Анализ эффективного использования имущественного комплекса

•           разделение по видам имущественных прав: совместная аренда, партнерство, траст, корпорация, опцион, контракт с оговоренными условиями продажи;

•           разделение по правам кредитора вступить во владение предприятием: закладные, залоги, судебные залоги, участие в капитале.

Основным  критерием экономического разделения пакета прав собственности является различие интересов инвесторов, вкладывающих в предприятие свой капитал, и владельцев предприятий.

Экономическое разделение и соединение имущественных  прав собственности осуществляются всегда, когда имеет место различие интересов в этой собственности. Это разделение и соединение имущественных  прав приводят к увеличению стоимости предприятия. 

 

2.2.3. Принципы, связанные с внешней рыночной средой

В группу принципов, связанных с внешней рыночной средой, входят принципы зависимости, соответствия, предложения и спроса, конкуренции и изменения. [12]

Принцип зависимости. Принцип зависимости гласит: стоимость предприятия зависит от множества факторов. Стоимость крупных промышленных предприятий зависит не только от характера экономической среды на примыкающей к предприятию территории, ближайшей окрестности, региона, где находится предприятие, но и от национального характера страны, а также от международных связей. Эта зависимость определяется связями, которые, в свою очередь, измеряются затратами либо времени, либо денежных средств, либо других единиц измерения. Например, часто крупные промышленные предприятия располагаются в пригородных районах, и, чтобы добраться из города до места работы, работникам необходимо затратить много времени и энергии. От этого падает производительность труда. Строительство же скоростной дороги сократит затраты времени и энергии работников. Тем самым косвенно обеспечивается повышение производительности труда, а значит, и стоимости самого предприятия.

Принцип зависимости  выражается и в том, что само оцениваемое предприятие влияет на стоимость окружающих объектов недвижимости и других предприятий, находящихся в данном регионе. Одна из задач научных работников в России — исследовать связи и зависимости между стоимостью предприятия и факторами, влияющими на нее, чтобы точнее и достовернее оценивать стоимость предприятия.

Принцип соответствия. Любое предприятие должно соответствовать рыночным и градостроительным стандартам, действующим в данном регионе. Проекты предприятий должны соответствовать общепринятым традициям использования земельных участков в данном регионе, например нежелательно (да и запрещается градостроительными нормативами) строить химический комбинат в центре густонаселенного района.

Соответствие  — это то, в какой степени  само предприятие, его архитектура  и влияние на окружающую среду  соответствуют этой окружающей природной среде и потребностям рынка.

Принцип предложения и спроса. На стоимость предприятий оказывает большое влияние соотношение спроса и предложения: если спрос превышает предложение, цены растут, если предложение превышает спрос, цены падают. Цены стабильны, если спрос соответствует предложению. Однако ввиду несовершенства рынка, на котором осуществляется продажа предприятий, кроме соотношения спроса и предложения большое влияние на цену купли-продажи оказывают искусство торгов, количество участников торгов, схемы финансирования данной сделки и другие факторы. Влияние перечисленных факторов усиливается, если сделку необходимо провести в короткие сроки.

Обычно спрос  оказывает на цену большее влияние, чем предложение, так как он более  изменчив. Эта рыночная тенденция особенно просматривается на российском рынке, где цены предприятий в основном зависят от возможностей инвесторов.

Предложение — это количество продаваемых  предприятий (или их имущества), имеющихся  на рынке по данной цене, спрос —  это количество предприятий (или  их имущества), которое хотят приобрести по данной цене.

Принцип конкуренции. Капитал движется туда, где имеется большая прибыль; поэтому туда, где извлекаются избыточные или монопольные прибыли, пытаются проникнуть новые субъекты. Конкуренция — это соревнование предпринимателей в получении прибыли. Конкуренция обостряется в тех сферах экономики, где намечается рост прибыли. Обострение конкуренции ведет к росту предложения и снижению массы прибыли (если не увеличивается спрос).

