Курс лекций по "Экономике недвижимости"

Применительно к условиям крупных городов (например, Санкт-Петербург) принято выделять следующие типологические характеристики [1]:

1. Элитное жилье.

К нему предъявляются следующие  основные требования:

§     размещение в наиболее престижных районах города;

• принадлежность к «старому»  фонду (при наличии проведенного капитального ремонта и реконструкции) или к «сталинскому» фонду;

• кирпичные стены;

• общая площадь квартир  не менее 70 кв. м.;

• наличие изолированных  комнат по конфигурации, приближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 кв.м.);

• наличие охраняемого  подъезда, подземного или близко расположенного гаража и др.

Для малоэтажных домов  коттеджного типа, входящих в состав элитных, характерны такие потребительские  требования, как:

§     размещение на таком расстоянии до города, когда поездка занимает не более 1 ч.;

• кирпичные стены;

• застройка в двух и  более уровнях;

• наличие объектов бытового и инженерного обслуживания.

2. Жилье повышенной комфортности. Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает наличие следующих основных характеристик:

• возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города;

• некоторое снижение требований к площади комнат и кухонь до 12 и 8 кв. м (соответственно);

• наличие гостиной площадью не менее 17 кв. м.;

• большее разнообразие конструктивно-технологических параметров.

Применительно к малоэтажным  домам, расположенным в пригородной  зоне, основными характеристиками является высокая прочность, долговечность  и низкая теплопроводность стен, а  также обеспеченность инженерными  сетями.

3. Типовое жилье. Для него характерно:

• размещение в любом  районе города;

• соответствие архитектурно-планировочных  параметров современным строительным нормам и правилам;

• по конструктивно-технологическим  параметрам принадлежность к домам  второго поколения индустриального  домостроения и современным.

Для малоэтажной пригородной  застройки наиболее существенны  не только технические характеристики, но и обеспеченность основными объектами  социально-бытового назначения.

4. Жилье низких потребительских качеств

Исходя из условий потребительского спроса, формирующегося под воздействием фактора платежеспособности, требования, предъявляемые к этому типу жилья  весьма невелики:

• размещение в непрестижных районах;

• удаленность от основных транспортных коммуникаций;

• принадлежность к таким  конструктивно-технологическим типам, как здания «старого» фонда, не подвергавшиеся капитальным и ремонтно-строительным работам, и дома первого поколения  индустриального домостроения;

• размещение в первых этажах домов других типов;

• заниженные архитектурно-планировочные  характеристики и т.д.

Рассмотренная классификация  учитывает предпочтения целевых  групп потребителей жилья и уровень  их платежеспособности (маркетинговый  подход). Однако жилую недвижимость можно распределить и на основании градостроительных ориентиров.

Так, при принятии экономических  решений на рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга применяется типология, включающая:

• дома «старого» фонда, построенные в дореволюционный  период;

• дома, построенные за период с 1917 г. до конца 30-х гг., отличающиеся лаконизмом архитектурно-планировочных решений, расположенные в непосредственной близости к местам приложения труда (того периода), мало престижнее в настоящее время, но обладающие высокими конструктивно-технологическими характеристиками;

• «сталинские» дома, срок возведения которых пришелся на период с конца 30-х до конца 50-х гг., знаменующие  собой возрождение классических архитектурно-градостроительных позиций и расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах;

• дома первого поколения  индустриального домостроения (60-е  гг.) (хрущевки), характеризующиеся заниженными архитектурно-технологическими параметрами;

• дома второго поколения  индустриального домостроения, построенные  в 70-80-х гг., когда в градостроительном  проектировании использовались более  высокие нормы и стандарты;

• современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием  характеристик.

Средние цены по категориям домов и количеству комнат в Санкт-Петербурге представлены в табл. 1.3.

