Инвестиционный кредит: понятие и сущность

Иностранный инвест. кредит (ИИК) – это отношение между государствами, иностранными банками и фирмами по поводу финансирования инвест. д-сти на условиях возврата в определенные сроки и выплатой %. Спецификой ИИК явл то, что он берет участие в кругообороте капитала на всех его стадиях: - при преобразовании ден. капитала в производственный вследствии экспорта оборудования, сырья, топлива; - в процессе п-ства в форме кредитования незавершенного п-ства; - при  реализации товаров на мировых рынках.

Субъектами ИИК явл гос. учреждения, банки, междунар. и регион. валютно-кредитные организации, юр. и физ, лица, представители разных стран.

Существует три осн. вида ИИК: 1) гос. кредит, кот. предоставляется на двух- или многосторонней основе, включая ссуды муждунар. организаций; 2) банк. кредит, связанный с кред. отношениями между банками разных стран; 3) коммерческий кредит – непосредственно обслуживает инвест. процессы п-тий.

На междунар. заемном рынке ИИК играет двойную роль. Позитивная роль: он содействует интернационализации п-ства и обмена, созданию и развитию мирового рынка, углубляет междунар. разделение труда. Негативная роль: обострение противоречий в развитии рын. экономики.

ИИк явл орудие конкурентной борьбы стран за рынки сбыта, сферы вложения капитала, источники сырья.

7.2 МБРР был основан в июне 1944 на валютно-фин конференции, кот. состоялась под эгидой ООН в Бреттон-Вудсе, а начала д-сть в июне 1946.

Осн задача Мирового банка состоит в содействию эк развитию развивающихся странам. МБ функционирует под админ контролем Совета управляющих. В группу МБ входит 5 составляющих: МБРР, МАР (меж. ассоциация развития), МФК (меж. финн. корпорация), МАГИ (многосторонние агенства по гарантиям инвестиций), МЦУИК (меж. центр урегулирования инвест. конфликтов).

Д-сть МБ сосредоточена в двух осн сферах: - макроэкономическая стабилизация, - институциональные изменения. Активнее всего осуществляется д-сть в институциональной сфере: предоставляет помощь в осуществлении приватизации, изменении формы собственности, внедрение антимонопольных мероприятий, развитие торговли и пропагандирование реформ.

% ставки банка для  развивающихся стран устанавливаются  плавающими, кот узменяются каждые 6 месяцев, составляют приблизительно 6%. В соответствии с общими  правилами банка ссуды имеют 5-летний  срок отсрочки платежа. кредит  выдается на срок 15-20 лет. Некоторые  ссуды выдаются банком за счет  поступлений от стран-участников, но большая часть поступлений  образуется за счет цб, кот  выпускаются МБ и продаются  на международных рынках.

МАР основана в 1960. Она предоставляет беспроцентные ссуды наибеднейшим странам мира. Получать такие кредиты могут только те страны, год. доход на душу населения которых не превышает $950-1000. Ссуды МАР имеют 10-летний льготный период ( в течении его ссуды не погашаются вообще), возмещение в течении 35-40 лет. Средства этой организации образуются за счет взносов эк-и развитых стран.

МФК (основана в 1956) – осн и наибольший источник прямого финансирования проектов частного сектора в развивающихся странах. МФК финансирует проекты, которые не могут на приемлемых условиях получить существенную поддержку из других источников. МФК финансирует как правило не более 25% от общей суммы затрат на проект. В отличии от МБРР – МФК предоставляет ссуды без правительственных гарантий.

МАГИ (основано в 1988) обеспечивает гарантии инвестиций, защищая инвесторов от таких некоммерческих рисков, как война или национализация. Она предоставляет консультационные услуги на уровне правительства, помогает найти пути привлечения частных инвестиций.

МЦУИК (в 1965) основана с целью содействия притоку международных инвестиций, путем создания условий для примирения и урегулирования споров между правительствами и иностранными инвесторами.

По классификации МБ У. относится к 3-ей категории стран со среденм уровнем дохода на душу населения. Срок кредита составляет 17-20 лет. Льготный период – 5 лет. Ставка % плавающая, привязана к ставке LIBOR. В общем размер % ставок составляет 6,5-7%. МБ выдает кредиты под системные и инвест. проекты. Кредитные соглашения под инвест проекты, кот. выдает МБРР, подписываются МБ и Министерством финансов. Кред. договором устанавливается какая часть ссуды будет передана соответствующим субзаемщикам, а также указывается категория затрат, которые могут быть осуществлены в рамках проекта. Дальше следует подписание субкредитных договоров между Минфином и субзаемщиками-бенефициарами. Этими договорами устанавливаются условия и сроки по погашению обязательств по кредитному договору. После подписания кредитных договоров МБ посылаются образцы подписей руководителей предприятий-субзаемщиков. Для реализации инвест. проектов заемщикам открываются спец. счета в одном из первоклассных банков. Для открытия такого счета Минфин выбирает банк, который соответствует требованиям МБ.

