Отчет об оценке 3 комнатной квартиры

МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО  ХОЗЯЙСТВА

ФГОУ ВПО Бурятская  сельскохозяйственная академия

им. В.Р.Филиппова

Институт дополнительного  профессионального образования  и инноваций

 

 

 

 

Цыриторон Дарина Дашинимаевна

КУРСОВАЯ РАБОТА

 Тема: Отчет об оценке 3 комнатной квартиры

расположенной по адресу: Забайкальский край Забайкальский район п.Забайкальск ул. Красноармейская д.36 кв.25

дата оценки: май 2008г

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Улан – Удэ,

2008

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………..3

1. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ……………………………..4

1.1. Сведения об объекте оценки……………………………………………...5

1.2. История  объекта оценки…………………………………………………..6

1.3. Анализ окружения объекта оценки……………………………….………7

1.4. Анализ рынка недвижимости…..………………………………………..12

1.5. Описание и анализ объекта оценки…………………………….……….14

2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА….…………..19

2.1.Сравнительный подход…………………………………………………...19

2.2. Доходный подход подход………………………………………………..22

2.3. Затратный подход………..………………………………………….……25

3. СОГЛАСОВАНИЕ И РЫНОЧНАЯ ОЦЕНКА СТОИМОСТИ………….34

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………..37

СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ..………………………...38

ПРИЛОЖЕНИЕ 1. Таблицы

ПРИЛОЖЕНИЕ 2. Фото объекта оценки

 

 

Г-ке Васильевой М.В..

 

 

Сопроводительное письмо

 

 

 

Уважаемый г-ке Васильева М.В.

 

в соответствии с договором от 13 мая 2008 г., заключенным между Вами и Цыриторон Д.Д.., мы произвели осмотр и оценку объекта, указанного выше.

Целью оценки является определение  рыночной стоимости объекта в  соответствии с нормами Стандарта  профессиональной практики и Кодекса профессиональной этики Российского общества оценщиков.

При оценке мы исходили из предположения, что объект не заложен  и не обременен долговыми обязательствами  и ограничениями на возможное  использование территории.

Обращаю внимание, что это письмо не является отчетом по оценке, а только предваряет отчет, приведенный далее.

На основании информации, представленной и проанализированной в приведенном ниже отчете об оценке объекта, мы пришли к заключению, что рыночная стоимость оцениваемого объекта по состоянию на 13.05.2008г составляет:

(2250919 рублей.).

Всю информацию и анализ, использованные для оценки стоимости, Вы найдете в соответствующих разделах отчета.

Если у Вас возникнут  какие-либо вопросы по оценке или  по методике её проведения, использованной нами, пожалуйста, обращайтесь непосредственно ко мне.

 

 

С уважением 

 

 

 

         ВВЕДЕНИЕ

 

С переходом России на рыночные отношения стал развиваться  рынок недвижимости как составная и существенная часть общего рынка. Недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса. Для эффективного ведения бизнеса предприниматель должен разбираться в вопросах оценки недвижимости.

Поскольку предметом учебной дисциплины «Оценка недвижимости» является изучение теории, методических подходов, а также практики оценочной деятельности, то целью данной курсовой работы является нахождение рыночной стоимости объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: Забайкальский край п.Забайкальск ул.Красноармейская д.36 кв.25

Для осуществления поставленной цели необходимо решить  следующие  задачи:

1. рассмотреть конкретный объект недвижимости, его характеристики, влияющие на стоимость;
2. рассмотреть рынок недвижимости г. Улан – Удэ, выявить факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости на этом рынке;
3. определить стоимость объекта недвижимости с применением  таких методов оценки, как затратный, сравнительный, доходный методы.

Российский рынок недвижимости  находится на стадии становления и постепенного развития. На рынке недвижимости в качестве товара выступают права на объекты недвижимости. Для создания нормального рынка недвижимости  необходимо юридически оформить недвижимость, то есть создать на каждый объект недвижимости  кадастровое дело с последующей государственной регистрацией.

