточно, чтобы покрыть все  расходы, связанные со строительством панельного дома на сумму 250000000 руб. ОАО  СК «СтройКом» получит прибыль за вычетом инвестиций.

 

 

 

5. Схема финансирования и анализ рисков

 

Возможные финансовые и прочие риски при  осуществлении проекта строительства  – квартиры в возводимом застройщиком доме пользуются устойчивым спросом, все  полученные от реализации средства направляются на выполнение работ по строительству  жилого дома, финансовые риски сведены  к минимуму.

Прочие  риски (связанные с местом, способом строительства и т.п.) не превышают средние показатели по новостройкам города.

Меры  по добровольному страхованию застройщиком рисков – не предпринимались в  связи с незначительностью рисков.

Строительная  компания для строительства панельного дома берет кредит в банке «ВТБ 24» на сумму 250.000.000 руб., сроком на 5 лет под 16% годовых. Погашение кредита происходит равными долями, с одновременной выплатой процентов в размере 8.000.000.

Таблица 3.8 – Расчет по кредиту с банком

Год	Кредит	Погашение задолженности	Остаток	Процент
	250.000.00
2011		50.000.000	200.000.000	32.000.000
2012		50.000.000	150.00.000	24.000.000
2013		50.000.000	100.000.000	16.000.000
2014		50.000.000	50.000.000	8.000.000
2015		50.000.000	0	0