Исследование и разработка важнейших теоретических и практических рекомендаций по совершенствованию деятельности РК «Система»

1) взаимодействия спроса и предложения;

2) высокий уровень  трансакционных издержек;

3) взаимовлияние первичного  и вторичного рынков недвижимости;

4) низкая ликвидность  объектов недвижимости;

5) многообразие рисков.

Рынок представляет собой  сферу проявления экономических  отношений между производителями (продавцами) и потребителями (покупателями) товаров и отражает социально-экономические условия реализации товаров.

В общей системе рынков можно выделить рынок недвижимости, на котором рыночными товарами являются объекты недвижимости.

Рынок недвижимости является одним из самых важнейших составляющих элементов рыночной экономики. Любые другие рынки (труда, капиталов, ресурсов, товаров и услуг) не смогли бы существовать без недвижимости как таковой. В то время как сама недвижимость относится к категории товаров, ее обращение на рынке опосредуется использованием труда, различных видов услуг и финансового капитала.

Под рынком недвижимости понимается экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие между спросом и предложением всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней. Рынок представляет собой механизм, с помощью которого происходит обмен товарами, недвижимостью, капиталом и услугами, т.е. механизм, на который влияют желания участников рынка, а также различные социальные и политические факторы. Состояние рынка недвижимости наиболее адекватно отражает экономическое благосостояние общества. Рынок определяет цену (ренту), которая устанавливается на различные виды недвижимости в разных регионах. О наличии рынка недвижимости можно говорить только в том случае, когда между желающими купить (покупателями) и желающими продать (продавцами) существует всеобщая договоренность приобретать и продавать имущество, добровольно выставляемое на рынок по рыночным Ценам.

По утверждению Дж. Фридмана и Н. Ордуэя, рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

Однако отечественной  практике больше соответствует такое  определение - рынок недвижимости - это совокупность сделок с недвижимостью, их информационного обеспечения, операций по управлению и финансированию в области недвижимости.

Рынок недвижимости включает в себя рынки различных типов  собственности, таких как рынок жилья, офисных помещений, рынок кондоминиумов, земельный рынок и другие. Как и все существующие рынки, они подразделяются на первичные и вторичные. Первичный рынок объединяет все, вновь создаваемые объекты недвижимости, превращая их в объекты частной собственности, иначе говоря, совершаются сделки с объектами, впервые выставленными на продажу. Основными продавцами на этом рынке выступает государство (в лице федеральных, региональных и местных органов власти) и строительные компании - поставщики жилой и нежилой недвижимости.

Вторичный рынок есть ни что иное, как рынок, на котором происходит купля-продажа прав собственности на объекты недвижимости, уже находящиеся в частной собственности у физического или юридического лица.

Уровень предложения  на первичном рынке, особенно уровень  предложения элитного жилья, зависит от объемов нового строительства. Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Рост предложения на вторичном рынке, обусловленный, например, ухудшением экологической обстановки, неизбежно приводит к обесценению недвижимости на первичным рынке.

Учет взаимовлияния  первичного и вторичного рынков позволяет добиваться снижения издержек на создание новых объектов недвижимости.

Рынок недвижимости можно  сегментировать по различным параметрам. Например:

- географическому фактору - в каждом регионе, городе и даже районе города складывает уникальный рынок недвижимости;

- назначению объектов - рынок жилой недвижимости обнаруживает существенные отличия от рынков коммерческой, промышленной и сельскохозяйственной недвижимости;

- стоимости - рынок дорогой недвижимости весьма отличен от рынка сравнительно дешевой недвижимости;

- мотивам сделок - операции с недвижимостью совершают ради печения дохода, или в расчете на прирост стоимости объекта, или в елях укрытия доходов от налогообложения;

- правам собственности - сделки с недвижимостью могут предполагать переход от одного лица к другому: а) неограниченных прав собственности; б) сервитута (права ограниченного использования одним или более лицами земли другого лица); в) права на аренду; г) права на участие в кондоминиумах; д) права хозяйственного ведения; е) права оперативного управления; ж) права пожизненного ведения и др.