Стоимость строительства  на первичном рынке недвижимости зависит от множества факторов. Основными  факторами  повышения стоимости  строительства могут быть постоянный рост цен на материалы, комплектующие и энергоносители, что актуально  для России и для Бурятии в частности. Причем эти повышения  не всегда соответствуют инфляции. Главная причина заключается  в отсутствии необходимого сопоставимого контроля за сметными нормами, за ценами на отдельные компоненты строительства. Снижение стоимости строительства, в основном, относится к жилищному строительству, так как в России уровень обеспеченности населения квартирами очень низок, а возможность приобретения жилья на рынке недвижимости ограничена, так как у населения нет достаточных свободных средств для приобретения жилья, кроме небольшой части населения, имеющий достаточный уровень доходов.

Курсовая работа состоит  из трех глав. В первой главе  рассмотрены  сведения об  объекте оценки, его история, также проведены: анализ среды местоположения объекта и анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.

Во второй главе определяется рыночная стоимость объекта. При  определении стоимости недвижимости используются три основных подхода: затратный метод; метод прямого сравнительного анализа продаж; метод капитализации дохода.

В третьей главе проводится согласование результатов и заключение рыночной стоимости.

 

1. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Оценка рыночной стоимости  рассматриваемого объекта должна включать в себя следующие этапы:

Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе необходимо провести анализ данных, характеризующих природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющих на рыночную стоимость объекта в масштабах региона, города и района расположения объекта.

Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе детализировать информацию, относящуюся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществляется путём изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и нотариусами, регистрирующими сделки. Провести также анализ цен предложения на рынке объектов недвижимости.

Анализ наилучшего и  наиболее эффективного использования: вывод сделать на основе собранной информации с учетом существующих ограничений и типичности использования недвижимости для района расположения объекта.

Оценка стоимости земли: выявить сопоставимые продажи свободных участков земли, в их цены внести поправки с учетом особенностей оцениваемого участка; исходя, из этого определить текущую рыночную стоимость участка в составе оцениваемого объекта недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

1.1. Сведения об объекте оценки

Таблица 1.1

Описание объекта недвижимости

1	2
Адрес объекта:	Забайкальский край п.Забайкальск  ул.Красноармейская д.36 кв.25
Тип объекта недвижимости:	Жилая квартира
Цель оценки:	Купля-продажа
1	2
Оцениваемые права: улучшения земельный  участок	3-х комнатная квартира в 6-ти этажном многоквартирном доме
Юридическое описание:	Собственность Васильева Марина Владимировна
Размер земельного участка:	Нет
Улучшения (здания и сооружения)	4-ий этаж 6-ти этажного многоквартирного дома
Наилучшее и наиболее эффективное использование участка без улучшений:	Жилая застройка
С имеющимися улучшениями:	Использование в качестве жилой  квартиры
Наиболее вероятные покупатели	Граждане со средними доходами
Опасности, вызванные окружающей средой:	Нет
Ценность в качестве природного, культурного, развлекательного или научного объекта	Нет
Зона градостроительной ценности:	Зона жилой застройки
Дата оценки:	13.05.2008г
Оцененное маркетинговое время:	2 месяца
Рыночная стоимость, рассчитанная: Затратным методом; Методом прямого сравнительного анализа продаж; Доходным методом.	343930,1 3680000   2131296
Окончательное заключение о рыночной стоимости объекта	2250919

