Курс лекций по "Экономике недвижимости"

Перевод земель из этой категории  в другую осуществляется только по решению субъекта Федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации.

2. Земли городов  и населенных пунктов занимают 4% территории страны. На этих землях размещаются жилые дома и социально-культурные учреждения, а также улицы, парки, площади, природоохранные сооружения; могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные объекты и сельскохозяйственные производства. Эта категория земель обеспечивает 86 % поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование и может использоваться только в соответствии с генпланами и проектами.

3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения,  информатики и космического обеспечения,  энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.

4. Земли особо  охраняемых территорий включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др. Данная категория земель предназначена для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения. Такие земли охраняются особым законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них запрещается.

5. Земли лесного  фонда полностью определяются  правовым режимом лесов, произрастающих  на них. К этой категории земель относятся земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности.

6. Земли водного  фонда. Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них.

7. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей.

Продажа земельных участков, а также выделение их для предпринимательской  деятельности и перевода из одной  категории в другую осуществляется в соответствии с законами РФ и  субъектов Федерации.

Так, например, в Санкт-Петербурге определен перечень земель целевого использования, которые не подлежат продаже [3] . К ним относятся: 
а) находящиеся в государственной (муниципальной) собственности: 
- охраняемые или особым образом используемые природные территории (заповедники, памятники природы, национальные и дендрологические парки, ботанические сады и др.); 
- земельные участки исторического и культурного наследия федерального значения по перечню, утверждаемому Правительством РФ; 
- земельные участки лесного и водного фондов; 
- земельные участки оздоровительного и историко-культурного назначения; 
- земельные участки крематориев и кладбищ; 
б) незастроенные земельные участки: 
- сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фондов, особо охраняемых земель, для которых законодательством РФ установлен особый режим приватизации; 
- зараженные опасными веществами и подвергшиеся биогенному заражению; 
- общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и иные участки, отнесенные в соответствии с законодательством к землям общего пользования); 
- расположенные в морских, речных и воздушных портах федерального значения либо отведенные (зарезервированные) для их перспективного развития; 
- находящиеся во временном пользовании без права возведения капитальных строений; 
- по которым на момент обращения имеются споры о принадлежности этих участков или прочно связанной с ним недвижимости; 
- иные, не подлежащие приватизации в соответствии с законодательством РФ.

Вышеперечисленные земли  относятся к категории текущего использования земельного участка, т.е. не для продажи.

Земельный участок  в обороте используется для получения  дохода, в том числе и путем  передачи в аренду, внесения в складочный капитал, в обеспечение залога и  пр.

Территория Петербурга разделена  на 19 зон, в зависимости от ее ценности. Для каждой зоны установлен свой налоговый  тариф (см. табл. 1.1).

Таблица 1.1

Ставки земельного налога по зонам градостроительной  ценности

Зона	Ставка руб. /кв. м в  год	Зона	Ставка руб./кв. м в год	Зона	Ставка руб./кв. м в год
1	60,252	8	10,572	14	3,564
2	40,164	9	8,820	15	3,348
3	30,900	10	7,356	16	2,772
4	23,772	11	6,132	17	2,268
5	18,276	12	5,100	18	2,052
6	15,228	13	4,260	19	1,860
7	12,684

 

 

Земельный налог платят: 
- граждане и компании, имеющие участки в собственности; 
- предприятия и учреждения, которым земля была передана в постоянное (бессрочное) пользование; 
- физические лица, чьи наделы закреплены на основе пожизненного наследуемого владения.

Размер ставки не зависит  от того, каким бизнесом занимается собственник.

Для тех, кто разводит огород, занимается сельским хозяйством или  держит гараж, предусмотрены специальные  ставки (см. табл. 1.2).

Таблица 1.2

Налоговые ставки, установленные для отдельных  категорий земель (в год)

Назначение земель	Налоговая ставка
Земли, занятые под садоводство, огородничество, животноводство	0,144 руб./кв.м
Земли сельхозиспользования	66,528 руб./га
Земли, расположенные в  полосе отвода	8, 640./га
Земли, занятые жилищным фондом	3% от ставки, предусмотренной  для каждой зоны градостроительной  ценности, но не менее 0,144 руб./кв. м
Земли, занятые индивидуальными  и кооперативными гаражами	3 % от ставки, но не менее  0,144 руб./кв. м

 
В частной собственности находится 7301 га, что составляет 5 % территории Большого Петербурга. Граждане в основном владеют участками при индивидуальных жилых домах (1113 га). Предприятия  занимают 5432 га, под сельскохозяйственные земли занято 4321 га.

Порядок купли-продажи земельных  участков, занятых приватизированными государственными (муниципальными) предприятиями, определяется «Основными положениями  Государственной программы приватизации государственных и муниципальных  предприятий в Российской Федерации  после 1 июля 1994 года», утвержденными  Указом Президента РФ от 22.июля 1994 года № 1535, а также рядом других нормативно-правовых актов [4] .

Продавцом вышеназванных  земельных участков является фонд имущества, осуществивший продажу определенного  предприятия либо акций акционерного общества, созданного при приватизации государственного (муниципального) предприятия [5] .

Объектом продажи является участок, занимаемый зданием, сооружением, помещением, которое находится в  собственности покупателя земельного участка, а для предприятий —  участок в границах территории предприятия-землепользователя.

Покупатели земельных  участков под приватизированным  предприятием, зданием, сооружением, помещением могут подать заявку на выкуп земельного участка полностью или частично.

