Анализ эффективного использования имущественного комплекса

Предприятие как товар обладает полезностью  для покупателя. Прежде всего оно  должно соответствовать потребности  в получении доходов. Как и  у любого другого товара, полезность предприятия осуществляется в пользовании. Следовательно, если предприятие не приносит дохода собственнику, он теряет для него свою полезность и подлежит продаже.

В то же время  получение дохода, воспроизводство  или формирование альтернативного  бизнеса, нового предприятия сопровождается определенными затратами.

Полезность  и затраты в совокупности составляют ту величину, которая является основой рыночной стоимости, рассчитываемой оценщиком. Таким образом, бизнес как определенный вид деятельности и предприятие как организационная форма в рыночной экономике удовлетворяют потребности собственника в доходах, для получения которых затрачиваются определенные ресурсы.

Бизнес, предприятие  обладают всеми признаками товара, могут быть объектом купли-продажи. Но это товары особого рода, товары, имеющие специфические особенности, которые предопределяют принципы, подходы и методы оценки.

Первая особенность: бизнес - товар инвестиционный, т.е. товар, вложения в который осуществляются с целью получения отдачи в будущем. Причем размер ожидаемой прибыли неизвестен и имеет вероятностный характер, поэтому инвестору приходится учитывать риск возможной неудачи. Таким образом, текущая стоимость будущих доходов, которые может получить собственник, представляет собой верхний предел цены со стороны покупателя.

Вторая особенность: бизнес является системой, но продаваться  могут как система в целом, так и отдельно ее подсистемы и  даже элементы (компоненты). В этом случае разрушается его связь с собственным конкретным капиталом, конкретной организационно-экономической формой, элементы бизнеса становятся основой формирования другой, качественно новой системы. Фактически в таком случае товаром становится не сам бизнес, а отдельные его составляющие.

Третья особенность  заключается в том, что потребность  в этом товаре зависит от процессов, которые происходят как внутри самого товара, так и во внешней среде. С одной стороны, нестабильность в обществе приводит бизнес к неустойчивости, с другой — его неустойчивость ведет к дальнейшему наращиванию нестабильности и в самом обществе. Из этого вытекает еще одна особенность бизнеса как товара - потребность в регулировании его купли-продажи.

Четвертая особенность  бизнеса связана со следующим: учитывая особое значение устойчивости бизнеса для стабильности в обществе, необходимо предусмотреть участие государства не только в разработке механизма купли-продажи бизнеса и регистрации купли-продажи бизнеса, но и в процессе формирования рыночных цен на бизнес, в его оценке.

Предприятие представляет собой организационно-экономическую  форму существования бизнеса. Поэтому  названные особенности бизнеса  как товара присущи и ему. Но вместе с этим у предприятия есть и  свои отличительные черты. Предприятие является объектом гражданских прав и рассматривается как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие как имущественный комплекс, включает все виды имущества, предназначенного для предпринимательской деятельности: земельные участки, здания и сооружения, машины и оборудование, сырье и продукцию, нематериальные активы, имущественные обязательства.

Оценка предприятия  означает определение в денежном выражении стоимости, которая может быть наиболее вероятной продажной ценой и должна отражать оба свойства предприятия как товара, т.е. и его полезность и затраты, необходимые для достижения и реализации этой полезности. Поскольку представление о полезности зависит от конкретных интересов покупателя, то оценщику приходится определять стоимости различных видов (рыночную, страховую, ликвидационную, инвестиционную и т.п.). [15]

Принципиальное  значение имеет тот факт, что рыночная оценка не ограничивается учетом лишь одних затрат, связанных с производством товара, она обязательно принимает во внимание и другие экономические факторы - положение предприятия на рынке, фактор времени, риски, уровень конкуренции. Оценщик подходит к определению стоимости с позиций экономической концепции. Данная концепция в противоположность бухгалтерской позволяет определить рыночную стоимость предприятия. Она учитывает такие факторы, как время, риск, внешняя конкурентная сфера и внутренние особенности оцениваемого объекта. Согласно такому взгляду на оценку рыночная стоимость любого объекта, порождающего доход, определяется исходя из текущей оценки ожидаемого будущего денежного потока, дисконтированного по величине, отражающей требуемую инвестором норму прибыли для сопоставимых по риску инвестиций.