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 1.2

Описание улучшений

1	2
Общая характеристика	( архитектурный стиль, конструктивные  и объемно-планировочные решения, тип, серия)
Ориентация  относительно сторон света	Северо-восток, окна: кухня, зал, спальня; Юго-запад-спальня
Год постройки	1996
Площадь общая, м2	74,27
Площадь полезная, м2	43,4
Количество  этажей	6
Класс капитальности	Первый
Строительные  характеристики:	(тип, материал, состояние)
Фундамент	Железобетонные блоки
Стены	Кирпичные
Перекрытия	Железобетонные
Крыша	Шифер
Наружная  отделка	Кирпич силикатный
Полы	ДСП, линолеум
Окна	Стеклопакет
Двери	Железные наружные
Внутренняя отделка	Стены на кухне, в зале и спальнях , коридоре заклеены обоями, полы застелены линолеумом, двери межкомнатные деревянные
Качество  строительства	Новостройка
Привлекательность/ внешний вид	Хороший внешний вид
Требуемый ремонт	Не требуется
Фактический возраст здания, лет	11
Нормативный срок службы, лет	150
Остаточный  срок эксплуатации, лет	139
Системы инженерного обеспечения:	(состояние, необходимый ремонт)
Водопровод	Хорошее (ремонт не требуется)
Электросети	Хорошее (ремонт не требуется)
Канализационная сеть	Хорошее (ремонт не требуется)
Система отопления и охлаждения	Хорошее (ремонт не требуется)
Газ	Нет
Лифт	Нет
Телефон	Есть
Радио	Есть
Телевидение	Есть
Сигнализация (охранная, пожарная)	Есть
Внешнее благоустройство:
Озеленение	Есть
Стоянка для автомашин	Хорошее
Детская площадка	Хорошее
Продолжение табл. 1.2
1	2
Уличное освещение	Хорошее
Тротуары	Хорошее

 

Описание объекта оценки произведено на основании визуального  осмотра, а также экспликации  к плану строения (Приложение). Объектом оценки является трехкомнатная квартира, состоящая их трех жилых комнат,  кухни, коридора, раздельного санузла, встроенного шкафа, балкона общей полезной площадью  74,27 м², в том числе жилой площадью – 43,4м², высота потолка – 2,52м.

Квартира расположена в шестиэтажном кирпичном доме 1996 г. Постройки.

Распределение площадей: кухня – 11,9 м², первая жилая комната – 14,1 м²,  вторая жилая комната – 11,8 м², третья жилая комната –17,5 м², ванная – 3,0м², туалет – 1,2 м², ,  коридор – 13,0 м², шкаф – 0,9 м², балкон – 0,87 м².

В среднем  состояние  объекта недвижимости можно оценить как отличное.

 

1.2. История объекта

Жилой  дом  по ул. Красноармейская был построен в 1996г. Фактический возраст  здания составляет  на 2008 г. 12 лет. В данный момент объект находится в собственности Васильевой М.В.., не собирающегося выставлять объект ближайшее время на продажу. Квартира была приватизирована 5 декабря 2006 г.

 

1.3.Анализ среды местоположения  объекта

Забайкальский район  образован 2 января 1967 года и занимает территорию площадью 5253,6 км². По характеру район равнинный, мелкосопочный, низкогорный. Лесных массивов нет.

В районе располагается  Шивыртуйское месторождение цеолитов, ряд месторождений и проявлений флюорита, бурого угля. В связи со сложившейся конъюнктурой минеральные ресурсы Забайкальского района не востребованы. Добыча Приаргунским  ПГХО цеолита на Шивыртуйском  месторождении заморожена в связи с отсутствием рынка сбыта.

Забайкальский район  расположен на юго-востоке Читинской  области в 451 км от г. Читы.

Территориальное устройство Забайкальского района состоит: из центра – городское поселение "Забайкальское" (пгт. Забайкальск, поселок при станции  Мациевская),  сельское поселение  «Абагайтуйское» (село Абагайтуй), сельское поселение «Рудник-Абагайтуйское» (населенный пункт рудник Абагайтуй), сельское поселение Билитуйское (поселок при станции Билитуй), сельское поселение «Красновеликанское» (поселок Красный Великан, село Семиозерье, село Арабатук), сельское поселение «Даурское» (поселок при станции Даурия), сельское поселение «Степное»  (поселок Степной), сельское поселение «Черноозерское» (поселок при станции Харанор).     

К числу главных транспортных магистралей на территории Забайкальского района относится железная дорога Чита – Забайкальск Забайкальской железной дороги – филиала ОАО «РЖД», а также федеральная автодорога «Чита-Забайкальск».