Курс лекций по "Экономике недвижимости"

Раздел 1. Определение недвижимости   
1.1. Виды недвижимости  
1.2. Основные фонды и их классификация  
1.3. Классификация объектов недвижимости  
1.4. Предприятие как имущественный комплекс 
Вопросы, задания и литература

Раздел 2. Рынок недвижимости в системе  рынков  
2.1. Особенности и закономерности рынка недвижимости    
2.2. Рынок недвижимости как интегрированная категория рынка   
2.3. Влияние на рынок недвижимости социально-экономических факторов  
2.4. Правовые основы, регулирующие отношения на рынке недвижимости   
Вопросы, задания и литература 

Раздел 3. Организационные основы развития и управления предпринимательской  деятельностью в сфере недвижимости  
3.1. Субъектная структура рынка недвижимости  
3.2. Предпринимательская деятельность в сфере недвижимости   
3.3. Формы продаж на рынке жилой недвижимости  
3.4. Управление недвижимостью  
Вопросы, задания и литература

Раздел 4. Государственная регистрация  прав на недвижимость и сделок с ней   
4.1. Право собственности на недвижимость  
4.2. Сделки с объектами недвижимости  
4.3. Объекты государственной регистрации  
4.4. Органы государственной регистрации и порядок осуществления регистрации недвижимости  
Вопросы, задания и литература

Раздел 5. Оценка стоимости объектов недвижимости  
5.1. Оценка объектов недвижимости и факторы, влияющие на их цену  
5.2. Принципы оценки объектов недвижимости  
5.3. Технология оценки объектов недвижимости  
5.4. Практическое применение различных подходов к оценке недвижимости   
Вопросы, задания и литература  
 
Раздел 6. Кредитование недвижимости  
6.1. Экономические и правовые основы залога недвижимости   
6.2. Основные участники системы ипотечного кредитования   
6.3. Ипотечное кредитование жилой недвижимости  
6.4. Другие виды кредитования жилой недвижимости   
Вопросы, задания и литература

Глава 1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ  НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Виды недвижимости

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права, и общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование  ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим, как же трактуется понятие  недвижимости.

«Недвижимое имущество —  это любое имущество, состоящее  из земли, а также зданий и сооружений на ней» [1] .

«...имущества являются недвижимыми  по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют» [2] .

«Недвижимость, недвижимое имущество — реальная земельная  и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество  под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле» [3] .

«Недвижимыми имуществами  признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а  также железные дороги» [4] .

Как видно из вышеприведенных  определений, все они тесно перекликаются  и в своей основе имеют одно и то же значение (независимо от момента  истории) — земля и все то, что  неотрывно с ней связано. В  общем случае это — справедливо.

На сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской Федерации  — далее ГК РФ (ст. 130) определяется, что к недвижимым вещам [5] - (недвижимому имущество, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся кондоминиумы и предприятия как имущественные комплексы [6] .

Таким образом, к отличительной  особенности недвижимости относится  ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные  участки также рассматриваются  в качестве недвижимости), что в  свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене.

Так, не рассматриваются  в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или  дома, предназначенные под снос.

Вместе с тем закон  относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе  являются недвижимыми. К ним относятся  подлежащие государственной регистрации  воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты (искусственные спутники, космические  корабли и т.д.). Юридическое признание  указанного имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно является движимым), обусловлено  тем, что оно является дорогостоящим  и поэтому требует особого  порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

Понятие и виды упомянутых транспортных средств раскрываются в соответствующих транспортных уставах и кодексах. Так, Кодекс торгового  мореплавания определяет понятие морского судна, а понятие космических  объектов дается в международных  конвенциях.

Объекты недвижимости также  различаются по своему происхождению:

- созданные природой без  участия труда человека;

- являющиеся результатом труда человека;

- созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

ГК РФ выделяет недвижимость в самостоятельный объект права.

Определение недвижимости как  в странах с развитой рыночной экономикой, так и в России, в  дореволюционной и в современной, не имеет серьезных различий и  в основном совпадает.

Правда вызывает споры  правомерность отнесения к недвижимому  имуществу таких движимых объектов, как космические, воздушные и  морские корабли, однако целью настоящего учебного пособия не является изучение приравненного к недвижимости имущества.