 Реализация инвест. проектов происходит таким образом: каждый заемщик-бенефициар проводит  тендер на закупку по определенным  проектам-категориям. МБ проверяет  процедуру проведения тендера, одобряет  иле неодобряет результаты, далее  заключается контракт между поставщиком  и бенефициаром, кот. также согласовывается  с МБ. На основе заявки МБ  перечисляет средства на счет  соответствующего заемщика по  контракту. Каждый бенефициар обязан  предоставлять МБ результаты  междунар. аудиторской проверки  использования ссуды за каждый  год внедрения проекта. Минфин  осуществляет контроль за использованием  ссуд на инвест. проекты, для этого  каждый бенефициар ежемесячно  не позднее 10-го числа предоставляет  отчет за использование заемных  средств за прошлый месяц и  предоставляет копии всех первичных  документов.

 

 

7.3. Главная цель кредитов ЕБРР – развитие предпринимательства, разгосударствление и приватизация, финн поддержка малого и среднего частного бизнеса. Банк играет роль катализатора эк. изменений, содействует привлечению инвестиций как в гос., так и в частный сектор, но по его уставу не менее 60% объема фин-ния направляется на реализацию проектов в частном секторе.

У. стала членом ЕБРР в августе 1992. В ноябре этого же года Совет директоров банка утвердил Стратегию д-сти в У. В соответствии с ней банк сосредотачивается на поддержке реформ в фин. секторе, проведении приватизации и послеприватизационной поддержки предприятиям, фин-нии проектов в с/х, энергетике, транспорте и охране окруж. среды.

Осн. направления д-сти банка в У.:

1) предоставление прямых  кредитов и участие в совместном  с другими кредиторами фин-нии;

2) гарантированное размещение  цб, выпущенных частными и гос. п-тиями;

3) облегчение доступа  п-тиям к внут. и междун. рынкам  капитала, путем предоставления  гарантий, фин консультаций, содействие  в др формах;

4) предоставление технич. помощи с целью содействия  в реконструкции и развитии  инфраструктуры.

В своей д-сти на У. банк руководствуется принципами: не конкурировать с др фин организациями; специализация на содействии в проведении эк. реформ; вложение средств, главным образом, в частный сектор. На сегодняшний день средство ЕБРР распределяют таким образом: 2/3 средств направляются на кредиты, 1/3 на осуществление технич. помощи. Кредиты от ЕБРР поступают в У. через НБУ путем открытия кред. линии, а НБУ направляет средство конкретным коммерческим банкам. Эти банки выбирает НБУ по критериям, кот. определены ЕБРР. Стоимость инвест. кредитов по линии ЕБРР определяется т.о.: - % ставка ЕБРР, кот определяется как ставка LIBOR+1; - одноразовая комиссия ЕБРР за предоставление кредита – 1%; 2% НБУ (с них 0,5% - на тек. расходы по обслуживанию кредита, 1,5% -на создание резервов для покрытия затрат); 1-5% - маржа ком. банка.

Полномочия отбора проектов относятся к компетенции ком. банка-участника, кот. берет на себя риск банкротства клиента, однако НБУ (группа управления проектами) проверяет заявки для получения кредитов в соответствии с критериями ЕБРР.

 

Тема 8. Инвестиционное кредитование под залог недвижимости.

1)Характеристика ипотечного  инвестиционного кредитования.

2)Принципы оценки объектов  недвижимости при ипотечном кредитовании.

3)Методы оценки недвижимости  при ипотечном кредитовании.

 

1. Ипотечный инвестиционный кредит - это особый вид экономических отношений по поводу предоставления кредитов под залог недвижимого имущества на финансирование инвестиционных мероприятий. Особенностью инвестиционного ипотечного кредита является то, что залогом для его предоставления может выступать и недвижимость, на покупку которой он берется.

Юридическим и экономической предпосылкой возникновения ипотечного кредита является наличие развитой системы права частной собственности на недвижимость и, прежде всего, на землю. Без частной собственности на землю и институционального обеспечения ее купли-продажи широкое развитие ипотечного кредитования невозможно.