Принцип изменения. Ситуация на рынке постоянно меняется. Одни предприятия появляются, другие изменяют профиль, выпускают другую продукцию либо закрываются. Изменяются экономическая, социальная, техническая, политическая сферы деятельности, которые влияют на стоимость предприятий. Появление новой, более прогрессивной технологии производства может резко повысить стоимость предприятия.

Жизненный цикл предприятия проходит через стадии рождения, роста, стабилизации и упадка. И от того, в какой стадии жизненного цикла находится предприятие или его окружающая природная среда (район, город, отрасль), зависит его стоимость: если в стадии роста — стоимость будет выше, если в стадии упадка стоимость ниже.

Принцип изменения  гласит: стоимость предприятия постоянно изменяется под воздействием изменения внутренних факторов, а также окружающей природной и рыночной среды.

По этой причине  эксперты-оценщики осуществляют оценку стоимости предприятия на конкретную дату.

 

2.2.4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования имущественного комплекса предприятия

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования предприятия основной принцип оценки его стоимости, он определяет выбор факторов, влияющих на стоимость предприятия. [12]

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования — это разумное и возможное использование предприятия, которое обеспечит ему наивысшую текущую стоимость на дату оценки, т. е. использование, выбранное из разумных возможных альтернативных вариантов и приводящее к наивысшей стоимости земельного участка, на котором находится предприятие.

Этот принцип  — объединяющий для всех других принципов оценки стоимости: полезности, замещения, ожидания, остаточной продуктивности, вклада, возрастающей или уменьшающейся отдачи, сбалансированности, оптимального (экономического) размера, экономического разделения, зависимости, соответствия предложения и спроса, конкуренции и изменения.  

 

2.3 Законодательное регулирование  оценочной деятельности в Республике  Беларусь

Регулирование оценочной деятельности при проведении оценки стоимости предприятия как  имущественного комплекса осуществляется в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь«Об оценочной  деятельности в Республике Беларусь»  от 13 октября 2006 г., № 615 и Положением в нем.

В соответствии с этим Положением стоимость объектов оценки может определяться следующими методами:

•           индексным — путем применения коэффициентов к первоначальной (восстановительной) или остаточной стоимости имущества;

•           балансового накопления активов — на основании данных бухгалтерского учета на дату оценки;

•           рыночным на основе:

1)         расчета доходов, ожидаемых от использования объекта оценки (доходный);

2)         определения затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа (затратный);

3)         сравнения объекта оценки с аналогичными объектами, сходными с объектом, подлежащим оценке, по основным экономическим, техническим, технологическим и иным характеристикам с учетом его индивидуальных особенностей (сравнительный). Оценка объекта рыночным методом проводится с применением одного или нескольких методов. При применении нескольких методов итоговая величина стоимости объекта оценки устанавливается путем присвоения каждому методу весового коэффициента. Сумма весовых коэффициентов должна быть равна единице;

4)     пересчета валютной стоимости, т.е. определением стоимости объекта оценки в валюте по официальному курсу белорусского рубля, установленному Национальным банком Республики Беларусь на дату оценки, если объект оценки приобретен за иностранную валюту либо его стоимость была определена в иностранной валюте в течение календарного года с применением рыночного метода; кадастровой оценки, т.е. с использованием сведений, содержащихся в государственных земельном и градостроительном кадастрах. Указанный метод применяется для определения стоимости земельных участков.

Оценка объекта  может быть внутренней и независимой.

Внутренняя  оценка. Результат внутренней оценки не может использоваться в случаях, если в соответствии с законодательными актами оценка должна быть только независимой. Проводится на основании данных бухгалтерского учета, информации о стоимости приобретения объекта оценки или стоимости аналогичных объектов согласно вышеуказанным методам.

Независимая оценка. Основанием для проведения независимой оценки объекта оценки является гражданско-правовой договор, заключаемый между исполнителем и заказчиком оценки, либо судебное постановление. По договору на проведение независимой оценки объекта исполнитель  обязуется провести ее по заданию  заказчика, а заказчик — оплатить данную услугу. Оплата независимой  оценки может проводиться и на основании постановления суда.