К заявке в обязательном порядке прилагаются следующие  документы: 
- для юридических лиц — нотариально удостоверенная копия учредительных документов либо их подлинник; 
- для физических лиц — копия паспорта или документа, его заменяющего; 
- договор купли-продажи или иные документы, подтверждающие право собственности на все здания, сооружения, находящиеся на выкупаемом земельном участке; 
- три копии проекта границ земельного участка, выданные комитетом по градостроительству и архитектуре (КГА); 
- три копии плана земельного участка, выданные и заверенные комитетом по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРиЗ);

В случае отсутствия у покупателя документов, перечисленных выше, к  заявке прилагается решение органов  власти о предоставлении земельного участка, в котором указана площадь  и местоположение участка, а также  копия плана приватизации;

- выписка из реестра  акционеров (учредительного договора), подтверждающая, что не менее  семидесяти процентов уставного  капитала юридического лица находится  в частной собственности;

- справка об источниках  денежных средств, направляемых  на оплату по договору купли-продажи  (для юридических лиц), либо справка  о доходах (для физических лиц), зарегистрированная в территориальном  налоговом органе.

Продавец (Фонд имущества) после  поступления заявки и документов осуществляет ее регистрацию и направляет запросы в КЗРиЗ, КГА и Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (ГИОП) (если заявляемый участок находится в границах зон охраны памятников) о выдаче заключений по данному земельному участку. В месячный срок эти организации выдают заключение (о предоставлении или не предоставлении земельного участка) и две его копии.

Цена продажи участка  в Санкт-Петербурге рассчитывается как произведение площади участка, нормативной цены земли и повышающего  коэффициента, устанавливаемого в соответствии с распоряжением мэра — Председателя Правительства Санкт-Петербурга от 22.08.94 г. № 881-р «О порядке определения  цены земельного участка». Нормативная  стоимость участков составляет от 10 до 85 налоговых ставок, в зависимости  от того, где расположен надел и кто его покупает.

При выкупе земельного участка  по частям в качестве такой части может быть:

- земельный участок под  территориально обособленным подразделением  или иной частью предприятия;

- земельный участок предприятия,  на котором расположено одно  или несколько зданий, строений, сооружений.

При продаже земельного участка важно понять, что необходимо также определять и судьбу связанных  с ним других объектов недвижимости, ибо, когда продается лишь земельный  участок, то к покупателю переходит  только право собственности на землю, а продавец сохраняет права на принадлежащие ему здания, сооружения и иные объекты и право пользоваться той частью земельного участка, которая  занята этим объектом недвижимости и  необходима для ее использования на условиях, определенных договором продажи.

На местном уровне, в  частности, в Санкт-Петербурге земельное  законодательство в части продажи  земельных участков в настоящее  время представлено различными подзаконными актами и нормативными документами. Первым документом, относящимся непосредственно  к продаже земли в Санкт-Петербурге, стало распоряжение мэра от 19.10.94 г. № 1043-р «О порядке реализации Указа  Президента Российской Федерации от 22.07.94 г. № 1535 в части продажи и  сдачи в аренду земельных участков». Это распоряжение определило, что  продавцом земельных участков выступает  Фонд имущества города, арендодателем — Комитет по управлению городским имуществом, а регистратором (включая регистрацию самих земельных участков и иной недвижимости, прав на участки и связанную с ними недвижимость, описание первичных сервитутов, других обременении и т.д.) — КЗРиЗ Санкт-Петербурга.

Оформление и выдачу свидетельств о праве собственности и праве  пожизненного наследуемого владения граждан при первичном оформлении прав на земельные участки, предоставленные для индивидуального жилищного, дачного строительства, садоводства и огородничества;

оформление и выдачу свидетельств о праве бессрочного (постоянного) пользования на землю юридическим  лицам; оформление и выдачу свидетельств о праве собственности на землю  сельскохозяйственным предприятиям осуществляет КЗРиЗ [6] . Порядок приема, рассмотрения и выдачи документов при первичном оформлении свидетельств о правах на земельные участки регламентирован Инструкцией [7] .

Порядок купли-продажи земельных  участков в Санкт-Петербурге предполагает, что значительная доля работы по приватизации земли отводится КЗРиЗ.

В материальных активах  коммерческой организации учитываются  участки, находящиеся в ее собственности, а в нематериальных — предоставленные  или приобретенные вещные и обязательственные  права на них.

К этим правам в соответствии с действующим законодательством  относится право: 
• пожизненно наследуемого владения участками государственной и муниципальной собственности; 
• постоянного (бессрочного) пользования участками государственной и муниципальной собственности; 
• аренды земельного участка; 
• ограниченного пользования прилегающими земельными участками, находящимися в собственности иных лиц.

В процессе эксплуатации участок  земли может приносить доход, называемый земельной рентой. Под ней понимается внутренний показатель эффективности использования эемельного участка как, актива предприятия, который рассчитывается как частное от деления рассчитываемой величины стоимости на срок капитализации.

В соответствии с проектом методических рекомендаций «Порядок учета  стоимости земельных участков в  активах коммерческих организаций, в том числе с иностранными инвестициями», разработанным Государственным  комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству, при расчете  земельной ренты предлагается следующая  классификация земельных участков в зависимости от вида использования: сельскохозяйственные, лесохозяйственные, земли поселений и пр.

Приведенные выше системы  классификации основных фондов и  земельных участков в настоящее  время приняты за основу при учете  в активах предприятий. Однако они рассматривают объекты недвижимости не как единое целое, а как основные фонды и земельный участок. Вместе с тем, если проводить анализ именно рыночной стоимости недвижимости, возникает необходимость в разработке собственной системы классификации, которая позволяла бы учитывать основные «товарные» свойства целостного объекта оценки и была бы увязана с уже существующими системами классификации и описания объектов.

Применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько  типологических построений. Например, в зависимости от продолжительности  и характера использования жилья: 
- первичное жилье — место постоянного проживания; 
- вторичное жилье — загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени; 
- третичное жилье — предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т.д.).