Отчет об оценке 3 комнатной квартиры

В результате анализа  местоположения объекта оценки не выявлено никаких существенных отрицательных характеристик. К положительным характеристикам можно отнести развитую инфраструктуру, близкое расположение к центру города, допустимый уровень шума, качество постройки дома. Эти характеристики могут способствовать увеличению спроса на объекты недвижимости в этом районе.

1.5. Анализ наилучшего  и наиболее эффективного использования

Недвижимость – это  имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Заключение о наилучшем  использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «Наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном работе, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически возможных, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта недвижимости.

Анализ наилучшего и  наиболее эффективного использования  выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Законодательная разрешенность: Согласно п.3 ст.22 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть переведено в нежилое, если оно расположено на первом этаже жилого дома или выше первого этажа, но помещение под ним является нежилым. Объект оценки – квартира, расположенная на третьем этаже помещение под ней – жилое, следовательно, объект не может использоваться как магазин, офис и т.п.

Законодательно разрешено  строительство жилого объекта, так как объект  не находится в исторической или природоохранной зоне. Но физически осуществимо только строительство жилья, так как объект  оценки, то есть квартира  находится на четвертом этаже в центре здания. Вход в подъезд осуществляется со двора.

 Согласно Техническому паспорту объект оценки является жилым помещением.

Вид разрешенного использования  не позволяет использовать оцениваемое  помещение иначе, чем указано  в Техническом паспорте до внесения Постановления об изменении вида разрешенного использования объекта недвижимости.

Финансовая осуществимость: ввиду того, что оцениваемый объект находится вблизи центра города, он имеет высокую стоимость и использование данного объекта в качестве жилья наиболее оптимально.

Физическая осуществимость: так как объект оценки расположен на четвертом этаже шестиэтажного жилого дома, то наиболее целесообразно использовать его как жилье.

Максимальная эффективность: в связи с тем, что данное жилое помещение расположено на четвертом этаже шестиэтажного жилого дома и вход в подъезд осуществляется со двора, наилучшим и наиболее эффективным использованием  объекта недвижимости можно считать жилое помещение, приносящее доход от сдачи в аренду, или используемое покупателем как жилье.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

Определение рыночной стоимости  объекта недвижимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно  влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости используются три основных подхода: затратный; прямого сравнительного анализа продаж; капитализации дохода.

Возможность и целесообразность применения каждого из подходов, а также выбор методики  расчета определяется в каждом случае, отдельно исходя из многих факторов, в том числе специфики объекта оценки и вида определяемой стоимости.

 

2.1.Затратный подход

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что, проявляя большую сумму, чем та, в которую обойдется в получении соответствующего участка под возведение аналогичного по назначению и качеству в обозримый период без существенных задержек.

Затратный метод основан  на предположении о том, что информированный покупатель обычно не станет платить за существующее здание столько же, сколько за новое, имеющее такую же полезность и построенное по современным стандартам. Это накладывает определение ограничения на использование данного метода и определяет сферу его применения.

Наиболее эффективно он применяется при:

· технико-экономическом  анализе нового строительства,

. определении варианта  наилучшего и наиболее интенсивного  использования земли,

· оценке зданий и сооружений специального назначения,

· оценке для налогообложения,

· подоходном налогообложении,

. оценки недвижимости  на пассивных рынках,

. для проверки результатов,  полученных другими методами.

Ограниченность затратного метода заключается в том, что  он за частую дает неправильную оценку стоимости объектов, возраст которых превышает 10 лет, что обусловлено сложностью измерения износа здания, недостаточным учетом наилучшего и наиболее интенсивного использования, а также невозможностью полного воспроизводства объекта.

Практическая реализация затратного метода оценки объектов недвижимости заключается в последовательном осуществлении следующих этапов:

Процедура оценки включает следующие последовательные шаги:

1. Расчет затрат на возведение новых аналогичных объектов, получение восстановительной стоимости объекта.
2. Расчет затрат на возведение новых аналогичных объектов, получение восстановительной стоимости объекта.

3. Определение величины накопленного износа здания.

4. Уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости здания.
5. Добавление к рассчитанной остаточной стоимости здания стоимости земли.

Общая характеристика затратного метода.

Существует несколько  подходов к определению величины затрат.

Для ранее возведенных  объектов недвижимости вопрос об определении  состава и величины затрат решается довольно просто, поскольку в соответствующих документах органов технической инвентаризации по каждому зданию имеются данные о его восстановительной стоимости на период проведения последней переоценки. По своему содержанию показатель восстановительной стоимости соответствует величине всех затрат, фактически производимых при возведении объекта, то есть, полностью согласуется с результатом применения затратного метода оценки. Следовательно, вопрос заключается лишь в актуализации этого показателя посредством объективного обоснования и использования коэффициента пересчета восстановительной стоимости в цены того периода или момента времени, когда осуществляется оценка объекта.