Кредиторами по ипотеке могут быть ипотечные банки или специальные ипотечные компании, а также коммерческие банки. Заемщиками могут быть юридические и физические лица, имеющие в собственности объекты ипотеки или имеющие поручителей, которые предоставляют под залог объекты ипотеки в пользу заемщика.

Как предмет ипотеки при предоставлении кредита целесообразно использовать: жилые дома, квартиры, производственные здания, сооружения, магазины, земельные участки, являющиеся собственностью заемщика и не является объектом залога по другому соглашению.

Характерные признаки инвестиционного ипотечного кредитования:

• средний размер кредита под залог значительно превышает средний размер других кредитов, особенно потребительских и кредитов малым предпринимательским фирмам;

• длительный срок пользования кредитом (от 15 до 25 - 30 лет);

• больший риск, ведь возможны изменения экономических условий, процентов, состояния здоровья заемщика и т.д.,

• при выдаче кредита под залог более важным, чем доход заемщика, является состояние и стоимость его имущества - объекта кредитования;

• при принятии решения о выдаче кредита очень важна компетентная оценка соответствующего имущества.

Оценивая заявки на получение ипотечных ссуд, кредиторы должны учитывать такие моменты.

1. Соотношение суммы запланированного  заемщиком платежа и стоимость  покупки залогового имущества. Чем  выше отношение суммы кредита  к цене покупки, тем меньше  заемщик заинтересован в соблюдении  всех условий договора, поскольку  имеет меньше имущества в собственности.

2. Выдача ипотечных кредитов  часто означает, что заемщик в  дальнейшем будет осуществлять  в банке другие операции (вносить  средства на депозит и т.д.).

3. Стабильность остатков  на депозитных счетах - основной  фактор определения объемов и  видов ипотечных кредитов, выдаваемых  банком.

4. Кредитование под залог  недвижимости (жилых помещений) предусматривает, что кредитный инспектор банка  должен внимательно проанализировать  такие аспекты кредитной заявки:

а) размер и стабильность дохода клиента, особенно в отношении размера кредита и размера взносов в счет его погашения;

б) размер сбережений клиента и источник первоначального взноса.

в) отношение заемщика к сохранению залогового имущества.

г) объемы продаж на местном рынке недвижимости.

д) динамика процентных ставок в случае, если кредит под залог недвижимости выдан на основе плавающей ставки.

 

 

 

 

 

 

2. Оценка недвижимости базируется на определенных принципах, которые условно делят на три группы.

К первой группе относят принципы, которые дают возможность покупателю получить представление о ценности объекта недвижимости: принцип выгоды; принцип замещения, принцип ожидания.

Ко второй группе относят принципы, характеризующие факторы, непосредственно влияющие на оценку земли, зданий и сооружений: принцип оценки остаточной продуктивности земли, принцип оценки вклада как величины прироста стоимости объекта собственности в результате дополнительных затрат; принцип определения влияния доходов, увеличиваются или уменьшаются, на стоимость объекта собственности; принцип оценки сбалансированности различных факторов производства; принцип экономической величины, то есть оптимальный размер объекта собственности.

К третьей группе относят принципы, характеризующие влияние внешней рыночной среды на стоимость объектов недвижимости: принцип зависимости, принцип соответствия, принцип спроса и предложения; принцип конкуренции и принцип изменения стоимости.

Синтезом всех рассмотренных выше принципов оценки стоимости объекта недвижимости является принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Это такой вариант использования объекта, выбранного среди других возможных законных вариантов, который является физически осуществимым, достаточно обоснованным, имеет реальное финансовое обеспечение и приводит к наивысшей стоимости земельного участка, на котором расположен объект собственности. Этот вариант использования обеспечивает объекта собственности наивысшую текущую стоимость на дату оценки.

 

3. Большинство из методик оценки объектов недвижимости объединены в три подхода: доходный, сравнительный, затратный имущественный.

В рамках доходного подхода существует метод валовой ренты, основанный на прямой зависимости между ценой продажи и доходом от сдачи недвижимости в аренду. Инструментом этого метода является мультипликатор валовых рентных платежей, определяемый как отношение цены покупки к рентного дохода.

Следующий метод - это метод прямой капитализации. Капитализирован поток доходов, то есть текущая стоимость этого потока, является оценкой стоимости объекта недвижимости. Использование метода капитализации предполагает деление дохода за один год или среднегодового дохода за период на коэффициент капитализации.

Следующий метод - это метод возмещения инвестированного капитала. Инвестор, размещая свой капитал в тот или иной инвестиционный проект, предполагает прежде возмещения вложенного капитала и получения прибыли. Существует три способа возмещения инвестированного капитала: