Анализ эффективного использования имущественного комплекса

Очевидно  многообразие целей оценки приводит к разнообразию видов стоимости  бизнеса, в частности, стоимость  предприятия для реализации инвестиционного  проекта не равна стоимости предприятия  при принудительном банкротстве; суммарная стоимость акций не совпадает со стоимостью бизнеса, определенной по его активам.

Оценка предприятия, вид оцениваемой стоимости, выбор  методов оценки должны определяться причинами ее проведения, целью оценки.

Процесс оценки напрямую зависит от причин, ее побудивших (т.е. от мотивов субъектов оценки), и от целей, которые субъекты оценки преследуют. При этом один и тот же объект на одну дату обладает разной стоимостью в зависимости от целей оценки. Следовательно, стоимость имущественного комплекса должна определяться различными методами, адекватными целям оценки. [5]

В табл. 1 приведена  примерная классификация возможных  целей оценки имущественного комплекса  предприятия, которые преследуют различные  субъекты оценки.

Таблица 1

Связь целей  оценки бизнеса и субъектов оценки

Субъект оценки бизнеса	Цели оценки бизнеса
Предприятие как юридическое лицо	Обеспечение экономической безопасности бизнеса
	Разработка планов развития предприятия
	Выпуск акций (если предприятие - акционерное  общество)
	Реструктуризация предприятия
Собственник (действительный или предполагаемый) бизнеса	Выбор варианта распоряжения собственностью
	Реструктуризация, антикризисное управление предприятием
	Обоснование стоимости предприятия  или его доли при возможной  купле-продаже
	Установление размера выручки  при упорядоченной ликвидации предприятия
Финансово-кредитные учреждения	Проверка финансовой надежности заемщика, собственника бизнеса
	Определение кредитоспособности предприятия, определение размера ссуды, выдаваемой под залог
Страховые фирмы	Установление размера страхового взноса
	Определение суммы страховых выплат в предположении возможных потерь
Фондовые биржи	Расчет конъюнктурных характеристик  бизнеса
	Проверка обоснованности котировок  ценных бумаг
Инвесторы Инвесторы	Проверка целесообразности (эффективности) инвестиций, оценка инвестиционных проектов, принятие обоснованных управленческих решений в инвестиционной сфере
	Определение допустимой цены покупки  предприятия с целью включения  его в инвестиционный проект
Государственные органы	Подготовка государственного предприятия  к приватизации
	Определение налогооблагаемой базы для  начисления налогов различных видов
	Определение выручки от принудительной ликвидации через процедуру банкротства
	Оценка стоимости государственного пакета акций
	Оценка для судебных целей

 

2.2 Принципы оценки имущественного  комплекса предприятия

Теоретической базой процесса оценки имущественного комплекса предприятия является набор оценочных принципов, сформулированных в результате многолетнего опыта  отечественных и зарубежных экспертов-оценщиков. Принципы оценки имущественного комплекса  можно дифференцировать на четыре категории: [12]

1)         принципы пользователя предприятия;

2)         принципы, связанные с оценкой земли, зданий, сооружений и другого имущества, составляющего единый имущественный комплекс предприятия;

3)         принципы, связанные с внешней рыночной средой;

4)         принцип наилучшего и наиболее эффективного использования имущественного комплекса предприятия.

Как показано на рис. 2, эти принципы взаимосвязаны. При анализе финансово-хозяйственной  деятельности и оценке предприятия должны быть задействованы все принципы оценки, однако они могут быть использованы с разной степенью значимости. Степень значимости каждого принципа оценки определяется конкретной ситуацией, складывающейся при оценке того или иного предприятия.

 

.

Рис. 2. Взаимосвязь  принципов оценки стоимости имущественного комплекса предприятия 

 

2.2.1. Принципы пользователя предприятия

Принципы  пользователя предприятия включают принципы полезности, замещения и  ожидания. [12]

Принцип полезности. Предприятие обладает стоимостью лишь в том случае, если оно может быть полезным потенциальному владельцу. Предприятие может быть полезным лишь постольку, поскольку оно необходимо для реализации общественно полезной функции — производства определенного типа продукции на рынок и получения прибыли. Предприятие может быть также полезным конкретному владельцу для реализации чувства гордости от владения этим предприятием либо реализации других его психологических потребностей.

