Исследование и разработка важнейших теоретических и практических рекомендаций по совершенствованию деятельности РК «Система»

6. Торговая деятельность  риэлтора. При таком статусе риэлтор выполняет следующие функции:

- предоставляет услуги  по информационному обеспечению  участников сделки;

- предоставляет консультационные  услуги и услуги по оформлению  документов;

- предоставляет услуги по надлежащему  и безопасному проведению расчетов  по сделкам.

7. Деятельность риэлтерской фирмы  по созданию новых объектов  недвижимости с целью последующей  их продажи. Эта деятельность  осуществляется на основе партнерства  с инвестиционно-строительными компаниями. Как правило, риэлтерская фирма работает на вторичном рынке недвижимости.

8. Деятельность риэлтерской фирмы  по созданию с целью последующей  продажи отдельного объекта недвижимости  путем изменения правового режима, ранее существовавшего объекта (имущественного комплекса). Приватизированные предприятия часто не имеют правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, полученные в процессе акционирования предприятий. В таком случае специалисты агентства проводят полный комплекс работ от консалтинга до оформления прав собственности на землю.

9. Работа риэлтерской фирмы с  производственной недвижимостью.  Эта деятельность риэлтора направлена, как правило, на аренду и продажу офисных, торговых и складских площадей.

10. Работа риэлтерской фирмы с производственной недвижимостью по программе реструктуризации производства. Эта деятельность осуществляется на основе аккредитации Комитета по экономической политике.

11. Деятельность риэлтерской фирмы  по управлению недвижимостью  может осуществляться на основании:

а) агентских договоров и договоров  подряда;

б) договора аренды с правом субаренды  для клиентов;

в) доверительного управления объектов недвижимости. [9,101]

В повседневной жизни  термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как бы само собою разумеющимся. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью понятия недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями. Характерной чертой недвижимости является то, что она не может быть перемещена с одного места в другое, то есть ее стационарность. Поэтому переход объекта недвижимости от продавца к покупателю происходит путем передачи прав на нее. Чем более совершенны нормативные документы, регулирующие права на недвижимость и их отчуждение, тем шире и динамичнее рынок недвижимости, тем ниже степень риска при приобретении недвижимости, тем оптимальнее затраты, связанные с ее приобретением.

В последнее время в России появилось множество фирм и просто предпринимателей, зарабатывающих деньги при работе с недвижимостью. Такие фирмы называют риэлтерскими фирмами. Для начала необходимо определить, что включается в понятие «риэлтерская деятельность»? В русском языке такого выражения раньше не было. Появлением его мы обязаны последними годами рыночных отношений, когда с приходом новых форм и методов хозяйствования в России появились и новые слова.

Это название пришло из английского  языка, в котором недвижимость звучит как realty. Основой этого вида деятельности, тем объектом, с которым работают риэлторы, является именно недвижимость.

Вспомним, что риэлтерская  деятельность появилась в России вместе с возникновением рыночных отношений, и уже сегодня рынок недвижимости стал одним из наиболее значимых секторов российской экономики. Будучи, тесно связанным с жилищной проблемой большинства населения, приобрел огромное социальное значение. И в силу отсутствия федерального законодательства для компаний и предпринимателей, работающих в сфере недвижимости, практически единственным нормативным актом, регулирующим их правовое положение, являлось Положение о лицензировании риэлтерской деятельности, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 23.11.96 № 1407 (далее - Положение) на основе Постановления Правительства РФ от 24.12.94 № 1418 «О лицензировании отдельных видов деятельности». Но в декабре 2001 г. данное положение отменили.

С появлением рынка недвижимости граждане осознали, что стали его  непосредственными участниками  со всеми присущими им рисками, наибольшую опасность из которых представляет потеря имущественных прав в результате собственной юридической безграмотности, профессиональной некомпетентности посредника или даже его злого умысла. Развитие риэлтерской деятельности и предполагало, что такие компании будут вести дело таким образом, чтобы все субъекты предпринимательской деятельности, в том числе и граждане, вступающие с ними в отношения по купле-продаже недвижимости, были максимально застрахованы от различных, неоправданных рисков. Одним из действенных средств достижения этого является четкое соблюдение риэлтерскими компаниями норм гражданского и налогового законодательства.

Под риэлтерской деятельностью  понимается осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельность по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

Услуги по оценке объектов недвижимости не являются риэлтерской  деятельностью.

Другими слова, риэлтерская  деятельность - это выполняемая на постоянной основе деятельность по предоставлению для других лиц за плату или другое вознаграждение услуг по реализации общественно правовых договоров по недвижимости и правами на нее.

Соответственно, риэлтерские  фирмы - это юридические лица, которые  занимаются риэлтерской деятельностью, непосредственными работниками которых являются риэлтор.

Необходимо заметить, что российские риэлтерские фирмы  занимаются не только посредническими  услугами - они сами выступают активными  субъектами рынка недвижимости: приобретая за свой счет недвижимое имущество и продавая его, сдавая принадлежащие им жилые и нежилые помещения, а также здания в аренду и производят различные операции с недвижимостью, также как и любое юридическое лицо.

К недвижимости относятся  также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские суда, космические объекты (ст. 130 Гражданского Кодекса РФ).