Таблица 1.3

Средние цены по категориям домов 

и количеству комнат в Санкт-Петербурге

Категория домов	1	2	3	4	5	6	7 и более
Качественный «старый	393	389	386	386	401	397	401
фонд»
Некачественный	353	347	344	343	349	346	358
«старый фонд»
Качественный «сталин-	413	410	410	406	411	454	436
ский дом»
Некачественный	357	334	341	356	359		368
«сталинский дом»
Кирпичные «хрущевки»	365	344	333
Панельные «хрущевки»	355	323	318	317	344
и «брежневки»
«Корабли»	356	336	324	330	318	-	-
Другие панельные	364	349	345	342	364	375
многоэтажные дома
Современные кирпич-	393	387	386	382	395	356	395
ные дома

 

 

Существует и классификация объектов жилой недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания: 
- дома с кирпичными стенами; 
- панельные дома; 
- монолитные дома; 
- деревянные дома; 
- дома смешенного типа.

Отдельную нишу занимают объекты  загородной недвижимости в связи  с незначительным объемом сделок и их специфичностью. В основном здесь представлено вторичное жилье.

На спрос и предложение  в этом секторе рынка влияют многие факторы. Кроме обычных приоритетов  при покупке жилой недвижимости, большое значение имеют личные пристрастия  к местоположению, время года, социальная однородность соседей. Покупатели большое  внимание уделяют наличию максимально  полного спектра коммуникаций (автономных систем тепло- и водоснабжения). Предпочтение отдается объектам из кирпича или  дерева. В качестве обязательного  атрибута к объекту загородной недвижимости рассматривается участок минимум 10 соток.

Наибольшим спросом в  Ленинградской области пользуются следующие районы: Всеволожский, Приморский, Токсово, Карельский перешеек, Юкки и  др.

Средние цены на рынке загородной недвижимости от 5 до 13 тыс. долл. CLUA, хотя элитные коттеджи и зимние дома находятся  на особом счету и оцениваются  в пределах от 50 до 100 тыс. долл. США.

Признаки классификации  жилой недвижимости, послужившие  основой для группировки, различны, как и различны их мотивации, предпочтения и условия платежеспособности. Использовать единый типологический критерий, интегрирующий влияние всех факторов, не представляется возможным. Поэтому на практике используется несколько критериев, дающих обоснованное представление об объекте недвижимости.

Коммерческая  недвижимость в России стала формироваться только с началом приватизации предприятий. Сектор коммерческой недвижимости намного меньше, чем жилой, поэтому и сделок соответственно меньше, хотя во всем мире коммерческая недвижимость является наиболее привлекательной. Необходимо отметить, что в этом секторе преобладающей формой сделок является аренда.

Коммерческая  недвижимость может быть подразделена на приносящую доход — собственно коммерческую недвижимость и создающую  условия для его извлечения —  индустриальную (промышленную) недвижимость.

К недвижимости, приносящей доход, можно отнести:

1. Офисные помещения. При классификации офисных помещений в каждом регионе, муниципальном образовании принимаются различные факторы, по которым помещение относится к тому или иному классу. Это могут быть местоположение, качество здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качество менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др.

В международной практике используется следующая классификация:

Класс А1: 
1. Международный девелопер. 
2. Центральное месторасположение, удобный доступ. 
3. Полностью заново отстроенное здание. 
4. Микроклимат контролируется пи помощи единой системы вентиляции, отопления и четырехтрубной системы кондиционирования воздуха. 
5. Открытая планировка пространства по стандарту «shell-and-соге»: 
- фальш-полы и подвесные потолки, 
- высота от пола до пола следующего этажа 3,6 м, 
- рациональная эффективная сетка колонн — расстояние между ними не менее 6 м. 
6. Подземная парковка и удобный доступ. 
7.Система бесперебойного электропитания. 
8. Современные системы безопасности здания. 
9. Профессиональный арендодатель. 
10. Правильно оформленная документация на право собственности здания. 
11. Международная управляющая компания.

Класс А2: 
1. Центральное месторасположение, удобный доступ. 
2. Полностью реконструированное в 90-х гг. здание. 
3. Полностью контролируемый микроклимат в помещениях. 
4. Открытая планировка пространства по стандарту «shell-and-соге». 
5. Достаточная парковка и удобный доступ. 
6. Система бесперебойного электропитания. 
7. Современные системы безопасности здания. 
8. Профессиональный арендодатель. 
9. Правильно оформленная документация на право собственности здания. 
10. Международная управляющая компания.