Полезность — это способность предприятия удовлетворять потребности пользователя предприятия в данном месте и в течение определенного периода. В случае предприятия, приносящего доход, удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете обычно выражается в виде потока денежного дохода.

Принцип замещения. Этот принцип гласит: разумный покупатель не заплатит за предприятие больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за другое предприятие с такой же степенью полезности. Это значит, что неразумно платить за действующее предприятие больше, чем стоит создание нового аналогичного предприятия в приемлемые сроки. Эксперт-оценщик, анализируя поток дохода от эксплуатации данного предприятия, определяет максимальную стоимость его исходя из сопоставления потоков доходов от других аналогичных предприятий, характеризующихся схожим риском и качеством продукции. Максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретено другое предприятие с эквивалентной полезностью.

Принцип ожидания. В большинстве случаев полезность предприятия связана с ожиданием будущих прибылей. Для действующих предприятий, приносящих доход, их стоимость часто определяется массой ожидаемой прибыли, которая может быть получена от использования имущества предприятия, а также размером денежных средств в случае его перепродажи.

Ожидание — это ожидание будущей прибыли или других выгод, которые могут быть получены в будущем от пользования оцениваемым предприятием.

Поскольку деньги приносят процент дохода и происходят инфляционные процессы, то рубль, полученный в будущем, имеет меньшую стоимость, чем сегодняшний. Речь идет о стоимости  денег во времени. Процесс пересчета  будущих рублей в текущие стоимости называется дисконтированием. Для определения текущей стоимости будущих прибылей, ожидаемых от пользования предприятием, важно скорректировать прогнозируемую прибыль с учетом поправки на ее стоимость во времени. 

 

2.2.2. Принципы, связанные с оценкой  земли, зданий, сооружений и другого  имущества, составляющего единый  имущественный комплекс предприятия

Данная группа включает следующие принципы: остаточной продуктивности, вклада, возрастающей и уменьшающейся отдачи, сбалансированности, экономической (оптимальной) величины и экономического разделения и соединения прав собственности. [12]

Принцип остаточной продуктивности земельного участка. Любой вид предпринимательской деятельности, как правило, требует наличия четырех факторов производства: труда, капитала, управления и земли. Каждый используемый фактор производства должен быть оплачен вновь произведенной стоимостью, создаваемой данной деятельностью (табл. 2).

Таблица 2

Факторы производства и их компенсация

Наименование фактора	Компенсация
Труд	Зарплата
Капитал	Процент, дивиденды
Управление (предпринимательская деятельность)	Прибыль, вознаграждение управляющим
Земля	Рента (налоги, арендная плата)

Земля недвижима, а труд, капитал и управление "привязаны" к ней. Вначале оплачиваются три "привязанных" фактора производства, а затем собственник земли из остатка прибыли получает ренту (либо налог на землю, либо арендную плату). Таким образом, земля имеет остаточную стоимость (остаточную продуктивность), т. е. компенсируется, тогда, когда есть остаток после оплаты воспроизводства всех других факторов производства.

Остаточная  продуктивность определяется как чистый доход, отнесенный к земле, после  оплаты расходов на труд, капитал и  управление.

Остаточная  продуктивность, характеризующаяся  месторасположением земельного участка, позволяет пользователю извлекать максимальную прибыль, минимизировать затраты и удовлетворять особые потребности (либо сочетать эти три условия). Например, пользователь предприятия по производству мраморных отделочных плит сможет максимизировать свою прибыль, если земельный участок, на котором расположено данное предприятие, будет находиться рядом с карьером, где добывается мрамор. Максимизировать прибыль он сможет за счет минимизации издержек на транспортирование сырья. Поэтому пользователь предприятия заплатит за данное предприятие большую цену, чем за аналогичное предприятие, расположенное далеко от сырьевой базы.

