Инвестиционный проект строительства жилого дома

 

С помощью показателя комплексной  оценки ликвидности баланса (Л _общ) оценим изменения финансовой ситуации на предприятии за анализируемый период с точки зрения ликвидности.

    Лобщ. = (К1хА1+ К2хА2+К3хА3):(К1хП1+К2хП2+К3хП3)              (8)

где, К₁, К₂, К₃ - весовые коэффициенты, учитывающие значимость показателей с точки зрения сроков поступления средств и погашения обязательств. В отечественной практике они имеют  значения: К = 1,  К = 0,5 ,  К = 0,3.

Оптимальное значение общего показателя ликвидности: Л_общ 1

       Л²⁰⁰⁸_общ = (4375х1+36229х0,5+23735х0,3):(12518х1+0х0,5+0х0,3)= 2,37

Л²⁰⁰⁹_общ = (0х1+5140х0,5+46944х0,3):(22363х1+0х0,5+0х0,3) = 0,74

Л²⁰¹⁰_общ = (0х1+6503х0,5+22389х0,3):(26623х1+0х0,5+0х0,3) = 0,37

 

Таким образом, показатель комплексной оценки ликвидности баланса на 2008 год был равен 2,37, а на 2010 год - 0,37, что свидетельствует о понижении ликвидности баланса.

Рассчитав платежный излишек или недостаток, делаем вывод что соотношение А₁≥П₁, А₂≥П₂, А₃≥П₃, А₄≤П₄ не соблюдается, отсюда следует, что баланс предприятия не является абсолютно ликвидным.

Таблица 2.6- Анализ относительных показателей ликвидности

	Статьи баланса и коэффициенты ликвидности	Нормальные  ограничения	2008 год, тыс. руб.	2009 год, тыс. руб.	2010 год, тыс. руб.	Отклонения  +;-  тыс. руб.
						2009	2010
1	2	3	4	5	6	7	8
1.	Денежные средства
2.	Краткосрочные финансовые вложения (ценные бумаги)		4375			-4375
3.	Итого денежных средств и ценных бумаг (стр.1+2)		4375			-4375
4.	Дебиторская задолженность		36229	5140	6503	-31089	1363
5.	Итого денежных средств, ценных бумаг  и дебиторской задолженности (стр.3+4)		40604	5140	6503	-35464	1363
6.	Запасы и затраты (за минусом расходов будущих периодов)		23735	46944	22389	23209	-24555
7.	Итого ликвидных средств (стр.5+6)		64339	52084	28892	-12255	-23192
8.	Краткосрочные кредиты и займы
9.	Кредиторская задолженность		12518	22363	26623	9845	4260
10.	Итого краткосрочных обязательств (стр.8+9)		12518	22363	26623	9845	4260
11.	Коэффициент абсолютной ликвидности (стр. 3/10)	>0.2-0.25	0,35	0,00	0,00	-0,35	0,00
12.	Коэффициент ликвидности (критической  оценки срочности) (стр.5/10)	>0.7-0.8	3,24	0,23	0,24	-3,01	0,01
13.	Коэффициент текущей ликвидности (покрытия) (стр.7/10)		5,14	2,33	1,09	-2,81	-1,24
14.	Доля ликвидных средств в активах		0,30	0,16	0,12	-0,15	-0,04

За анализируемый  период коэффициент абсолютной ликвидности снизился на 0,35 и стал равен нулю, это значит, что предприятие не сможет погасить в ближайшее время краткосрочную задолженность за счет денежных средств. 

Коэффициент текущей ликвидности в 2010 году снизился до 1,09, что ниже показателя предыдущего года на 1,24, это свидетельствует о неплатежеспособности предприятия на ближайший промежуток времени.

Коэффициент критической оценки срочности ниже нормы, это значит, что предприятие  не сможет осуществить расчеты по краткосрочным обязательствам за счет средств на различных счетах, а также за счет средств в расчетах, то есть денежных средств.

Предприятие считается платежеспособным, если структура  его баланса  является удовлетворительной. Для признания структуры баланса удовлетворительной рассчитывают два основных показателя:

-коэффициент  текущей ликвидности (нормативное  значение >2);

-коэффициент  обеспеченности собственными оборотными  средствами (нормативное значение >0,1). [9]

В 2010 году К_тл2008 =1,09<2, т.е. коэффициент не удовлетворяет нормальному значению. Таким образом, структура баланса считается не удовлетворительной. При этом рассчитаем коэффициент восстановления платежеспособности на срок              6 месяцев.

