Отчет об оценке 3 комнатной квартиры

В стоимость объекта  №3 внесены две корректировки, исходя из этого:

Стоимость объекта оценки = (3000000*2+3150000*2+2420000)/4 = 3680000 руб.

Стоимость объекта методом сравнимых продаж, равна 3680000рублей

 

2.3. Доходный подход

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру  оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Основные этапы процедуры  оценки при данном методе:

1. Оценка потенциального  валового дохода для первого  года, начиная со даты оценки, на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовый доход.

3. Расчет издержек  по эксплуатации оцениваемой  недвижимости основывается на  анализе фактических издержек по её содержанию или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.

4. Пересчет чистого  операционного дохода в текущую стоимость объекта. Существуют два метода пересчета чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.

Метод прямой капитализации  наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.

Метод дисконтирования  денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Расчет чистого операционного  дохода

Информация об источниках доходов и расходов.

Для оценки рыночной арендной платы использованы данные по аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым. Объекты сравнения отбирались на основании следующих критериев: местоположение, доступ к объекту, внешний вид, состояние объекта, качество конструкции, рыночная привлекательность и совокупность дополнительных удобств.  В таблице 2.8. приведены корректировки арендных ставок для сопоставимых объектов.

 

 

 

 

Таблица 2.8

Данные о ставках  арендной платы по сопоставимым продажам

1	2	3	4
Номер объекта сравнения	1	2	3
Местоположение	Ул.Красноармейская	Ул.Красноармейская	ул. Комсомольская
Ставка арендной платы	8000*12/65	7500*12/60	7000*12/60
Общая площадь объекта, м2	65	60	60
Строительные характеристики	Фундамент – бетон, стены  – кирпич, перекрытия – железобетон, кровля - шифер	Фундамент – бетон, стены  – кирпич, перекрытия – железобетон, кровля - шифер	Фундамент – бетон, стены  – кирпич, перекрытия – железобетон, кровля – шифер
Коммунальные услуги	Отопление, освещение, водопровод, канализация, электричество, телевидение, телефон	Отопление, освещение, водопровод, канализация, электричество, телевидение, телефон	Отопление, освещение, водопровод, канализация, электричество, телевидение, телефон
Условия аренды	рыночные	рыночные	Рыночные
Расходы арендодателя	Оклейка обоев перед  вселением = 1500	Оклейка обоев  перед  вселением = 1500р
Срок действия договора	12 мес.	12 мес.	12 мес.
Дата заключения договора
Источник информации	объявление	объявление	Объявление

 

Таблица 2.9.

Отчет о доходах и  расходах на основании полученной информации

Потенциальный валовый  доход от аренды (ПВД)	1	2	3
Рыночная рента, руб.	8000 руб. * 12мес =96000 руб.	7500руб.*12мес.=90000 руб.	7000руб.*12мес.=84000 руб.
Потеря арендной платы  из-за вакансий и неплатежей, %
Действительный валовый доход (ДВД)	96000	90000	84000
Операционные расходы	92,10+30000+5280+ 1500=36872,1	88,00+27600+4560+1500=33748	83,50+25872+4080=30035,5
Постоянные расходы:
Налог на Собственность	92,10	88,00	83,50
Ставка налога на собственность, % от ОБС	0,1	0,1	0,1
Остаточная балансовая стоимость (ОБС)	92100	88000	83500
Переменные расходы
Коммунальные услуги	2500*12=30000	2300*12=27600	2381*12=25872
Расходы на эксплуатацию и текущий ремонт	440*12=5280	380*12=4560	340*12=4080
Расходы на замещение	1500	1500
Чистый операционный доход (ЧОД)	96000 -36872,1=59127,9	90000-33748=56252	84000-30035,5=53964,5

 

На основе этих данных можно найти средний уровень  ПВД, применимый для объекта оценки: (96000+90000+84000)/3=90000 руб.

Таблица 2.10.

Отчет о доходах и расходах объекта оценки

ПВД Рыночная рента, руб. Потери от арендной платы из-за вакансий и неплатежей, % ДВД Операционные расходы: Постоянные расходы: Налог на собственность Ставка налога на собственность, % от ОБС Остаточная балансовая стоимость Переменные расходы: Коммунальные услуги Расходы на замещение Чистый операционный доход (ЧОД)

90000 90000   нет 90000 86,3+34500=34586,3   86,3 0,1 86300 30000+4500=34500 2500*12 = 30000 нет 90000-34586,3=55413,7

Оценка общего коэффициента капитализации

Капитализация дохода – преобразование ожидаемых в будущем доходов в единовременно получаемую в настоящее время стоимость. Текущая стоимость  будущих доходов, полученных от использования объекта, рассчитывается с помощью коэффициента капитализации.

Метод прямой капитализации переводит годовой доход в стоимость либо путем деления годового дохода на соответствующий коэффициент капитализации, либо путем умножения его на соответствующий коэффициент дохода.