Специфической разновидностью недвижимости является также кондоминиум. Закон РФ «О товариществах собственниках жилья» от 24 мая 1996 г. определяет кондоминиум как единственный комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещение), находятся в собственности граждан, юридических лиц, РФ, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) — частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. Помещением считается единица комплекса недвижимого имущества, выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей. Общее имущество - части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением. В состав кондоминиума могут входить следующие объекты:

- одно здание, или его  часть, или несколько зданий, в  которых помещения принадлежат  различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным  участком в установленных границах, пешеходными и транспортными  дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними  зелеными насаждениями и другими  подобными объектами;

- несколько компактно  расположенных зданий и сооружений  — односемейных, садовых или дачных  домов с приусадебными участками  или без них, гаражей и других  объектов, объединенных общим земельным  участком и элементами инфраструктуры.

Кондоминиум может состоять из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел. Отдельная часть здания может быть выделена в отдельный кондоминиум при условии, что надстройка либо снос этой блок-секции не нарушат целостности других частей здания, не входящих в состав данного кондоминиума.

Кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также  права на недвижимое имущество в  кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации в  соответствии с действующим законодательством  с предоставлением паспорта домовладельца.

В случае создания для управления кондоминиумом товарищества собственников  жилья оно может, помимо прочего, заниматься продажей недвижимого имущества, входящего в состав кондоминиума и находящегося в собственности  товарищества, в случае недостаточности средств, необходимых для содержания общего имущества кондоминиума и улучшения данного имущества. Договоры от имени товарищества заключает правление товарищества.

Что касается прав собственника квартиры на отчуждение принадлежащей  ему недвижимости, то он вправе отчуждать  свою долю в праве общей долевой  собственности на общее имущество  жилого здания, а также совершать  иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности  на квартиру [7] . По сути это означает, что соответствующая доля в праве  собственности на указанное общее  имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье. В соответствии с Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» недвижимостью в жилищной сфере среди прочих (традиционных) объектов являются также квартиры, элементы инженерной инфраструктуры и т.д.

Одним из неурегулированных  в полной мере остается вопрос о  возможности отнесения к недвижимости имущества, которое не имеет неразрывной  связи с земельным участком, однако отделить его от этого земельного участка было бы достаточно сложно.

Речь, в частности, может  идти о статуях весом несколько  тонн, не скрепленных с фундаментом, или зданиях, установленных на поверхности  земли на блоках.

Естественным, созданным  природой, всеобщим базисом любой  экономической и социальной деятельности человечества является земля. В сфере недвижимости под словом земля понимается земельный участок.

Земельный участок [8] - это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю (прил. 2).

Имея в качестве составной  части земельный участок, все  искусственные постройки (объекты недвижимости) обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их от движимых объектов. Это:

1. Стационарность, неподвижность. Признак характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.

2. Материальность. Следует отметить тот факт, что недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. Однако сама по себе она не определяет стоимость. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения должна присутствовать для создания значительной стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, и все это, взаимодействуя между собой, создает, сохраняет, изменяет или уменьшает стоимость недвижимости. Здесь также следует заметить, что недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых не только практически всегда стабильна, но и имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени.

3. Долговечность недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов.

Например, согласно действующим  в России строительным нормам и правилам (СНиП) жилые задания в зависимости  от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками  службы от 15 до 150 лет.

Длительность кругооборота земли при правильном ее использовании  бесконечна, а нарушение правильной ее эксплуатации приведет к невосполнимым  потерям.

Кроме основных родовых признаков  недвижимости, можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости.

Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых участках, о двух одинаковых строениях, т.к. у них будут обязательно  различия в расположении по отношению  к другим объектам недвижимости, к  инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено  тем, что она предназначена для  длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.

Кроме этого, объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Оно может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном — обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей.

Недвижимость  всегда выступает как объект долгосрочного  инвестирования. Чаще всего это связано с тем, что приобретение объекта недвижимости по частям не представляется возможным, т.к. для вложения капитала в объект недвижимости требуется значительная его величина. Кроме того, если говорить о доходной стороне дела, денежные вложения в объекты недвижимости представляют собой затраты с достаточно высоким сроком окупаемости.

Необходимо отметить, что некоторые виды недвижимости могут переходить в движимое имущество. Так, например, леса и многолетние насаждения по определению относятся к недвижимости, а заготовленный лес это уже движимое имущество.

Следует обратить внимание, что оборудование, размещенное в  зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки, вторые металлические  двери и пр.) относится к движимому  имуществу. Но т.к. оно стало неотъемлемой частью объекта недвижимости, то в случае сделки по этому объекту, следует детально описывать все движимое имущество, включаемое в состав недвижимого (особенно это касается имущества, подлежащего изъятию при совершении сделки).