Договор на проведение независимой оценки заключается  в простой письменной форме. В  договоре должны быть отражены: [2]

•           наименование объекта оценки, его индивидуальные признаки;

•           предмет договора;

•           стоимость услуг исполнителя оценки, срок и порядок их оплаты;

•           срок представления результата независимой оценки;

•           цель оценки;

•           дата оценки;

•           наименование валюты, в которой проводится оценка;

•           права и обязанности сторон;

•           ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных в договоре.

Результат независимой  оценки представляется заказчику в форме заключения. К нему прилагается отчет об оценке. Заключение об оценке должно содержать:

•           полное наименование исполнителя оценки;

•           фамилию, имя и отчество оценщика, ответственного за проведение независимой оценки; номер и срок действия свидетельства об аттестации оценщика по соответствующему виду объекта оценки;

•           номер и дату заключения договора на проведение независимой оценки либо указание на судебное постановление;

•           описание объекта оценки (техническое и иное, включая перечень ограничений (обременении) прав на объект оценки при их наличии);

•           цель оценки;

•           дату оценки;

•           названия используемых методов оценки;

•           итоговую величину стоимости объекта оценки. Такая величина определяется без учета налога на добавленную стоимость и должна быть выражена денежной суммой или в виде диапазона денежной суммы;

•           иную информацию по соглашению сторон, а также по усмотрению исполнителя оценки.

Отчет об оценке должен включать:

•           перечень данных, использованных для оценки, с указанием их источника;

•           анализ данных, использованных для оценки;

•           обоснование применения используемых методов оценки;

•           описание процедуры расчета (определения) стоимости объекта оценки.

Заключение  и отчет об оценке должны быть подписаны  оценщиком, ответственным за проведение независимой оценки, и скреплены  его личной печатью, а также подписаны руководителем и скреплены печатью исполнителя оценки, если исполнителем оценки является юридическое лицо.

При проведении независимой оценки индивидуальным предпринимателем, выступающим одновременно оценщиком и исполнителем, заключение и отчет об оценке должны быть подписаны им и скреплены личной печатью оценщика.

Если независимая  оценка проводится оценщиком — работником индивидуального предпринимателя, то заключение и отчет об оценке должны быть подписаны оценщиком, ответственным за проведение независимой оценки, индивидуальным предпринимателем и скреплены личной печатью оценщика.

Заключение  и отчет об оценке должны содержать  дату подписания их руководителем юридического лица, если исполнителем оценки является юридическое лицо, или индивидуальным предпринимателем, если он является исполнителем оценки.

Стоимость объекта  оценки, указанная в заключении об оценке, может использоваться только в соответствии с целью оценки.

В случаях, предусмотренных  законодательством, стоимость объекта оценки, определенная в заключении об оценке, признается достоверной для цели оценки только после проведения экспертизы ее достоверности.

Стоимость объекта  оценки, указанная в заключении об оценке, может быть признана недостоверной  только судом по иску заказчика оценки, иного заинтересованного в оценке лица либо контролирующих органов по отношению к исполнителю оценки.

Независимая оценка не может проводиться:

•           исполнителями оценки, являющимися учредителями (участниками), собственниками имущества юридических лиц — заказчиков оценки;

•           оценщиками, являющимися должностными лицами юридических лиц — заказчиков оценки, а также состоящими в близком родстве или свойстве с учредителями (участниками), собственниками имущества, должностными лицами юридических лиц — заказчиков оценки;

•           оценщиками, состоящими в близком родстве или свойстве с физическими лицами — заказчиками оценки;

•           оценщиками, если в отношении объекта оценки они имеют вещные или обязательственные права;

•           исполнителями оценки — юридическими лицами, учредителями (участниками), собственниками имущества которого являются заказчики оценки;

•           исполнителями оценки — юридическими лицами, руководители которого состоят в близком родстве или свойстве с физическим лицом — заказчиком оценки либо с руководителем юридического лица заказчика оценки;