Класс В1: 
1. Центральное месторасположение, удобный доступ. 
2. Реконструированное здание. 
3. Автономное теплоснабжение и система предварительного охлаждения приточного воздуха. 
4. Эффективная планировка этажей в виде офисных блоков. 
5. Качественный ремонт «евростандарт». 
6. Достаточная парковка и удобный доступ. 
7. Современные лифты. 
8. 24-часовая охрана. 
9. Профессиональный арендодатель. 
10. Правильно оформленная документация на право собственности здания. 
11. Профессиональная управляющая компания.

Класс В2: 
1. Центральное месторасположение. 
2. Отремонтированное здание. 
3. Эффективная планировка этажей в виде офисных блоков. 
4. Качественный ремонт «евростандарт». 
5. Возможен не очень удобный доступ. 
6. 24-часовая охрана. 
7. Профессиональный арендодатель. 
8. Правильно оформленная документация на право собственности здания. 
9. Профессиональная управляющая компания.

Класс С1: 
1. Центральное месторасположение. 
2. Косметически отремонтированное здание. 
3. Эффективная планировка этажей. 
4. Качественный ремонт. 
5. 24-часовая охрана. 
6. Опытный арендодатель. 
7. Правильно оформленная документация на право собственности здания. 
8. Наличие в здании управляющей структуры.

Класс С2: 
1. Различное месторасположение. 
2. Проект возник путем конверсии бывшего института или административного здания. 
3. Различное состояние помещений: от ремонта советского типа до современного стильного интерьера. 
4. 24-часовая охрана. 
5. Правильно оформленная документация на право собственности здания. 
6. Наличие в здании управляющей структуры.

Класс D: 
1. Различное месторасположение. 
2. Не очень удобный доступ. 
3. Проект возник путем конверсии бывшего института или административного здания. 
4. Дешевый ремонт. 
5. Охрана. 
6. Правильно оформленная документация на право собственности здания. 
7. Отсутствие в здании управляющей структуры.

В различных регионах России эта классификация может не совпадать. Так, например, в Санкт-Петербурге в  результате исследования существующих офисных центров была определена следующая их классификация.

Класс А: 
- центральное местоположение; 
- отдельно стоящее специализированное офисное здание; 
- новое строительство или капитальная реконструкция; 
- высокопрофессиональный менеджмент; 
- широкий перечень услуг; 
- полная безопасность бизнеса.

Класс В: 
- хорошее местоположение; 
- отдельно стоящее специализированное офисное здание; 
- выборочный капитальный ремонт; 
- профессиональный менеджмент; 
- широкий перечень услуг; 
- полная безопасность бизнеса.

Класс С: 
- удачное местоположение; 
- отдельно стоящее здание; 
- косметический ремонт; 
- менеджмент; 
- услуги.

Класс D: 
- коммерческим образом безинвестиционно развиваемые административные и производственно-лабораторные корпуса средних и крупных предприятий.

Среди факторов, которые  влияют на привлекательность офисных  центров, созданных вблизи промышленных предприятий либо на их территории (класс D), можно выделить:

Положительные	Отрицательные
Низкие арендные ставки. Возможность   организации собственного  производства на  территории  соседнего предприятия. Возможность использования  складских помещений завода. Близость офиса к собственному производству, складу, гаражу.	Удаленность от центра города. Невысокий уровень предоставляемого сервиса. Расположенность в экологически неблагоприятных районах. Зависимость здания от инженерной инфраструктуры предприятия – прежнего владельца.

 

 

2. Гостиницы. Гостиничные проекты на сегодняшний день в РФ являются самыми сложными видами инвестирования в доходную недвижимость. Строительство новых или реконструкция старых гостиниц самого высокого класса, их оборудование и эксплуатационные расходы считаются достаточно рискованным вложением денег, т.к. затраты на такие проекты в несколько раз выше затрат на строительство модных торговых комплексов или офисных центров. Кроме того, пятизвездные гостиницы имеют очень длительные сроки окупаемости, поэтому российский рынок доходной недвижимости тяготеет к гостиницам низкого тарифа и более низких капитальных вложений.