Оценка инвестиционной активности в строительном комплексе РФ

     Острая  проблема на ближайшую перспективу  связана с тем, что потенциал  макроэкономических факторов, на которые ранее опирался инвестиционный подъем (импортозамещение на основе вовлечения в хозяйственный оборот незагруженных мощностей) к настоящему времени во многом оказался исчерпанным. Дальнейшее увеличение дозагрузки мощностей все в большей степени упирается в объективные ограничения - высокий уровень физического и морального износа производственного капитала, причем, как и в экспортных, так и во внутренне ориентированных отраслях.

     По  ряду системных рыночных признаков  инвестиционный климат в стране по-прежнему столь же неблагоприятен, как и в преддевальвационный период. Причины состоят в институциональной и законодательной неурегулированности инвестиционной деятельности, в том числе относительно обеспечения прав собственности; незащищенности инвесторов; высоких транзакционных и налоговых издержках; высоких барьерах для “входа” инвесторов на рынок; исключительно низкой роли государства как создателя правового режима инвестиционной деятельности. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     ГЛАВА 3. Проблемы и пути дальнейшего развития инвестиционной  активности в строительном комплексе.  

     3.1 Проблемы развития  инвестиционной активности 

     Для активизации производства и обеспечения  экономического роста в регионе  при ограниченных финансовых возможностях следует соблюдать принципы государственной инвестиционной политики:

     - последовательная децентрализация  инвестиционного процесса путем  развития многообразных форм  собственности, повышение роли  внутренних (собственных) источников  накоплений предприятий для финансирования  их инвестиционных проектов;

     - государственная поддержка предприятий  за счет централизованных инвестиций;

     - размещение ограниченных централизованных  капитальных вложений и государственное  финансирование инвестиционных  проектов производственного назначения  строго в соответствии с федеральными целевыми программами и исключительно на конкурентной основе;

     - усиление государственного контроля  над целевым расходованием средств  федерального бюджета;

     - совершенствование нормативной  базы для привлечения иностранных  инвестиций;

     - значительное расширение практики совместного государственно-коммерческого финансирования инвестиционных проектов.

     Не  мало важным также является улучшение  инвестиционного климата в регионе  и привлечения иностранных инвестиций. Для чего требуется ряд мер  направленных на формирование в стране общих условий цивилизованных рыночных отношений, так и специфических, относящихся непосредственно к решению задачи привлечения иностранных инвестиций.

     В качестве таких мер можно назвать:

     - ускорение работы Государственной  думы над Гражданским кодексом, нацеленным на создание в стране некриминального рынка;

     - пересмотр налогового законодательства  в сторону стимулирования производства;

     - мобилизация свободных средств  предприятий и населения на  инвестиционные нужды путем повышения  процентных ставок по депозитам и вкладам;

     - внедрение в строительство системы  оплаты объектов за конечную  строительную продукцию;

     - предоставление налоговых льгот  банкам, отечественным и иностранным  инвесторам, идущим на долгосрочные  инвестиции с тем, чтобы полностью компенсировать им убытки от замедленного оборота капитала по сравнению с другими направлениями их деятельности.

     Для повышения эффективности развития строительной отрасли в качестве предложений можно отметить следующее:

     Повышение обеспеченности производственными программами строительных организаций заказами.

     Как показывает практика у половины строительных организаций мощности используются на 55-60%, по причине достаточного обеспечения  заказами. Средняя обеспеченность производственными  заказами составляет 2,5-3 месяца. 
 
 
 
 
 
 
 

     3.2 Повышение инвестиционной  активности в строительном  секторе.

     В строительной отрасли неблагоприятно складывается ситуация с инвестициям, доля предприятий, не осуществляющих инвестиции, растет и составляет 70 - 75 %. Рост инвестиций отмечен лишь у 1–2% предприятий.

     К числу причин, отрицательно влияющих на создание нормального инвестиционного  климата, можно отнести:

     - недостаток собственных средств  у подрядных организаций;

     - высокие инвестиционные риски;

     - отсутствие интереса к вложению банковского капитала в производственную сферу;

     - содержание на балансе строительных  предприятий устаревшего изношенного  оборудования;

     - ограниченные финансовые вложения  подрядных организаций, а также  экономическая нестабильность.

     Все это позволяет утверждать, что для повышения инвестиционной активности в строительной сфере требуются особые меры, как на уровне отдельных предприятий, так и на государственном уровне.  Различие условий функционирования крупных государственных организаций и субъектов малого предпринимательства.

     Сохраняют свою значимость финансовые проблемы.

     Отрасль продолжает работать в условиях дефицита собственных финансовых средств. Среди  причин, осложняющих финансовое положение, является неплатежеспособность заказчиков. С этой проблемой сталкиваются свыше 60% организаций.