Основным следует признать деление рынка недвижимости на рынок  жилья, рынка коммерческой недвижимости и рынка земельных участков.

Бесплатная приватизация жилья за короткий срок создала широкую прослойку собственников - владельцев квартир и комнат из муниципального и ведомственного жилого фонда.

Сейчас в России наблюдается  острый дефицит жилья. Жилищная проблема усугубляется постоянным притоком вынужденных мигрантов из ближайшего зарубежья. В то же время переход к рыночным отношениям привел к значительному сокращению объемов жилищного строительства за счет государственного бюджета, который ранее был основным источником капиталовложений в эту сферу.

Рынок жилья подразделяют на рынок городского жилья и рынок загородного жилья.

Городской жилой фонд, в свою очередь, делится на несколько  групп в зависимости от характера  застройки: жилье низкого качества, типовое жилье, застройки сталинских времен, дома улучшенной планировки, элитное жилье.

Формирование рынка  загородного жилья связано с  отменой ограничений на индивидуальное загородное строительство. Основными составляющими на этом рынке выступает новая застройка, старая застройка и незавершенное строительство.

Формирование рынка нежилых помещений (коммерческой недвижимости) было инициировано приватизацией предприятий. Он значительно уступает рынку жилья по числу проводимых операций, но ввиду высокой стоимости товара достаточно привлекателен для торговцев недвижимостью.

В зависимости от назначения помещений в составе рынка коммерческой недвижимости выделяют рынки офисных, торговых, складских и производственных площадей.

Образование рынка промышленной недвижимости обусловлено тем, что вновь образующихся производственных структур и перепрофилирования действующих нужны производственные площади. Наибольший интерес деловые круги проявляют к промышленной недвижимости, расположенной в регионах, - она значительно дешевле, чем в центре.

Вo многих странах мира земля является одной из основных ценностей, общающихся на рынке недвижимости. В России рынок земельных участков только начинает складываться. Становление земельного рынка и формирование цен происходит медленно из-за несовершенства правовой базы и отношений собственности на землю.

На сегодняшний день дать точную оценку рынку недвижимости России составляет весьма трудную, почти невыполнимую задачу.

По оценкам экспертов, в целом на долю недвижимого имущества  приходится более 50% национального богатства.

На заседании Правительства  Российской Федерации осенью 2001 г. был рассмотрен и в основном одобрен проект федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002-2007 г.)», разработанный Росземкадастром. При ведении этого учета будут использоваться фотосъемки с искусственных спутников Земли.

Сейчас в России насчитывается  около 70 млн. незарегистрированных объектов в собственность строений. Их не коснулась система налогообложения потому, что они не учтены в бюро технической инвентаризации. Из-за этого государственная казна ежегодно теряет многие миллионы, и в целом сбор налогов с объектов недвижимости является убыточным из-за неправильной их оценки. Кроме того, создается ложная картина в статистике, что в свою очередь ведет к неправильным решениям в инвестиционной политике, в развитии стройиндустрии.

В настоящее время  наиболее труднодостижимым благом для  типичной российской семьи среднего класса является именно объекты недвижимости. Лишь 7% средних русских утверждают, что могут приобрести все, включая недвижимость, и лишь 28% не испытывают затруднений с покупкой автомобиля.

На рынке недвижимости России только средний класс оставляет  приблизительно 8-10 млрд. долларов в год.

Недвижимость как товар  имеет ряд своих особенностей. Во-первых, недвижимость — «штучный» товар, обладающий индивидуальными, а порой уникальными характеристиками. Здания и сооружения различаются Использованным при их возведении материалом, степенью новизны, архитектурным стилем. Внутренней планировкой, отделкой и т.п. Даже типовые строения бывают несхожи ввиду местоположения, подъездных путей, социальной инфраструктуры, экологических особенностей, близости к центру города т.д. Во-вторых, объекты недвижимости стационарны, их нельзя перенести ближе к покупателю, в результате чего период реализации и издержки на нее, как у покупателя, так и у продавца, выше тех, что характерны для других рыночных товаров.

