Курс лекций по "Экономике недвижимости"

К настоящему моменту времени  гостиничный комплекс Санкт-Петербурга весьма разнороден и включает более 100 объектов различных категорий  на 27 тысяч мест. Большая часть  этих гостиниц — небольшие. К более или менее заметным можно отнести 30 гостиниц, на долю которых приходится 55% общего количества гостиничных мест в городе. К крупным гостиницам среднего уровня относятся: «Прибалтийская», «Пулковская», «Москва», «Санкт-Петербург». В Петербурге не хватает гостиниц среднего уровня. К пятизвездным относятся: гранд-отель «Европа» и «Невский Палас». Окупаемость инвестиций в строительство гостиниц составляет: по трехзвездным — 8 лет; по пятизвездным — не меньше 13 - 15 лет.

Эти и другие известные, удачно расположенные гостиницы имеют  кафе, рестораны и бары, оборудованные  места для отдыха, казино и т.д. Менее популярные гостиницы меньших  размеров, расположенные не в столь  престижных районах, как правило, предоствляют жилье и обслуживание более высокого качества и имеют своих клиентов.

3. Гаражи-стоянки  (автопаркинги) как коммерческая недвижимость в стране практически не развиваются, хотя перспективы имеются. Ведь на каждую тысячу жителей в соответствии с нормами требуется около 150 парковых мест.

В настоящее время, например в Санкт-Петербурге, менее 60 /о парка легковых автомобилей имеют места постоянного хранения, из них только 2% располагаются в подземных гаражах, хотя потребность в них очень высока. Из-за высокой стоимости машино-места (4-6 тыс. долл. США, а в центре города цены доходят до 10 - 12 тыс. долл. США) массового строительства автопаркингов не наблюдается. В расчете на массового клиента стоимость одного машино-места должна быть в пределах 2 — 3 тыс. долл. США, т.е. составлять около 30% от стоимости автомобиля. Отметим, что переоформить одноместный гараж-бокс в настоящее время крайне сложно, т.к. ГУ «Городское бюро регистрации прав на недвижимость» (ГУ ГБР) оформлением гаражей не занимается. Для решения этой проблемы надо создать единую систему регистрации прав собственности на гаражи различных типов.

4. Магазины и  торговые комплексы. Как показал опыт крупных городов Европы, хорошими условиями для месторасположения многофункциональных торговых центров (МТЦ) являются: пересечение крупных автотранспортных магистралей, непосредственная близость станций метро и остановок наземного транспорта. Чаще всего подобные центры оказываются расположенными в «спальных» районах, либо за городом, фактически на пустыре,  возле  крупной  магистрали.   В  США  МТЦ («MALL"), как правило, расположены за чертой города, что можно объяснить определенным количеством автотранспортных средств на душу населения, численностью населения городов и другими факторами. Эти различия соответственно влияют на требования как на этапе формирования общей стратегии МТЦ при бизнес-планировании, проектировании и продвижении, так и при строительстве и эксплуатации торгового центра. Так, например, различными будут количество парковочных мест, наличие и параметры зон отдыха и развлечений, сопутствующих бытовых услуг и пр.

К факторам, обуславливающим  успех, можно отнести: 
- правильно выбранное расположение; 
- составление функционального решения и накопления — потребности потенциальных посетителей; 
- правильно составленный прогноз развития территории, прилегающей к участку застройки (на 5—10 лет); 
- общая атмосфера МТЦ, что достигается в процессе проектирования и дизайнерских разработок; 
- четко проработанный подбор арендаторов; 
- верно выбранная управляющая компания.

Для торговых комплексов особенно требуется, кроме перечисленных  факторов, также предоставление сервисных  услуг своим арендаторам (например, постоянная уборка территории, ремонтная  служба весов, круглосуточная охрана, прессование картона и др.). На рынке Санкт-Петербурга наиболее крупными торговыми комплексами, предоставляющими вышеперечисленные услуги, являются «Балканский» и «Ладожская». Таким  образом, торговые комплексы могут  быть как торгово-рыночными, так  и торгово - развлекательными.

Не следует считать, что  развитие многофункциональных торговых центров — это изобретение  Запада. Общеизвестно, что рассмотренная  традиция развития крупных торговых помещений, пассажей, дворов, где «всякий» посетитель мог бы приобрести все, что  душе угодно, в соответствии с нуждами  и доходом, куда можно было бы прийти «на других посмотреть и себя показать», уходит корнями в прошлое.