     В современных условиях хозяйствования развитие инвестиционного рынка  требует его эффективного регулирования. Одним из видов такого регулирования  является система контрактно-договорных отношений, переход к которой  в проектно - строительном инвестиционном комплексе требует создания механизма поиска и закрепления взаимоотношений действующих в ней сторон улучшение финансового положения строительных организаций. Для этого необходимо:

     Снижение  ставки основных налогов

     Поощрение ориентации на внебюджетные источники финансирования и развитие ипотечного кредитования.

     Создание  условий для формирования конкурентной среды путем развития подрядных  торгов

     Разработка  и внедрение новых сметных  нормативов, позволяющих определить реальную рыночную стоимость объекта.

     Разработка  и внедрение новых стройматериалов  и технологий.

     Привлечение внебюджетных источников.

     Для этого уже принят федеральный закон, согласно которому в качестве залога принимаются все объекты недвижимости, на которые право собственности оформлено в соответствии с Гражданским Кодексом РФ. Статья 63 данного Закона запрещает залог земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Не допускается также ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

     Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его  владении и пользовании. Статья 64 гласит, что при ипотеке земельного участка  право залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения, не распространяется, если договором не предусмотрено иное.

     Если  на реализацию данного объекта залога необходимо специальное разрешение – такое же разрешение требуется и для его залога.

     На  территории нашего региона отношения  в этой области регулируются областным  законом , на основе которого Указом Губернатора  утверждена концепция развития ипотечного жилищного кредитования. Также в  Указе предписано учредить Фонд «Федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию». На практике дело обстоит сложнее.

Первоначальный  взнос составляет от 20%. При средней в  44 262 руб. за

кв.м. тысяч рублей соискатель ипотечного кредита должен внести 60–100

тысяч из собственного кармана. При таких условиях ипотекой воспользовалось только 0,1% населения нашего региона..

     В более выигрышном положении могут  оказаться военнослужащие и их семьи. На заседание Правительства РФ 20 мая 2004 года выносился проект Закона о накопительных жилищных счетах. Согласно ему, государство ежегодно начисляет на специальный именной счет определенную сумму (в 2010 году – 45000 рублей), которая будет регулярно индексироваться с учетом инфляции, так что, выйдя на пенсию по выслуге (через 20–25 лет), военнослужащий сможет приобрести квартиру площадью порядка 60 квадратных метров. Предусмотрен вариант досрочного расторжения данного договора: через 3 года военнослужащий может оформить ипотечный кредит на общих основаниях, внеся первоначальный взнос из средств, находящихся на вышеупомянутом счете. В случае гибели военнослужащего при исполнении, все права на его накопительный счет переходят его семье. Введен в действие данный Закон уже с 1 января 2005 года.

     Для улучшения демографической ситуации в Волгоградской области разработана программа ипотечного кредитования молодых семей, в которых ни одному из супругов не более 30 лет. В случае рождения у них ребенка им списывается определенная сумма кредита, так что молодая семья может получить квартиру практически бесплатно, то есть, не внося собственных денег.

     Также для решения данной проблемы можно  предложить такое средство, как накопительный  наём недвижимости. Данный способ основан  на соотношении цен. На территории Волгоградской области снять квартиру, примерно, в 100 раз дешевле, чем купить ее. В то же время, желательным условием коммерческого найма жилплощади является внесение предоплаты за несколько месяцев. Так что семьям приходится выкладывать суммы, превышающие оговоренные размеры. И все же, даже в нашем регионе люди могут себе это позволить. Поэтому предлагается внести в контракт о найме жилья следующий пункт:

     Остаток суммы, вносимой арендатором, после  удержания суммы, оговоренной в  договоре найма, зачисляется в счет выкупа занимаемой жилплощади из расчета стоимость месячного найма за 1% стоимости объекта аренды.

     Таким образом, при уплате двойной арендной платы, арендатор получает объект в  собственность через  лет, а тройной – через года. Для повышения заинтересованности арендодателя в данной сделке можно округлить сроки выкупа объекта, соответственно, до 10 и 5 лет, что будет аналогично взиманию комиссии за данный кредит в размере 20% от суммы.

     От  ипотеки данный механизм отличается большей экономической безопасностью: никто, в том числе и стороны, заключившие данный контракт, до истечения его срока не имеет доступа ко всей оговоренной сумме единовременно, что снижает вероятность ее хищения или преждевременной растраты. Кроме того, в течение срока действия договора можно оговорить индексацию взносов, что снизит потери за счет инфляции.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

     Инвестиции представляют собой сложный механизм, способный в значительной степени увеличить экономический потенциал государства. Поэтому успех, достигнутый в данной сфере, во многом предопределит успешную реализацию социально-экономических реформ и экономическое развитие страны в целом.