Особенности недвижимого  имущества как товара предопределяют специфику рынка недвижимости.

Индивидуальный и даже уникальный характер объектов недвижимости делает ее рынок рынком ограниченных ресурсов.  Если мы возьмем в качестве примера жилье, то станет ясно, что ограничено число зданий, расположенных   в   экологически   чистых   районах,   либо   историческом центре, сооружений с высокими потребительскими свойствами и т.д.

Ограничено не только предложение, но и спрос, поскольку  недвижимость - товар не из дешевых.

Ограниченность предложения  и спроса ведет к формированию практически индивидуальных цен.

На спрос и предложение  на рынке недвижимости влияют многие факторы:

- Экономические - уровень и динамика доходов физических и юридических лиц, дифференциация доходов потенциальных покупателей, уровень   предпринимательской   активности,   возможность   привлечения заемных средств (кредитов), цены на рынке  недвижимости,  стоимость строительства, цены и тарифы на коммунальные услуги, уровень арендной платы, налогообложение и т.д.;

- Социальные - тенденции   изменения   численности   населения,   его возрастная, образовательная и социальная структура;

- Административные - различного рода ограничения, контроль, условия получения прав на застройку, требования к правовому оформлению сделок (порядку 4ix регистрации и т.п.);

- Инфраструктурные - состояние социальной инфраструктуры, в том числе транспорта;

- Экологические - состояние природной среды.

Кроме того, на спрос воздействуют также политические и национальные факторы, культура и традиции населения.

Каждый из перечисленных  факторов по-своему сказывается на балансе предложения и спроса. Например, недоступность кредитов, низкий уровень доходов и сбережений населения снижают спрос, что, в свою очередь, увеличивает издержки строителей.

Отличительной чертой рынка  недвижимости от других рынков также  является то обстоятельство, что, он дезагрегирован, локализован, состоит из взаимосвязанных субрынков, децентрализован и менее организован, чем другие рынки. Дезагрегацией рынка называется процесс выделения стандартизованного субрынка из более общего, менее стандартизированного рынка. Рынок недвижимости локализован. В результате того, что недвижимость иммобильна, этот рынок чувствителен к местным условиям и окружающей среде, следствием чего схожие объекты недвижимости в разных регионах имеют разные цены.

Функционирование рынка недвижимости предполагает динамическое взаимодействие    между   объектом    недвижимости    (местоположение   и развитость недвижимости), участниками этого рынка (субъекты  рынка недвижимости),    государством    как   специфическим    субъектом    рынка недвижимости и окружающей средой.

Все участники рынка  недвижимости должны взаимодействовать  между собой, находить компромиссные  решения, позволяющие им успешно  санкционировать как в краткосрочном, так и долгосрочном аспекте. Это естественно, что интересы каждой из сторон не совпадают друг с другом. Каждая из сторон имеет диаметрально противоположный интерес, однако все они заинтересованы в поддержании финансовой позиции друг друга. Ни одна из сторон не должна стремиться заставить другую предпринимать такие шаги, которые неминуемо привели бы последнюю к банкротству. Другими словами, функционирование рынка недвижимости предполагает наличие сбалансированности интересов всех его участников.

Итак, профессиональная деятельность на рынке недвижимости включает в себя:

1. Операции с жилой  недвижимостью: продажа жилых  помещений с аукционов и на  конкурсной основе, деятельность  при совершении сделок купли-продажи, обмена, дарения (в т.ч. посредническая), по расселению коммунальных квартир, отселению жителей из домов, подлежащих сносу и реконструкции, заключение договоров купли-продажи жилых помещений с пожизненным содержанием, деятельность по сдаче в наем жилых помещений;

2. Операции с нежилыми  помещениями: продажа нежилых  помещений с аукционов и на  конкурсной основе, обмен, дарение, сдача в аренду;

3. Операции с земельными  участками, включая их сдачу  в аренду.

В общем случае под сделками понимаются действия, направленные на Установление гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть односторонними и многосторонними (договоры). Односторонние сделки создают обязанности только для лица, совершившего сделку (завещание, выдача доверенности).