Этот метод не требует  долгосрочных прогнозов. Норма дохода определяется из данных рынка. Информация, необходимая для расчета.

Таблица 2.11

Анализ сравнимых продаж для расчета коэффициента капитализации

Объекты Сравнения	Цена продажи,	Чистый операц. доход	Коэффициент Капитализац.	Весовой коэффиц.
1.ул. Красноармейская	1900000	59127,9	3,1%	0,36
2. ул. Красноармейская	2100000	56252	2,7%	0,31
3. ул. Комсомольская	1950000	53964,5	2,8%	0,29
Средневзвешенное  значение			2,6%

 

Весовой коэффициент  находился по формуле: К_кап1/∑ К_кап. Например, весовой коэффициент для первого объекта = 0,031 / 0,086=0,36

Средневзвешенное значение

 К_кап = К _кап1* (К _кап1/∑ К_кап.) + К _кап2*(К _кап2/∑ К_кап)  + К _кап3(К _кап3/∑ К_кап) =0,26 или 2,6%.

Цена продажи взята  у аналогичных объектов недвижимости.

Таблица 2.12

Расчет рыночной стоимости доходным подходом

Чистый операционный доход	55413,7
Коэффициент капитализации	2,6 %
Стоимость недвижимости	2131296

 

 

Анализ дисконтированного  денежного подхода

При рассмотрении доходного  подхода в целях  налогообложения  наиболее полезен метод дисконтированных денежных подходов. Он применяется в том случае, если владелец недвижимости будет получать доход от использования недвижимости: сдавать в аренду квартиру или собирается продавать недвижимость через несколько лет. Этот метод наиболее применим для рыночной оценки стоимости частных квартир, сдаваемых в аренду.

Данный метод капитализации  доходов основан на учете периодов владения собственности, вид потоков  доходов и периодичности их поступлений. Каждое поступление доходов, включая  доход от продажи,  дисконтируется в настоящую стоимость. При этом норма дисконта, которая является в основном функцией риска,  может быть для каждого вида дохода различной. Величина нормы дисконта выбирается с учетом состояния рынков капитала, ожиданий и желаний инвесторов.

Так как для анализа  стоимости  этим методом недостаточно данных, поэтому применение этого  метода в данной работе будет неэффективно.

 

5. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ   

Три традиционных  подхода, использованные для расчета стоимости объекта, дали следующие результаты:

Таблица3.1

Затратный метод	343930,1руб.
Метод прямого сравнительного анализа  продаж	3680000 руб.
Метод капитализации дохода	2131296 руб.

 

Достоинство  затратного  метода в том, что с его помощью  можно определить стоимость строительства данного объекта и обосновать наиболее эффективное использование объекта, но нужно учитывать ситуацию, сложившуюся на рынке недвижимости, к которым трудно отнести объект оценки. Сравнительный подход  отражает ту цену, которая сложилась на рынке, хотя. Подход с точки зрения доходности отражает ту цену предельную стоимость, больше которой  не будет платить  потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование  объекта на принятые ставки доходности. В связи с этим, учитывая, что решения инвесторов для данного типа объектов опирается в основном на стремление получить максимальный доход от владения, доходность в данном случае имеет больший вес при решении об окончательной стоимости.

Исходя из достоинств и недостатков применяемых методов, в этой работе были определены весовые коэффициенты.

 

Таблица 3.2.

Весовые коэффициенты методов, применяемых при оценке

Показатели	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Достоверность информации	35	30	35
Полнота информации	30	35	40
Способность учитывать  действительные намерения покупателя и продавца	25	50	30
Способность учитывать  конъюнктуру рынка	25	40	35
Способность учитывать  размер, местоположение, доходность объекта	20	30	50
Допущения, принятые в  расчетах	35	35	30
	25,8	37,5	36,7

 

Для каждого  подхода был определен  среднеарифметический весовой коэффициент  по всем критериям.

Таким образом, рыночная стоимость объекта = 343930,1 *0,258+3680000*0,375+2131296*0,367 = 2250919 руб.

Исходя из приведенных  в отчете данных, на 01.12.2007 г. рыночная стоимость объекта равна: = 2250919 рублей.

 

СЕРТИФИКАТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Мы, нижеподписавшиеся, данным удостоверяем, что в соответствии с имеющимися у нас данными:

- изложенные в данном  отчете факты правильны и соответствуют  действительности;

- сделанный анализ, высказанные мнения и полученные выводы действительны исключительно в пределах оговоренных в данном отчете допущений и ограничивающих условий и являются нашими персональными, непредвзятыми профессиональными анализом, мнениями и выводами;

- мы не имеем ни в настоящем, ни в будущем какого-либо интереса в объекте собственности, являющемся предметом данного отчета: мы также не имеем личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных сторон;

- наше вознаграждение  ни в коей степени не связано с объявлением заранее определенной стоимости, или тенденции в определении стоимости в пользу клиента с суммой оценки стоимости, с достижением заранее оговоренного результата или с последующими событиями;