Отчет об оценке 3 комнатной квартиры

 

Стоимость восстановления = 284921,1+142992,8 = 427913,9 рубля

Оценка износа

Износ - это уменьшение стоимости объекта под воздействием различных факторов: из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия. Физический и функциональный износ обычно присущи самой собственности. Внешний износ вызывается факторами извне - изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т. д.

Для определения накопленного износа применяется метод разбивки.

1. Метод разбивки. Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа. Данные по оценке износа приведены в таблице 2.2.

Таблица 2.2

Расчет накопленной  суммы износа

Виды износа	Руб.
Физический износ:
устранимый,	28355
неустранимый,	24239
Накопленный износ	83983,8

 

Расчет устранимого  износа здания представлен в таблице 2.3.

Таблица 2.3.

Расчет устранимого  физического износа

 

Элементы	Удельный вес конструкции в  общей восстановительной стоимости	Устранимый физический  износ
Фундамент	1,9	539
Стены и перегородки	23	6521
Перекрытия	9,1	2581
Кровля	2,6	738
Полы	9,4	2665
Проемы	6,5	1844
Отделочные работы	28	7939
Санитарно-технические приборы	15	4253
Прочие работы	4,5	1275
Итого	100	28355

Физический износ –  результат износа в процессе эксплуатации, ветхости, сухого гниения, трещин, ржавчины или конструкционных дефектов здания. Такой тип износа может быть устранимым и неустранимым.

  Устранимый  физический  износ может быть устранен  текущим ремонтом  и еще его называют отложенным текущим ремонтом ( включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе эксплуатации).

  Для определения  неустранимого физического износа  применяют метод срока службы.

Таблица 2.4.

Расчет неустранимого физического износа

Элементы	Удельный вес конструкции  в общей восстановительной стоимости	Фактический срок эксплуатации (лет)	Физический срок эксплуатации (лет)	Неустранимый физический износ
Фундамент	1,9	11	150	0,1
Стены и перегородки	23	11	150	1,6
Перекрытия	9,1	11	70	1,4
Кровля	2,6	11	55	0,5
Полы	9,4	11	40	2,5
Проемы	6,5	11	40	1,7
Отделочные работы	28	3	40	2,1
Санитарно-технические  приборы	15	3	15	3
Прочие работы	4,5	3	35	0,3
Итого	100			13

 

Неустранимый физический износ составил 13% от полной балансовой стоимости, что составляет: 0,13*427913,9 =55628,8 руб.

В результате произведенных  расчетов физический износ оцениваемого объекта недвижимости составил: 28355+55628,8 = 83983,8 руб.

В данной работе не учитывается  функциональный износ, так как в функциональном назначении объекта оценки не выявлены сверхулучшения, а также нет необходимости модернизации здания.

Внешний износ – обесценение  объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием  внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений  окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения.

Таблица 2.5.

Рыночная стоимость  затратным методом

Стоимость восстановления	427913,9
Накопленный износ	83983,8
Стоимость объекта недвижимости	343930,1

 

2.2. Рыночный подход

Подход к оценке с  точки зрения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта  с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр продаж.

Рыночная стоимость  недвижимости определяется ценой, которую  заплатят типичный покупатель за аналогичный  по качеству и полезности объект.

Сравнительный подход наиболее удачен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное  количество информации о недавних сделках купли-продажи.

Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод  сравнения продаж не применим. Любое  отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.

Применение метода сравнения  продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.
2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
3. Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых;
4. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

При корректировке продажных  цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке: права собственности на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, состояние рынка, местоположение, физические характеристики, экономические характеристики, характер использования, компоненты, не связанные с недвижимостью. Первые четыре корректировки определяют цену продажи объекта сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для остальных корректировок.

Таблица 2.6. включает те корректировки, которые были внесены, исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми объектами.

Для сравнения были отобраны объекты: №1 Красноармейская; №2 Красноармейская; №3 – Комсомольская; №4 – объект оценки.

 

 

 

 

 

Таблица 2.6.

Таблица корректировок  по сравнимым продажам

1	2	3	4	5
Номер объекта сравнения	1	2	3	4
Юридическое описание	собственность	собственность	собственность	собственность
Цена продажи	3000000 руб.	3150000 руб.	2430000 руб.	-
Право собственности	Полное	Полное	Полное	Полное
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Дата продажи	1.12.07	1.12.07	1.12.07	1.12.07
Местоположение	Ул. Красноармейская	Ул. Красноармейская	Ул. Комсомольская	-
Физические характеристики (фундамент, стены, перекрытия, кровля)	Фундамент – бетон, стены  – кирпич, перекрытия – бетон, кровля – шифер	Фундамент – бетон, стены  – кирпич, перекрытия – железобетон, кровля – шифер	Фундамент – бетон, стены  – кирпич, перекрытия – железобетон, кровля – шифер	Фундамент – бетон, стены  – кирпич, перекрытия – железобетон, кровля - шифер
Этаж	4	4	3	4
Общая площадь, м2	73	74,1	65	74,2
Источник информации	Объявление	объявление	Объявление	-

Скорректированная цена  представлена в таблице 2.7.

Таблица 2.7

Корректировки по сравнимым  объектам

Показатели	1	2	3	4
Цена продажи, руб.	3000000	3150000	2430000	-
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Скорректированная цена, руб.	3000000	3150000	2430000	-
Этажность	4	4	3	4
		-	-34400	-
Скорректированная цена, руб.	3000000	3150000	2426560
Корректировка на Наличие телефона	Есть	Есть	Есть	Есть
	-	-	-	-
Скорректированная цена, руб.	3000000	3150000	2430000	-
Корректировка на наличие  сигнализации	Есть	Есть	Нет	Есть
			-10000
Скорректированная цена, руб.	3000000	3150000	2420000
Ранг	2	2	0

Корректировка на этажность  заключается в том, что  выявлена разница по сравнимым объектам продажи 34400 руб. К стоимости объекта, находящегося выше этажом прибавляется эта корректировка, поэтому  его цена при продаже была больше. Для выравнивания нужно вычесть значение этой корректировки из стоимости первого объекта.

Корректировка на наличие  телефона: установка телефона потребует  у покупателя затрат в размере 6500 руб.

Корректировка на наличие сигнализации: установка сигнализации потребует у покупателя  затрат в размере 10000 руб.