Принцип вклада. Рассмотрим следующий пример.Владелец предприятия решил его продать. Эксперт-оценщик оценил его в 25 млрд. руб. Для получения максимальной цены владелец предприятия сделал новую ограду и покрасил здания и сооружения, входящие в имущественный комплекс, затратив на это 50 млн. руб. После этого предприятие стало оцениваться в 29,5 млрд. руб. Таким образом, покраска зданий и сооружений стоимостью 50 млн. руб. добавляет к стоимости предприятия 4,5 млрд. руб.

Таким образом, вклад — это то добавление к  стоимости предприятия, которое обеспечивает увеличение его стоимости в размерах, превышающих фактические затраты. Однако вклад может быть и негативным, когда фактически произведенные затраты понижают стоимость предприятия. Например, цвет краски, которой красили здания и сооружения предприятия, оказался такой, что предприятие после окраски стало выглядеть хуже, чем до окраски.

Вклад —  это сумма, на которую увеличивается  или уменьшается стоимость предприятия или чистая прибыль, полученная от него, вследствие наличия или отсутствия какого-либо улучшения или дополнения к действующим факторам производства: труду, капиталу, управлению, земле.

Принцип возрастающей или уменьшающейся  отдачи. Владелец земельного участка, на котором стоит предприятие, часто задумывается, насколько интенсивно следует застраивать земельный участок. Построив один цех, он получает определенный размер прибыли, построив второй цех, он получает прибыль большую, построив третий цех, — еще большую. Однако, построив третий цех, владелец заметил, что полученная от постройки третьего цеха прибыль окупается в сроки, превышающие нормативные. Это означает, что построенный третий цех оказался неэффективным.

Принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи гласит: по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая прибыль имеет тенденцию увеличиваться растущими темпами до определенного момента, после которого общая отдача хотя и растет, однако уже замедленными темпами.

Принцип сбалансированности (пропорциональности) предприятия. Все факторы производства на предприятии должны быть сбалансированы: соотношение основного и вспомогательного производств, основных и вспомогательных работников, между рабочими и управленческим персоналом и пр. Оптимальное соотношение между факторами производства обеспечивает получение максимальной прибыли.

Принцип сбалансированности (пропорциональности) гласит: любому виду производства соответствуют оптимальные  сочетания факторов производства, при которых достигается максимальная прибыль.

Принцип оптимального размера (масштаба). Данный принцип может относиться к любому фактору производства. Любой фактор производства должен иметь оптимальные размеры: будь то само предприятие (когда при оптимальной мощности предприятия мы имеем максимальный размер прибыли), либо его отдельные производства, либо участок земли, на котором оно находится. Известно, что для достижения нормальной технологии производства данного вида продукции необходим земельный участок определенного размера. Этот определенный размер и будет оптимальным для данного вида производства.

Одним из частных  примеров принципа оптимального размера  является понятие приростной стоимости  участка земли. Это понятие встречается, когда два (или более) участка земли объединяются в один, стоимость которого превышает сумму стоимостей отдельных составляющих участка. Это превышение и есть приростная стоимость земельного участка.

Таким образом, оптимальный размер — это оптимальный  размер отдельных факторов производства (оптимальная мощность предприятия или его отдельных составляющих производств либо оптимальный размер земельного участка), обеспечивающий получение максимальной прибыли от функционирования предприятия в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном регионе.

Принцип экономического разделения и соединения имущественных прав собственности. Каждое отдельное имущественное право можно представить как составляющее единого пакета.

Принцип экономического разделения и соединения имущественных прав собственности гласит: имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость предприятия. Разделение прав может осуществляться следующим образом:

•           физическое разделение: разделение прав на пользование воздушным пространством, поверхностным участком земли и недрами;

•           разделение по времени владения: различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права;

•           разделение по правам пользования предприятием: ограниченное право пользования имуществом предприятия, лицензии, ограничение на использование имущества;