Курс лекций по "Экономике недвижимости"

Посредством рыночного механизма  и государственного регулирования  рынок недвижимости обеспечивает:

- создание новых объектов  недвижимости;

- передачу прав на недвижимость;

- установление равновесных  цен на объекты недвижимости;

- эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;

- распределение пространства  между конкурирующими вариантами  землепользования;

- инвестирование в недвижимость,

выполняя при этом следующие  операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:

• со сменой собственника:

- куплю-продажу объектов  недвижимости;

- наследование;

- дарение;

- мену;

- обеспечение исполнения  обязательств (например, реализация  заложенных или арестованных  объектов недвижимости);

•с частичным  или полным изменением состава собственников:

- приватизацию;

- национализацию;

- изменение состава собственников,  в том числе с разделом имущества;

- внесение в уставный  капитал;

- банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением  требований кредиторов, в том  числе за счет реализации имущества  собственников);

• без смены  собственника:

- инвестирование в недвижимость;

- развитие недвижимости (расширение, новое строительство,  реконструкция) ;

- изменения направления  использования, названия торговой  марки, юридического адреса и  др.;

- управление, эксплуатация;

- залог;

- аренду;

- передачу в хозяйственное  ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование;

- регулярно получаемый  доход от владения недвижимостью,  не требующий от получателя  предпринимательской деятельности;

- ренту;

- пожизненное содержание  с иждивением;

- передачу в доверительное  управление;

- введение (снятие) сервитутов  и иных обременении;

- страхование различных  форм и различных операций, в  том числе при кредитовании  развития недвижимости.

Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок  недвижимости [I].

Рынок недвижимости как составная  часть рыночного пространства обладает «классическими условиями» — экономическими спадами и подъемами (рис. 2.1).

Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями:

- низкой ликвидностью;

- цикличным характером;

Циклы в развитии рынка  недвижимости не совпадают во времени  с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и  соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике.

- высокой степенью регулирующего государственного воздействия;

- наличием стоимостной  оценки объекта недвижимости  и возрастанием ее с течением  времени;

-        высоким уровнем трансакционных издержек.

 

   

Рис. 2.1. Цикличность  развития рынка недвижимости:

1 — спад на рынке  недвижимости наблюдается при  перенасыщении построенных зданий, когда количество незанятых строений  стремительно увеличивается и  собственнику объекта недвижимости  сложно его продать, цены снижаются.  Это рынок покупателя; 2 — поглощение  созданных объектов недвижимости  наступает после возрастания  спроса на построенные объекты  и характеризуется практическим  отсутствием предложения новых  объектов. Этот цикл определяется  ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости; 3 — новое строительство достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен на объекты строительства. Это рынок продавца; 4 — насыщение рынка недвижимости наступает, когда создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается.

Издержки, которые несут  покупатели и продавцы недвижимости по заключению сделок. «Чтобы осуществить  рыночную трансакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провести предварительные переговоры, подготовить контракт. Собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются и т.д.» [2] . В Санкт-Петербурге они составляют 5 — 7% от цены объекта. В случае организации сбытовой структуры в составе застройщика, расходы на ее содержание снижаются до 2 — 3%. Таким образом, когда затраты на определенную услугу (риэлтерскую), оказываемую рынком, будут выше затрат на получение этой услуги в составе фирмы — застройщика, то естественно застройщик пойдет по пути снижения трансакционных издержек. Этим можно объяснить практически отсутствие риэлтерских фирм на первичном рынке жилья и желанием девелоперских компаний иметь собственную сбытовую структуру.

Эти особенности дают основание  характеризовать данный рынок как  специфический сектор экономики.

Важнейшей особенностью рынка  недвижимости является ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости. Вследствие высокой рыночной стоимости на объекты недвижимости емкость рынка может быть чрезвычайно высокой.

Приведенные цифры получены в результате обработки информации, накапливаемой в базе данных «Городского  каталога недвижимости». Данные обработаны по специальной методике, позволяющей  устранить искажающее влияние наиболее сильных ценообразующих факторов (таких, как эксклюзивный ремонт или вид из окон) и учесть влияние ряда других факторов (крайние этажи, отсутствие ванной комнаты и др.). Количество ежемесячно публикуемых вариантов (более 20 000) позволяет проанализировать, как влияет на цену местоположение, тип дома, число комнат в квартире.

Еще одной особенностью рассматриваемого рынка является характер потребительского спроса,

Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности. Величина спроса как и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.).

На спрос и предложение  на рынке недвижимости воздействует ряд факторов. Наиболее важные из них  приведены в табл. 2.1.

Система факторов, определяющих состояние и тенденции спроса и предложения в границах того или иного регион, не является исчерпывающей. Например, в нее не вошли политические, национальные и даже культурные факторы, а также традиции и стереотипы поведения населения, оказывающие  весьма существенное влияние на ожидания и предпочтения участников рынка, а следовательно, и на спрос и предложение.

