Курс лекций по "Экономике недвижимости"

Эти отношения регулируются Законом РФ «О приватизации государственных  и муниципальных предприятий  в РСФСР» от 3 июля 1991 г., в который  неоднократно были внесены существенные изменения, а также многими указами Президента РФ и Основными положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 г., утвержденными Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г., которые должны действовать до утверждения новой Государственной программы приватизации. Общий порядок и способы приватизации предприятий подробно определены в приложениях к Указу Президента РФ от 29 января 1992 г. Там указаны порядок подачи, оформления и принятия к рассмотрению заявки на приватизацию, правила оценки стоимости объектов приватизации, положения о преобразовании государственных и муниципальных предприятий в открытые акционерные общества, установлены порядок и условия организации и проведения аукционов, порядок проведения конкурсов.

Большое значение имеют положения Указа Президента РФ «Об организационных мерах  по преобразованию государственных  предприятий, добровольных объединений  государственных предприятий в  акционерные общества» от 1 июля 1992 г. и Положение о коммерционализации государственных предприятий с одновременным преобразованием их в акционерные общества.

В результате приватизации имущественный комплекс переходит  в собственность хозяйственного товарищества, общества или индивидуальных предпринимателей.

Приватизации подлежат и части предприятия [4] .

В Указе Президента РФ «Об организационных мерах  по преобразованию государственных  предприятий, добровольных объединений  государственных предприятий в  акционерные общества» от 1 июля 1992 г. предусмотрено выделение в  процессе приватизации структурных  подразделений предприятий (цехов, производств, участков и др.) в самостоятельные  предприятия в правами юридического лица с соблюдением требований антимонопольного законодательства.

Продажа приватизируемого предприятия осуществляется путем  заключения договора куплипродажи, в котором четко определяются права и обязанности продавца и покупателя, порядок оплаты, закреплены иные условия. Право собственности на передаваемое имущество переходит к покупателю в момент регистрации договора [5] .

При всех способах приватизации предприятий от лица собственника имущества — государства выступает  соответствующий государственный  орган или орган местного самоуправления. Такими органами являются комитеты по управлению имуществом и фонды имущества.

В Санкт-Петербурге передача предприятий как имущественных  комплексов в результате приватизации государственных и муниципальных  предприятий осуществляется Комитетом  по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга [6] Фонду имущества  для последующей продажи и  оформляется передаточным распоряжением  председателя КУГИ (прил. 5).

Продажа предприятия  как недвижимости существенно отличается от продажи акций этого предприятия. В первом случае имущество переходит  в собственность покупателя, в  качестве которого выступает созданное  в процессе приватизации акционерное  общество. При покупке акций, независимо от их количества, бывшие работники  приватизированного предприятия и  другие лица — акционеры — приобретают  только собственность на акции, а  не на имущество предприятия. Право  собственности на акции переходит  к покупателю с момента внесения данных в реестр акционерного общества, который ведется исполнительными органами акционерного общества.

Покупатель приватизированного предприятия приобретает на него все права собственника. Следовательно, он может продать предприятие  другому лицу.

На практике встречаются  случаи продажи приватизированных  ранее предприятий в собственность  государства или местных органов  управления. Тогда изменяется форма  собственности на данное имущество. Оно снова становится государственным  или муниципальным предприятием и поступает в хозяйственное  ведение. На базе приобретенного предприятия  может быть создано новое унитарное  предприятие.

Продажа предприятия  как единого имущественного комплекса  может быть обусловлена разными  причинами. Это продажа неплатежеспособных государственных предприятий, их ликвидация или банкротство, а также, когда  продавец в силу различных причин желает продать предприятие, в том  числе в случаях нуждаемости  в денежных средствах, перехода к  другим занятиям, желания обновить оборудование и при принудительной продаже предприятия. Во всех таких  ситуациях на стороне покупателя могут выступать предприниматели  различных организационных форм.

В последние годы в национальной экономике и строительном комплексе в частности стали  четко прослеживаться диверсификационные тенденции, характеризуемые выходом компаний в сферы бизнеса, непосредственно не связанные с основным или первоначальным видом деятельности. Жесткая конкуренция, дефицит инвестиционных ресурсов и риски, присущие российской экономике, привели к ситуации, когда инвестиционные проекты расширения старого бизнеса стали во многих случаях менее привлекательными, чем покупка функционирующих смежных предприятий.

Необходимо отметить, что в соответствии с законом [7] в качестве объекта продажи  «предприятие как имущественный  комплекс» можно продать и  часть предприятия. Эта часть  должна представлять собой обособленный имущественный комплекс. Во всех случаях  в договоре должны быть указаны определенные данные, позволяющие установить предмет  продажи, в том числе расположение предприятия на соответствующем  земельном участке.