Одним из основных, быстро развивающихся направлений  оценочной деятельности является оценка бизнеса (предприятия). Согласно указу  №615 от 13.10.2006 «Об оценочной деятельности»  оценка объектов собственности является обязательной при приватизации,  выкупе, сдаче в аренду, передаче в качестве вклада в уставные капиталы предприятий. Процедура оценки бизнеса предусмотрена при дополнительной эмиссии или продаже (покупке) акций акционерных обществ различного типа.

Оценка имущественного комплекса необходима для выбора обоснованного решения о направлениях реструктуризации предприятия, для выявления максимально эффективного подхода к управлению предприятием, который обеспечит наиболее высокую его рыночную стоимость, что и является основной целью собственника предприятия и задачей его управляющих в условиях рыночной экономики. Оценка имущественного комплекса позволяет определить рыночную стоимость предприятия различных типов.

Следует отметить, что оценка стоимости имущественного комплекса тогда приобретет существенное значение, когда она станет неотъемлемой частью работы менеджеров компаний по управлению активами, и любое серьезное управленческое решение будет приниматься на основе и с помощью процедур оценки бизнеса.

Как правило, цель оценки состоит в определении  стоимости объекта соответствующего вида, что необходимо клиенту (лицу, заказавшему оценку или заинтересованному  в оценке) для принятия решения. В  проведении оценочных работ заинтересованы различные стороны — от государственных органов до частных лиц. В оценке имущественного комплекса могут быть заинтересованы контрольно-ревизионные органы, управленческие структуры, кредитные организации, страховые компании, налоговые фирмы и другие организации, частные владельцы бизнеса, инвесторы и т.п.

Целями оценки бизнеса могут быть следующие: [12]

1) определение направлений повышения эффективности текущего управления предприятием;

2) определение стоимости ценных бумаг в случае купли-продажи акций предприятий на фондовом рынке;

3) определение стоимости предприятия в случае подготовки сделки по его купле-продаже полностью или по частям;

4) реструктуризация предприятия, ликвидация предприятия, слияние либо выделение самостоятельных предприятий (предполагается проведение его рыночной оценки, так как необходимо определить цену покупки или выкупа акций, конвертации либо величину премии, выплачиваемой акционерам поглощаемой фирмы);

5) разработка плана развития предприятия;

6) определение кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании;

7) страхование, в процессе которого возникает необходимость оценить стоимость активов с учетом возможных потерь;

8) налогообложение (при определении налогооблагаемой базы необходимо провести объективную оценку предприятия);

9) принятие обоснованных управленческих решений (инфляция искажает финансовую отчетность предприятия, поэтому периодическая переоценка имущества независимыми оценщиками позволяет повысить реалистичность финансовой отчетности, являющейся базой для принятия финансовых решений);

10) осуществление инвестиционного проекта развития бизнеса; в этом случае необходимо знать исходную стоимость предприятия в целом, его собственного капитала, активов.

Если же объектом сделки (купли-продажи, кредитования, страхования, аренды или лизинга) является какой-либо элемент имущества предприятия, а также если определяется налог на имущество и т.п., то отдельно оценивается каждый компонент (объект), например недвижимость, машины и оборудование, нематериальные активы. В этом случае очевидна тесная связь оценки бизнеса с другими видами оценочной деятельности.

В зависимости  от целей оценки могут быть рассчитаны стоимости бизнеса различных видов.

При оценке собственности как объекта продажи  на открытом рынке используется рыночная стоимость.