Кроме того, внутри каждой из указанных групп факторов могут  быть выделены составляющие, влияние  которых также является существенным. Так, рост численности населения  в регионе может быть вызван его  естественным приростом или миграцией  из других регионов. Например, в 1996 г. основная часть спроса на рынке нового жилья  в Москве и Санкт-Петербурге была сформирована за счет покупателей (или инвесторов) из других регионов России. В значительной мере такая ситуация продиктована проблемами, с которыми сталкивается население в соответствующих регионах.

Таблица 2.1

Система факторов, влияющих на спрос и предложение

Факторы	Влияние на предложение	Влияние на спрос
1. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ
Изменение уровня доходов  населения:   рост  сокращение	В современных условиях является фактором увеличения предложения на рынке готового жилья	Увеличение  Уменьшение
Изменение уровня доходов  бизнеса: рост  сокращение	Увеличение предложения  на рынке коммерческой недвижимости	Увеличение  Уменьшение
Доступность финансовых, в  частности, кредитных, ресурсов: рост  сокращение	Увеличение  Уменьшение	Увеличение  Уменьшение
Ставки арендной платы: рост  сокращение	Увеличение  Уменьшение	Уменьшение  Увеличение
Стоимость строительства: рост  сокращение	Уменьшение  Увеличение	Увеличение на рынке готового жилья
Ставки арендной платы: рост  сокращение	Уменьшение  Увеличение	Уменьшение  Увеличение
Стоимость строительства: рост  сокращение	Уменьшение  Увеличение	Увеличение на рынке готового жилья
Тарифы на коммунальные услуги и платежи за ресурсы: увеличение уменьшение	Увеличение	Увеличение
2. СОЦИАЛЬНЫЕ
Изменение численности населения рост сокращение	Увеличение	Увеличение  Уменьшение

Окончание табл. 2.1

Факторы	Влияние на предложение	Влияние на спрос
Изменение образовательного уровня: рост  понижение		Увеличение  Уменьшение
Изменение уровня преступности: рост  понижение		Уменьшение  Увеличение

3. АДМИНИСТРАТИВНЫЕ

Реальная налоговая ставка: рост понижение	Увеличение	Уменьшение  Увеличение
Уровень налога на имущество: рост  понижение	Увеличение	Уменьшение
Уровень земельного налога: рост  сокращение	Увеличение	Увеличение
Зональные ограничения: более строгие  менее строгие	Увеличение	Увеличение
Условия совершения сделок: либеральные ограничительные	Увеличение	Увеличение
Условия получения прав на застройку: либеральные ограничительные	Увеличение  Уменьшение
4. УСЛОВИЯ ОКРУЖАЮЩЕЙ  СРЕДЫ
Экологическая обстановка: улучшение ухудшение	Увеличение	Уменьшение
Уровень развития инфраструктуры: высокий низкий	Увеличение	Уменьшение

Долгосрочные и краткосрочные  изменения факторов и условий  на рынке недвижимости и финансовом рынке управляют спросом и  предложением недвижимости [3] . Взаимодействие этих факторов определяет ставку дохода от инвестиций в объекты недвижимости.

В настоящее время на российском рынке существует значительное превышение предложения по сравнению с потребительским  спросом (особенно на коммерческую недвижимость).

Величина спроса на объекты  жилой недвижимости обусловлена  многими факторами: транспортной оснащенностью  района расположения объекта, его экологическим  состоянием, наличием объектов социально-культурного  и бытового назначения. Однако, наиболее существенен так называемый фактор местоположения.

Так, например, территориальные  различия спроса и предложения жилья  в Петербурге в 1999 году выглядели  так: Приморский район - предложение - 30%, спрос - 10%; Центральный район - предложение - 18%, спрос - 20%; Невский и Кировский районы - предложение - 8%, спрос - 16%; Красносельский район - предложение - 1%, спрос - 7%. В табл. 2.2 приведены средние цены в соответствии с районами и количеством комнат.

Таблица 2.2

Средние цены по районам  и количеству комнат

в Санкт-Петербурге

Район	1	2	3	4	5	6	7 и более
Адмиралтейский	363	358	363	360	356	353	352
Василеостровский	428	412	394	383	355	346	361
Выборгский	386	377	374	384	404	-	416
Калининский	371	344	349	353	383	342	-
Красногвардейский	364	350	360	372	395	. -	-
Красносельский	349	334	327	322	-	-	-
Московский	389	393	411	418	431	462	-
Невский	359	338	340	346	330	375	-

Окончание табл. 2.2

Район	1	2	3	4	5	6	7 и более
Петроградский	383	379	372	362	368	355	367
Приморский	360	357	356	362	348	-	373
Фрунзенский	368	340	337	335	342	403	-
Центральный	390	389	383	377	380	376	383