До подписания договора должны быть составлены и рассмотрены  сторонами: 
- акт инвентаризации; 
- бухгалтерский баланс; 
- заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия; 
- перечень всех долгов (обязательств), включенных в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размеров и сроков требования.

Договор продажи  предприятия, как и другого объекта  недвижимости, должен заключаться в  письменной форме путем составления  одного документа, подписанного сторонами, и приложением к нему перечисленных  выше документов и с обязательной государственной регистрацией.

Цена приобретаемого предприятия, как одно из существенных условий договора куплипродажи, должна быть четко обозначена в договоре.

Как правило, цена определяется по соглашению сторон на основании проведенной инвентаризации и заключения аудитора. Предполагается, что в обусловленную цену включается и цена на передаваемый земельный  участок или на право его использования.

Сама продажа  предприятия осуществляется в три  этапа:

1. Заключение договора  купли-продажи и его государственная  регистрация.

2. Передача предприятия  по передаточному акту.

3. Государственная  регистрация права собственности  покупателя на приобретенное  предприятие.

Таким образом, закон  требует, чтобы стороны при продаже предприятия дважды осуществляли государственную регистрацию. Сначала нужно зарегистрировать договор о продаже предприятия, а потом осуществить регистрацию права собственности покупателя.

После заключения договора в соответствии с особенностями приобретения недвижимости необходима передача предприятия по специальному передаточному акту от продавца к покупателю.

В ст. 563 ГК РФ подробно определено содержание этого акта, указано, что подготовка предприятия к передаче, в том числе оформление передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Моментом передачи предприятия покупателю считается  день подписания обеими сторонами передаточного  акта. С этого момента к покупателю переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества. Покупатель вправе использовать входящее в состав предприятия имущество  и извлекать выгоды, но он до перехода права собственности не вправе распоряжаться  предприятием. Продавец после передачи предприятия тоже не вправе распорядиться  им.

Покупатель может  сохранить приобретенное предприятие  в качестве обособленного имущества  юридического лица или же присоединить его к своему имуществу, создав на его основе внутреннее подразделение  другой организации, или, если это индивидуальный предприниматель, непосредственно  управлять им. На основе приобретенного предприятия может быть создано  юридическое лицо — хозяйственное  общество — даже с единственным участником. Последний будет иметь  права, предусмотренные законом  о соответствующем хозяйственном  обществе, учредительными документами  товарищества или общества.

Предприятие как  имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской  деятельности, может быть сдано в  аренду [8] .

Предприятие может  быть передано собственником в аренду только после завершения расчетов с  кредиторами, которые до передачи предприятия  должны быть письменно уведомлены арендодателем. Они могут потребовать от арендодателя прекращения или досрочного исполнения обязательств. По долгам, переведенным без согласия кредиторов, арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность.

Подготовка предприятия  к передаче является обязанностью арендодателя. Сама передача предприятия в аренду производится по передаточному акту, а моментом заключения договора аренды и возникновения по нему прав и  обязанностей сторон определен момент государственной регистрации.

Во время аренды арендатор обязан поддерживать предприятие  в надлежащем техническом состоянии, включая обязательные платежи и  налоги, если иное не предусмотрено  договором.

Права арендодателя на занятие определенной деятельностью  на основании лицензии не переходят  на арендатора, если иное не установлено  законом или иным правовым актом. Однако это не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед  своими кредиторами. Права и обязанности  по отношению к работникам предприятия  регулируются правилам о реорганизации  юридического лица.

При прекращении  договора имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю. Подготовка предприятия к передаче теперь является обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено  законом.

Размер и способы  внесения арендной платы определяются в договоре аренды.

Право собственности  на предприятие как единый имущественный  комплекс прекращается по общим правилам, установленным в главе 15 ГК (ст. 235 — 243) за исключением ст. 240, 241. Чаще всего  единый имущественный комплекс прекращает существовать в результате распродажи в отдельности входящих в него объектов, в частности при банкротстве  или по добровольному решению  предпринимателя.