Сегодня риэлтерские  фирмы в основном занимаются куплей-продажей недвижимости, ее обменом, сдачей и  получением в аренду, оказанием посреднических услуг в сделках с недвижимым имуществом, предоставлением платных и бесплатных консультаций в этой сфера, расселением квартир, экспертной оценкой вариантов (обмена, сделок купли-продажи и пр.), юридической проверкой документов на недвижимость, подтверждающих то или ионе право.

Кроме этого, риэлтерские компании могут оказывать услуги по организации денежных расчетов при совершении сделок с недвижимостью, производить оценку недвижимости.

Но необходимо помнить, что на последний вид деятельности должна быть получена отдельная лицензия.

По сути, агентство недвижимости или частный маклер оказывают своим клиентам следующие виды услуг:

• посреднические;
• юридические (а иногда и судебные);
• нотариальные;
• кредитные;
• строительные;
• социальные;
• транспортные;
• консультационные;
• банковские;
• оценочные;
• рекламно-информационные;
• страховые;
• охранные;
• проектно-изыскательские (инвестиционные);
• дизайнерско-оформительские.

Благодаря осуществлению  развития и становления риэлтерской  деятельности происходит развитие и становление самого рынка недвижимости.

 

§ 2. Понятие и особенности объекта недвижимости

 

По весьма точному  замечанию В.А. Белова сложную ситуацию в правовом регулировании отношений, связанных с недвижимостью, определяют две главные причины:

1) размытость критериев  разделения имущества на движимое  и недвижимое.

2) отсутствие четкого  понимания смысла и назначения  процедур государственной регистрации прав. Смыслу и назначению процедур государственной регистрации была посвящена предшествующая глава. Теперь обратимся к понятию недвижимого имущества.

Рассмотрение вопроса о понятии недвижимости в связи с проблемами государственной регистрации прав на него определяется рядом обстоятельств. Во-первых, решение о том, относится ли данный объект к недвижимому имуществу, всегда должно предшествовать решению всех других вопросов, подлежащих рассмотрению регистрирующим органом. Во-вторых, в научной дискуссии по поводу критериев отнесения объекта к недвижимости вопрос о правовом значении регистрации занимает очень важное место.

Рассмотрев мнение автора видно, что автор не ставит перед собой цели дать обзор всех существующих точек зрения на понятие объекта недвижимости, а также проанализировать весьма многообразные подходы к понятию недвижимого имущества. Применительно к вопросам регистрации прав на недвижимость представляется необходимым остановиться на понятии недвижимости, которое сформулировано в действующем законодательстве.

Изучив статью 130 ГК РФ видно что, определяется недвижимое имущество следующим образом: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».

Назначение любого определения, а в особенности законодательного, состоит в том, чтобы иметь возможность из числа всех предметов и явлений в каждом случае выделить объекты, обозначаемые определяемым понятием. С учетом имеющихся в законе определений объект относится к недвижимости, если он:

а) относится к числу  объектов, прямо перечисленных в  определении, т.е. является земельным участком, участком недр;

б) является объектом, который  связан с землей так, что его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Перечисленные две категории объектов (земельные участки и участки недр) в соответствии с законодательным определением недвижимости имеют самостоятельное значение, в то время как все остальные категории объектов, перечисленные в определении, приводятся в качестве примеров объектов, которые «связаны с землей так, что его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно». В то же время законодательство практически не содержит определений зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, а на практике объекты, которые именуются зданиями, сооружениями, объектами незавершенного строительства, на самом деле могут не отвечать признаку законодательного определения. Так, например, в практике органов учета недвижимого имущества широко используется термин "сооружение" применительно к объектам, связь с землей которых носит временный характер - сборно-разборные торговые павильоны, складские модули и пр.

Таким образом, лишь такой  объект, который на основании закона может быть признан земельным участком или участком недр без установления каких-либо дополнительных признаков должен быть отнесен к недвижимости. В отношении всех остальных объектов, как бы они ни назывались, должна быть установлена их прочная связь с землей, при которой их перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно.

 

Каждый объект, находящийся  во владении собственника, может быть отнесен к определенному виду собственности, которая условно  подразделяется, во-первых, на материальную и нематериальную, и, во-вторых, на движимую и недвижимую собственность.

В России термин «недвижимое  имущество» был введен Петром I в 1714 г. в указе «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». С тех пор он стал общепринятым в дореволюционной России. В частности, в своде гражданских законов (т. 10 ч. 1 ст. 384) было записано: «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги».

В настоящее время  деление имущества на движимое и  недвижимое принято не только за рубежом, но и в России, где уже сложилась достаточная юридическая база для осуществления сделок с недвижимостью.

Рынок недвижимости в  новейшей истории России начал развиваться 15-17 лет назад, поэтому терминология и понятия в этой области еще не устоялись. Успешно привлекается опыт стран с развитой рыночной экономикой.

В общем случае частный  собственник земельного участка  считается владельцем и всех его составных частей: природных ресурсов в виде минеральных залежей, находящихся в недрах под участком, и соответствующего воздушного пространства над участком. Но собственник имеет право распоряжаться   таким   объемом   воздушного пространства над землей,  который  он может разумно  использовать  с учетом законодательных ограничений, и, в частности, полного суверенитета правительства над навигационным воздушным пространством страны.