                          К = (К_ТЛ2010 + 6/Т*(К_ТЛ2010 – К_ТЛ2009))/2                        (3)

К = (1,09 + 6/12*(1,09 - 2,33))/2 = 0,235

Т.к. значение этого коэффициента меньше 1, вероятности  восстановить платежеспособность в ближайшие 6 месяцев нет. [8]

В целом  финансовое состояние строительной компании в 2007 году позволило не допускать задержек выплат заработной платы и производить своевременную оплату текущих налоговых платежей и платежей во внебюджетные фонды.

Учитывая  резкие скачки цен на материальные ресурсы, ОАО СК «СтройКом» осуществлял поиск путей снижения общей себестоимости работ и услуг, уменьшению расходов по содержанию основных средств, часть из которых не используется в производственном процессе.

Проводился  анализ и поиск возможности повышения отдачи от долгосрочных финансовых вложений.

 

 

 

 

3. Инвестиционный проект строительства жилого дома ОАО СК «Стройком»

 

3.1 Сущность проекта

 

Цель  проекта заключается в строительстве  жилого дома. Для финансирования проекта  планируется взять кредит в сумме 250 млн. рублей в банке «ВТБ 24». Цель проекта строительства – строительство  многоквартирного дома в рамках комплексного освоения предоставленного земельного участка. На предоставленном земельном  участке планируется строительство 9-этажного панельного жилого дома. Строительство панельного жилого дома ведет подразделение ООО СК «СтройКом» ООО «Домостроительное управление» в  микрорайоне «Степной».

Собственник земельного участка – земельные  участки находятся в государственной  собственности (разграничение государственной  собственности на землю не проведено).

Границы и площади земельного участка, предусмотренные  проектной документацией – общая  площадь предоставляемого застройщику  земельного участка для строительства 1 очереди жилого дома – 2769 кв. м. Площадь застройки 1 очереди жилого дома составляет 589 кв. м.

Элементы  благоустройства – проектом предусмотрено благоустройство прилегающей территории с устройством проездов и автостоянок с асфальтобетонным покрытием, площадок различного назначения для нужд населения. Покрытие подъездов, площадок и пешеходных тротуаров предусмотрено согласно нормам дорожных одежд. Освещение прилегающей территории предусмотрено установкой светильников на опорах освещения и на козырьках подъездов. Для отвода ливневых вод предусмотрено использование ливневой канализации. Проектом выполнена разработка по проекту 9-этажного жилого дома, 6 подъездов. В доме – однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры. Описание технических характеристик указанных самостоятельных частей – в квартирах все комнаты изолированные. Во всех квартирах – санузлы раздельные.

Состав общего имущества:

– межквартирные  лестничные площадки;

– лестницы;

– нежилые  помещения, в состав которых входят помещения, имеющие инженерные коммуникации, а также помещения водомерного  узла, насосной и ИТП;

– крыши;

– подкровельное пространство;

– ограждающие  несущие и ненесущие конструкции  дома;

– механическое, электрическое, санитарно-техническое  и иное оборудование, находящееся  в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более  одного помещения;

– земельный  участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства  и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства  дома объекты, расположенные на указанном  земельном участке.

Этапы и сроки  реализации проекта – окончание  строительства жилого дома – 3 квартал 2011 года. Срок передачи квартиры назначен на 3 квартал 2013 года.

 

3.2 Технология строительства жилого дома

 

Во всем мире проблему доступного жилья решают строительством панельных  домов.

Основой технологии панельного строительства является поэтапный монтаж рамочных конструкций, которые включают все необходимые наполнители: утеплитель в межбалочных пространствах, дополнительный утеплитель, внутренняя влагоизоляция и наружная ветрозащита.

В панельный блок встраиваются окна и двери, а также все необходимые  коммуникации. В завершение устанавливается  сантехническое и тепловое оборудование, производится окраска стен или оклеивание их обоями.

В России строительство панельных  домов стало активно появляться в начале 60-х годов, так называемые «хрущевки» возводились ускоренными темпами и обходились сравнительно недорого, помогая снять остроту жилищного вопроса, панельные дома того времени обнаружили при эксплуатации целый ряд изъянов – постоянные сквозняки, как результат неустойчивой герметизации и полное отсутствие шумоизоляции.

Качество панельного дома.