Для завершения расчетов по затратному методу необходимо определение стоимости земельного участка, на котором размещаются оцениваемые здания и сооружения. При этом принимается допущение, что участок свободен от застройки. Для определения стоимости земельного участка рекомендуется использовать метод сравнительного анализа продаж, а при недостаточно активном земельном рынке - метод остатка. В отдельных случаях возможно использование метода капитализации дохода.

Окончательное определение  стоимости объекта недвижимости по затратному методу производится следующим  образом: восстановительная стоимость уменьшается на величину оцененного износа и к полученному результату прибавляется стоимость земельного участка.

Оценка стоимости восстановления (замещения)

Стоимость строительства  можно оценить двумя способами: по стоимости восстановления или по стоимости замещения. Стоимость восстановления определяется как стоимость создания точной копии оцениваемого сооружения с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам. Стоимость замещения определяется как стоимость строительства на этом же участке современного сооружения эквивалентной полезности с использованием текущих стандартов, материалов, дизайна и текущих цен.

В данном отчете стоимость  строительства оценивается по полной стоимости восстановления (замещения). Для оценки стоимости строительства использовался метод индексации балансовой стоимости.

Балансовая  стоимость – стоимость объекта, определенная на основе сводного сметного расчета, составленного в ценах года, предшествующего началу строительства объекта. Балансовая стоимость (установлена по паспорту здания, получена из архивов Бюро Технической Инвентаризации (БТИ)).

Переход от цен  базисного года к текущим делается с помощью индексов удорожания, а  последние, в свою очередь, определяются с учетом фактических биржевых цен на материалы, энергоносители и труд.

Полная восстановительная  стоимость трехкомнатной квартиры в кирпичном шестиэтажном доме по состоянию на 01.12.2008 определяется по формуле:

 

С2008== Ц1971х Кпопр х Ксейсмич х И1984/1971 х И2001/1984 х Крег х И2008/2001х К1клим х V х НДС

Где Ц₁₉₇₁– цена строительства в 1971 г. 1 м³ здания. Определяется исходя из конструктивных особенностей здания по Сборнику №4 «Укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных, коммунальных зданий и зданий бытового обслуживания для переоценки основных фондов учреждений и организаций, (в баллах) состоящих на государственном бюджете» из данных табл. №50.

К_{сейсмич} - коэффициент, учитывающий удорожание строительства в сейсмических районах, к которым относится и Республика Бурятия. Данный поправочный коэффициент определяется из данных табл. №2 сборника №33 УПВС. Сейсмичность (в баллах) = 8, для административных зданий этот коэффициент равен 1,04.

И_1984/1971 – индекс удорожания строительно-монтажных работ в 1984 г. По отношению к 1971 г. = 1,17, а в 1971 г. = 1,03.

К_рег – региональная поправка к Индексу_1984/1971 для Бурятии = 1,08.

И_2001/1984 – индекс удорожания строительно-монтажных работ в 2001 г. По отношению к 1984 г. На 1.01.2001 г. Этот индекс составил 10,111.

И_2008/2001 – индекс удорожания строительно-монтажных работ в 2007г. По отношению к 2001 г. На 1.01.2008 г. Индекс составил 3,41

К_1клим – поправочный коэффициент для 1-го климатического района, к которому относится Бурятия, учитывает также группу капитальности объекта, определяется из данных табл. 1 сборника №4 УПВС, равен 1,08.

V – объем здания, определяется по техническому паспорту здания = 184,96м³

НДС – налог на добавленную стоимость, по действующему налоговому законодательству равен 18%.

Полная восстановительная стоимость трехкомнатной квартиры кирпичного шестиэтажного по состоянию на 1.12.2007 г. Будет равна:

С₂₀₀₈ =29,4*0,98*1,04*1,17*1,08*3,41*10,111*184,96*1,18=284921,1 рубля

Таблица 2.1.

Стоимость материалов, использованных для внутренней отделки

Наименование материалов	Количество	Площадь	Стоимость  за единицу, руб.	Полная стоимость, руб.	Доля установки  работ, % от стоимости материалов	Стоимость материалов с работой
1	2	3	4	5	6	7
Ручки дверные	16		100	1600	25	2000
Выключатели	7		80	560	25	700
Розетки	9		80	720	25	900
Звонок электр-ий	1		90	90	20	108
Лампочка	12		50	600	20	720
Обои	20		150	3000	50	4500
Клей обойный	6		120	720	10	792
Двери	6		1000	6000	50	9000
Двери в ванную и туалет	2		1000	2000	50	3000
Дверь входная	1		4000	4000	50	6000
Покраска	5		60	300	25	375
Унитаз	1		2000	2000	50	3000
Бачок	1		700	700	50	1050
Ванна	1		6000	6000	50	9000
Смеситель	1		800	800	50	1200
Смеситель на кухню	1		900	900	50	1350
Линолеум		30	200	6000	50	9000
ДСП		179,86	70	12590,2	50	18885,3
Раковина	2		1500	3000	50	4500
Глазок	1		70	70	25	87,5
Замок	1		1550	1550	50	2325
Блоки оконные	3		9000	27000	50	40500
Блоки оконные	1		16000	16000	50	24000
Стоимость материалов с учетом установки						142992,8