Упражнения

1. Ответить на  вопросы теста: 
1. Часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю - это: 
а) земельный участок; 
б) земельный фонд; 
в) естественный фонд. 
2. Недвижимость (недвижимое имущество) включает в себя: 
а) все материальное имущество над поверхностью земли или прикрепленное к земле; 
б) все материальное имущество; 
в) земельные участки. 
3. К недвижимым вещам относятся: 
а) железные дороги, космические объекты; 
б) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания; 
в) все перечисленное. 
4. По каким родовым признакам объекты недвижимости отличаются от движимых объектов: 
а) неподвижность, материальность, долговечность; 
б) неподвижность, весомость, долговечность; 
в) уникальность, весомость, долговечность.  
5. Основные фонды делятся: 
а) на движимые и недвижимые; 
б) на материальные и нематериальные; 
в) на временные и постоянные. 6. В состав зданий включаются: 
а) коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации; 
6) то же и водо-, газо-, теплопроводное оборудование; 
в) то же и фундаменты под котлами, генераторами, станками.  
7. Жилье - это: 
а) здания, предназначенные для постоянного проживания; 
б) передвижные щитовые домики, плавучие дома; 
в) все перечисленное.  
8. Сооружения - это: 
а) шахты, тоннели, дороги, плотины; 
б) стадионы, бассейны; 
в) все перечисленное. 
9. Земельная рента определяется как: 
а) частное от деления расчетной величины стоимости на срок капитализации; 
б) произведение расчетной величины стоимости и срока капитализации; 
в) фиксированный процент от расчетной величины стоимости.  
10. Какая из перечисленных ниже характеристик относится к жилью повышенной комфортности: 
а) общая площадь квартиры не менее 70 кв. м; 
б) наличие гостиной, площадью не менее 17 кв. м; 
в) все перечисленное. 
11. Какой вид коммерческой недвижимости непосредственно приносит доход: 
а) собственно коммерческая недвижимость; 
б) промышленная недвижимость; 
в) все перечисленное. 
12. Какие виды недвижимости могут переходить в движимое имущество: 
а) леса и многолетние насаждения; 
б) предприятия как имущественные комплексы; 
в) обособленные водные объекты. 
13. Сколько процентов от цены объекта недвижимости в Санкт-Петербурге составляют издержки, которые несут покупатели и продавцы при заключении сделок с жилой недвижимостью: 
а) 30%; 
б) 10%; 
в) 3%. 
14. Каков средний срок реализации недвижимости: 
а) 1 - 2 месяца; 
б) 3 - 4 месяца; 
в) 6 месяцев. 
15. Является ли рынок недвижимости разновидностью рынка услуг: 
а) да; 
б) частично; 
в) нет. 
16. Сколько процентов от цены составляют трансакционные (операционные) издержки для коммерческой недвижимости: 
а) 25%; 
б) 7%; 
в) 1%. 
17. Национализация имущества - это: 
а) передача из частной собственности в собственность государства; 
б) передача государственного или муниципального имущества в собственность отдельных лиц или коллектива; 
в) принудительное отчуждение, изъятие имущества.  
18. Средняя продолжительность цикла строительства и реконструкции объектов недвижимости составляет: 
а) 2 - 2,5 года; 
б) 2,5 - 3 года; 
в) 3 - 3,5 года. 
19. К операциям с недвижимостью со сменой собственника относятся: 
а) приватизация; национализация, банкротство; 
б) купляпродажа, наследование, дарение, мена; 
в) инвестирование в недвижимость, залог, аренда.  
20. Какой главой ГК РФ устанавливаются общие правила прекращения право собственности на предприятие как единый имущественный комплекс: 
а) 15; 
б) 16; 
в) 17. 
2. Проанализировать состояние рынка недвижимости в какомлибо городе или регионе (Санкт-Петербурге, Ленинградской области и т.д.).

Вопросы для самопроверки

1. Что понимается  под недвижимым имуществом? 
2. Расскажите о родовых признаках недвижимости. 
3. Расскажите о частных признаках недвижимости. 
4. Что понимается под основными фондами предприятия? 
5. Назовите объекты классификации основных фондов по ОКОФ. 
6. Какие объекты входят в состав зданий? 
7. Приведите общую классификацию объектов недвижимости. 
8. Расскажите об особенностях "незавершенки". 
9. Расскажите о типологии, применяемой для характеристики рынка жилой недвижимости. 
10. Дайте характеристику предприятию как недвижимости. 
11. Расскажите об этапах продажи предприятия как имущественного комплекса. 
12. Расскажите о правилах заключения договора продажи предприятия как имущественного комплекса.

Глава 2. РЫНОК  НЕДВИЖИМОСТИ В СИСТЕМЕ РЫНКОВ

2.1. Особенности  и закономерности рынка недвижимости

Рынок недвижимости, как  относительно новая социально-экономическая  реальность, с его особенностями  и закономерностями, стал предметом  изучения и научных дискуссий  ведущих представителей национальной научной школы.

«Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования» [1] .

Однако более полным будет  определение рынка недвижимости, представляющего комплекс отношений, связанных как с созданием  новых объектов недвижимости, так  и с эксплуатацией уже существующих.

«Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система  рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и  финансирование объектов недвижимости» [I].

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных  рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой  национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая составная часть национального  богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка  недвижимости не может быть рынка  вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и  т.д. для своего существования

должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые  им помещения.

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики  и характеризуется неравномерным  развитием своих сегментов, несовершенной  законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан  и юридических лиц. Вместе с тем  этот рынок представляет собой перспективную  сферу вложения капитала.