Холодные и тонкие наружные стены  сводили на нет попытки жителей панельного дома утеплиться. «Брежневки», «корабли» и дома 504-й серии, которые появились позднее, строились с учетом недоработок предыдущих конструкций, но из-за тотальной экономии и отсутствия качественных материалов также оставляли желать лучшего.

В 90-е гг. прошлого века научный прогресс привнес новый импульс в строительство панельных домов. Появилась теплые многослойные технологии, на их основе были созданы так называемый сэндвич-панели, конструкция которых выполнена из двух слоев тяжелого армированного бетона и утепляющего слоя полистирола либо минеральной ваты. Толщина такой панели 350–400 мм, что вполне можно сравнить с добротной кирпичной стеной. И сравнение будет в пользу панельного дома, потому как такие стеновые конструкции позволяют экономить до 40% теплоэнергии.

Те же многослойные технологии применяются  для изготовления межэтажных перекрытий панельного дома, благодаря чему квартира приобретает тепло-звукоизоляцию не только по вертикали, но и по горизонтали. Уровень звукоизоляции в таких квартирах составляет 80–90 децибел, что почти в два раза больше чем в старых панельных домах. Дополнительным плюсом стеновых сэндвич-панелей является их огнестойкость и повышенная устойчивость к воздействию агрессивных сред.

Технология изготовления наружного  контура с применением полистиролбетона позволяет без особых затрат менять размеры помещений, конфигурацию наружных стен и привязку оконных проемов, использовать различные виды отделки.

Учитывая недостатки предыдущих серий, строительная компания увеличила количество типоразмеров панелей, качество утеплителя, наружной и внутренней отделки, усложнив архитектурно-планировочные решения панельных домов.

В стремлении довести панельные  дома до уровня кирпично-монолитных применяются  самые современные технологии производства, разрабатываются новые типы стеновых соединений, где для герметизации монтажных наружных стыков и швов используются фасадные герметики на основе акрила и силикона, а также специальные утеплители стыков, полиуретановые монтажные пены, герметизирующие ленты и еще целый спектр специализированных материалов. Находит свое применение технология «бесшовных фасадов». Это позволяет эффективно решить вопрос энергосбережения и водостойкости стен панельного дома.

На сегодняшний день появилась  возможность использовать цельные  потолочные панели, что ликвидирует целый букет проблем, с которым сталкивался новосел панельного дома. В большинстве новых серий домов предусмотрено остекление балконов и лоджий. Новосел получает повышенную комфортность за счет улучшенной звукоизоляции и теплозащиты (например, трехслойные наружные стеновые панели с изоляцией из пенополистирола в изделиях серии «Оптима»), а также возможность вносить изменения в планировку квартир. Фасады изготавливаются в разных вариантах отделки, имеют привлекательный фактурный слой с использованием гранитной или мраморной крошки, а также керамики.

Сегодня российские ГОСТы и СНиПы, которых придерживаются отечественные строительные компании, не уступают мировым стандартам. Панельные новостройки в полной мере отвечают санитарно-гигиеническим нормам, а по качеству и долговечности приближаются к кирпично-монолитным, при сохранении преимущества в цене.

Светлая квартира с высокими трёхметровыми  потолками, большой кухней, отделенными  от всякого постороннего шума спальней и детской, и правда, мало походит  на морально устаревшую квартиру-коробку.

Панельный дом строится по принципу конструктора: на стройплощадку подводятся уже  готовые детали будущего дома, из которых  «составляют» жилой дом. Детали будущего дома (панели) делают на заводах, называющихся, чаще всего домостроительными комбинатами.

Такая технология строительства обуславливает главное  отличие панельного домостроения от монолитного: стандартную планировку. Стандартная планировка предполагает строго определенное количество и площадь помещений в квартире. Один удачный вариант панельного дома, как правило копируется тысячами, отсюда так называемые «серии» домов, дома одной серии как две капли воды похожи на друг друга. Эта особенность панельного домостроения может быть как достоинством, так и недостатком: с одной стороны, покупатель в панельном доме твердо знает, какую квартиру он приобретает, с другой стороны, такое строительство предполагает отсутствие свободной планировки.

Домостроительные  комбинаты зачастую сами осуществляют строительство домов, разрабатывая новые собственные серии и  совершенствуя технологии. В панельных  домах последних лет постройки  зачастую встречаются весьма удачные  технологические и инженерные решения, что позволяет им успешно конкурировать  с «монолитом».

Типовые панельные дома строятся быстрее, так  как инвестору не требуется время  для разработки и согласования нового проекта. По этой причине квартиры в  панельных домах, как правило, дешевле.