Рыночная  стоимость имущественного комплекса — это наиболее вероятная цена, выраженная в денежных единицах или денежном эквиваленте при совершении сделки между типичным покупателем и типичным продавцом, в результате которой собственность перешла бы из рук прежнего собственника в руки нового собственника при их взаимном стремлении к осуществлению сделки, достаточной информированности обо всех имеющих отношение к сделке фактах, когда ни одна из сторон сделки не находится в сколько-нибудь стесненных условиях, принуждающих ее к покупке или продаже. [12]

Рыночная  стоимость складывается в условиях свободного взаимодействия спроса и предложения и отражает реальную ситуацию на рынке конкурентоспособность и инвестиционную привлекательность бизнеса. В практике оценки под рыночной стоимостью бизнеса понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на объеме и условиях сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. при соблюдении следующих условий: [12]

1) одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект сделки, а другая сторона не обязана его приобретать;

2) стороны хорошо осведомлены об объекте сделки и действуют в своих интересах;

3) цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за переход права собственности;

4) не было принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны;

5) цена сделки выражена в денежной форме.

При обосновании  инвестиционных проектов рассчитывают инвестиционную стоимость. Инвестиционная стоимость — стоимость предприятия как объекта собственности для конкретного инвестора при определенных целях инвестирования. Стоимость данного вида зависит от индивидуальных требований и предпочтений конкретного инвестора, а также от общеэкономических факторов.

Страховая стоимость — стоимость, определяемая положениями страхового контракта или полиса, равная величине компенсационной суммы, выплачиваемой страховой компанией обладателю страхового полиса при наступлении страхового случая, имеющего прямое отношение к застрахованной на тот или иной риск собственности.

В зависимости  от характера аналога оцениваемого объекта различают стоимость  воспроизводства и стоимость  замещения. Стоимость воспроизводства это стоимость объекта собственности, создаваемого по той же процедуре и из тех же материалов, что и оцениваемый, но по действующим на данный момент ценам. Стоимость замещения — это стоимость близкого аналога оцениваемого объекта.

В бухгалтерском  учете различают балансовую стоимость  и остаточную стоимость.

Балансовая  стоимость — затраты на создание или приобретение объекта собственности. Первоначальная балансовая стоимость отражается в бухгалтерских документах на момент ввода в эксплуатацию. В зависимости от перспектив развития предприятия различают стоимость действующего предприятия и ликвидационную стоимость.

Стоимость действующего предприятия — это стоимость  сформировавшегося, эффективно функционирующего предприятия как единого целого. Стоимость отдельных активов или компонентов действующего предприятия определяется на основе их вклада в данный бизнес и рассматривается как их потребительная стоимость для конкретного предприятия и его владельца. Отсюда, в частности, вытекает, что стоимость действующего предприятия не равна рыночной стоимости этого предприятия.

Оценка действующего предприятия предполагает, что данный бизнес имеет благоприятные перспективы  развития, поэтому можно ожидать  сохранения предприятия как системы, а ценность целого обычно больше, чем  простая сумма стоимостей отдельных  элементов.

Если же предполагается закрытие предприятия и его продажа  как целого или реализация активов бизнеса по отдельности, то важно определить его ликвидационную стоимость. Ликвидационная стоимость, или стоимость вынужденной продажи, денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в срок, слишком короткий для проведения адекватного маркетинга. При ее определении необходимо учитывать все расходы, связанные с ликвидацией предприятия, такие, как комиссионные, административные издержки по поддержанию работы предприятия до его ликвидации, расходы на юридические и бухгалтерские услуги. Разность между выручкой, которую можно получить от продажи активов предприятия на рынке, и издержками на ликвидацию дает ликвидационную стоимость предприятия. [5]

Стоимость любого вида, рассчитанная оценщиком, является результатом процесса оценки конкретного объекта собственности в данный момент в соответствии с выбранной (поставленной) целью.

Экономическое понятие стоимости выражает реальный, корректный, адекватный взгляд на выгоду, которую имеет собственник данного  объекта или покупатель на момент оценки. Основой стоимости любого объекта собственности, в том числе бизнеса, является его полезность. Существует детерминированная взаимосвязь целей оценки имущества и видов стоимости: рыночная — для определения предполагаемой цены покупки (продажи); инвестиционная — для определения целесообразности инвестиций, окупаемости инвестиционных проектов; страховая — для определения суммы покрытия по страховому договору; ликвидационная — при возможной ликвидации (частичной или полной) действующего предприятия.