Регионы страны находятся  в разных экономических условиях и развиваются по своим сложным  законам, поэтому в современной  России процесс появления новых  или модернизация старых торговых центров  неоднороден. Лидирует в этом процессе Москва, как мировой мегаполис, существующий по сравнению с другими городами России в режиме наибольшего инвестиционного благоприятствования .

Торговля, как сфера экономической  жизни, наименее подвержена влиянию  негативных экономических и политических изменений и быстро оправляется  от кризиса и депрессий, и главным  показателем развития торгового  сектора можно считать растущий спрос на функциональные, безопасные торговые площади.

В настоящее время в  общем объеме нежилого фонда Санкт-Петербурга площади торгового назначения занимают лишь 7,2% (см. рис. 1.2). В результате обеспеченность жителей города торговыми площадями  составляет 0,68 кв. м на человека. Для  сравнения: в Хельсинки на одного человека приходится 3,5 кв. м — в  пять раз больше, чем в Петербурге.

Рис. 1.2. Доля торговых площадей в общей структуре нежилого фонда (по данным ГУИОН и ИИЦ «Недвижимость  Петербурга»)

Проблемы, вызывающие дефицит  ликвидных и перспективных для  инвестирования объектов торговой недвижимости в большинстве городов России аналогичны и связаны, прежде всего, со структурой сложившегося в дореформенный  период нежилого фонда:

- под доходное предпринимательство  отводится малая доля нежилых  помещений, значительную часть  которых занимают различные организации;

- неудовлетворительная локация  многих объектов, функционально  пригодных для коммерческого  использования, не позволяет их  развивать;

- в крупных индустриальных  городах в структуре нежилого  фонда чрезмерно высока доля  промышленной недвижимости, перепрофилирование  которой требует значительных  инвестиций и часто затруднено  из-за неясного правового статуса;

- большая часть нежилого  фонда находится в неудовлетворительном  техническом состоянии;

- в большинстве городов  инвестиционная активность сосредоточена  в основном в центре города.

Так, например, в четырех  центральных районах Санкт-Петербурга расположено около 40% торговых предприятий (рис. 1.3). При этом на их долю приходится лишь 25 /о городских торговых площадей, хотя именно в центре расположены  три самых обширных универмага —  «Гостиный двор», «Пассаж» и ДЛТ. В исторической части Санкт-Петербурга нет ни одного современного торгового  центра, отвечающего западным требованиям.  

Рис. 1.3 Доля центра в структуре торговых предприятий  по данным Комитета по потребительскому рынку на 01.01.99

Сегодня наибольшим спросом  пользуются магазины площадью 100 - 200 кв. м., далее, по убыванию — менее 100 кв. м. и в диапазоне 200 - 400 кв. м. Площади  более 500 кв. м менее востребованы. Среди главных требований арендаторов  — витринные окна и наличие  парковки.

Если исходить из оптимальной  площади магазина в 400 кв. м, то примерно 300 кв. м должно приходиться на торговый зал, 100 кв. м — на подсобные помещения, 70 кв. м — на склады и 30 кв. м —  на кабинеты.

На выбор места для  аренды под магазин влияет прилегающая  инфраструктура. К примеру, расположенные  в самом центре города на «тупиковых»  улочках или в переулках объекты  остаются вне поля зрения заинтересованных арендаторов.

5. Промышленная (индустриальная) недвижимость в России находится  в начальной стадии развития, хотя в последнее время по основной массе объектов приватизации происходит определение собственника. Прежде чем заключать сделку, необходимо провести всесторонний анализ правоустанавливающих документов, чтобы убедиться в бесспорности прав продавца на предлагаемый объект, возможности его законного отчуждения и прав нового собственника на использование этого объекта по предполагаемому назначению. По мере развития процесса формирования реального собственника объем сделок в этой сфере будет увеличиваться. Но это одна сторона вопроса. С другой стороны чуть ли не в каждом городе страны можно наблюдать пустые корпуса заводов и фабрик в 5 — 8 этажей с обветшалыми и(или) пришедшими в негодность инженерными сетями и выбитыми стеклами окон. Они стоят и не находят эффективного собственника. Почему? Причин несколько:

1. Промышленная застройка  60 — 80 гг. не отвечает требованиям  современных технологий, а реконструкция  требует больших капитальных  вложений.

2. В настоящее время  основной потребитель промышленной  недвижимости — малые предприятия,  требующие для своего развития  объекты недвижимости определенной  специфики: высокие мощности, наличие  железнодорожных подъездных путей,  одноэтажные и желательно отдельно  стоящие здания, имеющие автономные  коммуникации.

3. Как правило, требования  потенциальных арендаторов завышены  и не соответствуют предлагаемым  промышленным объектам.

4. Собственники промышленной  недвижимости предлагают на рынок  объекты, находящиеся в плачевном  состоянии, и при этом устанавливают  завышенные цены.

5. Более-менее полная и  точная информация о промышленной  недвижимости, ее правовом статусе,  размерах, состоянии и т.д. отсутствует.

Все это придает рынку  промышленной недвижимости стихийный  и непредсказуемый характер.

На сформировавшемся западном рынке принята другая, отличающаяся от предложенной выше классификации  объектов недвижимости по категориям А, В и С.

Категория А. Объекты недвижимости, используемые владельцем для ведения бизнеса:

- объекты недвижимости, используемые  для ведения определенного бизнеса.  Обычно продаются вместе с  бизнесом [8] (специализированная недвижимость);

- неспециализированная недвижимость - обыкновенные здания -магазины, офисы, фабрики, склады, которые обычно продаются или сдаются в аренду.

Категория В. Объекты недвижимости для инвестиций. Данными видами недвижимой собственности владеют с целью получения дохода от аренды и(или) извлечения прибыли на вложенный капитал.

Категория С. Избыточная недвижимость - земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем и поэтому объявляются избыточной недвижимостью.

1.4. Предприятие как  имущественный комплекс

Термин «предприятие» используется в гражданском праве применительно как к субъектам [1], так и к объектам права. Предприятием называется юридическое лицо, т.е. субъект гражданского права, участник предпринимательской деятельности. При этом термин «предприятие» применяется только к государственным и муниципальным унитарным предприятиям [2] , которые как коммерческая организация подлежат государственной регистрации и выступают как субъект права в различных договорах и других правоотношениях.

Одновременно этот же термин применяется для обозначения  определенного вида объектов права. В этом смысле предприятие [3] - определенный имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, куда входит вся совокупность имущества, предназначенного для деятельности предприятия, а именно: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукция, работы и услуги, товарные знаки, знаки обслуживания и другие исключительные права, т.е. в составе предприятия как особого объекта недвижимости могут быть и отдельные объекты недвижимого имущества - здания, сооружения, земля и т.д., нематериальные активы (права пользования земельным участком, природными ресурсами, авторские права и другие права и т.п.) и оборотные средства (деньги, сырье, материалы и т.п.).

В качестве объекта  права — недвижимого имущества  предприятие может принадлежать любым субъектам — участникам предпринимательской деятельности. Не исключена возможность принадлежности одному субъекту нескольких предприятий  — имущественных комплексов, в  частности, предназначенных для  изготовления разных видов продукции  или для иных видов предпринимательской  деятельности.

Понятие предприятия  как недвижимости, которая используется для предпринимательской деятельности, имеет свои особенности. Его нельзя сводить к комплекту оборудования для производства определенной продукции, потому что превращение такого комплекта  оборудования в предприятие нуждается  в дополнительных действиях по организации  на его основе процесса производства. Предприятие как недвижимость составляет единый имущественный комплекс, включающий не только все виды имущества, предназначенные для его деятельности, но и неимущественные права, индивидуализирующие предприятие. Это дает возможность сразу использовать предприятие для определенной производственной деятельности.

В виду того, что  до принятия нового ГК практически  все предприятия были государственными (кооперативными), они не находились в обороте, эти предприятия, как  правило, передавались в ведение  других организаций в административном порядке. Поэтому такое понятие  предприятия для нашего общества является новым и еще не достаточно утвердившимся в отечественной  практике. Вследствие этого допускаются  неточные формулировки.

Например, Указ Президента РФ «О продаже государственных предприятий  — должников» от 2 июня 1994 г. имеет  в виду продажу имущества несостоятельных  государственных предприятий. Применение к этим отношениям определения «продажа предприятий — должников» является некорректным, т.к. имущественный комплекс как объект права не может быть должником, а государственное предприятие  в качестве субъекта права не подлежит продаже. Аналогичная неточность выражения  допускается в распоряжениях  Правительства РФ о продаже имущества  конкретных несостоятельных предприятий.

Предприятие как  единый имущественный комплекс создается  на базе вновь образованных коммерческих организаций с использованием взносов  их учредителей и участников, а  также доходов от последующей  производственной деятельности.

Правовое регулирование  предприятий, созданных в порядке  приватизации, определяется специальным  законодательством, которое имеет  приоритет по отношению к общим  нормам ГК о приобретении права собственности. Как правило, при приватизации государственных  и муниципальных предприятий, имущественный  комплекс сохраняется, изменяются только собственник и правовая организационная  форма.