Исследование и разработка важнейших теоретических и практических рекомендаций по совершенствованию деятельности РК «Система»

Некоторые специалисты  прогнозируют снижение стоимости квартир в новых домах, при условии, что не произойдет снижение темпов строительства, а число строительных площадок будет расти.

 

 

Таблица 3

Ценовая ситуация на рынке  нового жилья г. Иркутска в 2012 году

Район города	Ценовой диапазон, рублей за м2
Кировский	30 000 –  45 000
Октябрьский	23 000 – 38 000
Свердловский	21 000 – 36 000
Ленинский	15 000 – 20 000
Куйбышевский	17 000 – 22 000

 

Зачастую готовые квартиры выгоднее покупать не напрямую у строительных компаний, а через агентства недвижимости, куда выставляют объекты субподрядчики, т.е. поставщики строительных материалов, сантехники и т.п.

По количеству комнат в новостройках, выставленных на продажу  в агентствах города, лидируют 2-х и 3-х комнатные квартиры, они занимают порядка 80% общего объема.

По объему строящегося жилья лидирует Октябрьский район, на его долю приходиться около 50%. На долю Свердловского района приходится 30%, остальная часть распределяется между Кировским, Ленинским и Куйбышевским районами.

По оценке Российской Гильдии Риэлторов, Иркутская область, оставаясь одним из наиболее «дорогих» регионов в Российской Федерации, одновременно является аутсайдером по количеству вводимых в эксплуатацию квартир. Общий экономический потенциал региона оказывает определяющее влияние на уровень цен на жилье. Разница между финансово-инвестиционной емкостью рынка и количеством вводимого жилья свидетельствует о значительном дисбалансе спроса и предложения.

Строительство нового жилья  происходит все больше за счет частных  инвесторов и застройщиков на фоне постоянно уменьшающейся доли бюджетных источников. Динамично растут объем коммерческой застройки и общее предложение многоквартирного и многоэтажного жилья на первичном рынке. Устойчивой тенденции роста объемов строительства индивидуального и малоэтажного жилья не наблюдается. Сказывается Недостаток инженерно подготовленных участков.

Доля нового непанельного строительства значительно превышает  долю панельного. Преимущественной технологией  строительства является кирпичное домостроение. Практика монолитного домостроения в Иркутске находится на начальном этапе. Строители учатся более оперативно реагировать на любые изменения запросов рынка. Все большее значение приобретают конкурентные качества, связанные непосредственно со стимулированием сбыта. Объемы строительства за 10 лет уменьшились в несколько раз. А если учесть что сейчас стремятся строить в основном квартиры большие (80-140квм.) в то время, как раньше строили одно-, двухкомнатные (30-50квм.), то очевидно, что новых квартир предлагается на рынке недвижимости в 20-25 раз меньше, чем раньше, лет 10 назад.

Накануне дня строителя  в Доме Союза журналистов Байкальская  региональная ассоциация строителей провела пресс-конференцию, на которой крупные застройщики города подвели предварительные итоги строительного сезона 2012 года и сообщили о прогнозах на 2013 год. Прогнозы оказались не утешительными – рост цен на новое жилье может составить более 25%. Ситуацию прокомментировал ген. директор ФСК «Новый город» Александр Битаров, который заявил, что не видит в этом особого повода для беспокойства и считает, что представление об Иркутске, как о городе с завышенными ценами на недвижимость, ошибочно. Есть регионы, где недвижимость дороже в полтора-два раза.

По итогам: ООО «Востсибстрой» сдал 20 тыс. кв.м жилья в 2011 году, 77 тыс. кв.м – план этого года и 110 тыс. кв.м перспектива следующего года. ЗАО «Труд» планирует в два раза увеличить объемы строительства в следующем году до 35 тыс. кв.м с 17 тыс. кв.м в этом году. ФСК «Новый город» до конца этого года введет в эксплуатацию 25 тыс.кв.м и технически готова к 40 тыс. кв.м в 2007 году. Руководители многих строительных компаний заявляют о готовности увеличить объемы в полтора-два раза, но все ссылаются на отсутствие удобных строительных площадок. 80% всех объемов строительства составляет точечная застройка.

Один из вариантов  решения этой проблемы – расширение границ города. Но освоение новых участков подразумевает под собой развитие инфраструктуры, коммуникаций и сетей с нуля. Сегодня застройщики не готовы самостоятельно в полном объеме обеспечить такие участки инженерными коммуникациями, тепловыми и электрическими сетями, системой водоснабжения и канализации. Строительство новых микрорайонов в Иркутске строители считают невозможным до 2015 года.

Анализ рынка вторичного жилья г. Иркутска. В сентябре 2012 года средняя цена квадратного метра на вторичном рынке жилья в Иркутске составляла 55 065,18 руб./кв.м. По сравнению со средним значением в августе 2012 года цена выросла на 1,32%. На вторичном рынке жилья в г. Иркутска сложилась следующая ситуация.

Специалисты единогласны  в оценке: рынок не совсем стабильный.

Рост цен обусловлен, прежде всего, следующими причинами: 1. достаточно высокий спрос на недвижимость у населения и организаций; 2. за последний год населению выдано много субсидий; 3. возросло количество кредитных учреждений, предлагающих услуги по ипотечному кредитованию; 4. относительно низкие темпы строительства жилья и коммерческой недвижимости.

В ближайшее время  каких-либо тенденций на снижение цен  и темпа их роста не предвидится, видимо без государственной помощи в регулировании цен ничего на рынке изменить не удастся. Средняя  удельная цена одного квадратного метра общей площади квартиры для Иркутска за первый квартал 2011 года составила 23000 рублей. Средняя минимальная стоимость квадратного метра жилья 14970 рублей, средняя максимальная 28 090 рублей. Стоимость жилья учитывалась с учетом комиссионных агентств - недвижимости. В зависимости от количества комнат в квартире, средняя цена одного квадратного метра общей площади, сложилась следующим образом, представленным в таблице 4. Наибольший рост стоимости квадратного метра, по сравнению с концом прошлого года, наблюдается в секторе одно и двух комнатных квартир.

В ценовой категории  лидирует Кировский район. Это можно  объяснить не только близостью к  географическому центру г. Иркутска, но и наиболее развитой инфраструктурой, т.е. большое количество школ, больниц, магазинов, организаций досуга (кинотеатры, театры, рестораны и т.д.). Октябрьский район, с его не менее удачной общей инфраструктурой занимает второе место. Этот район включает в себя ряд престижных спальных микрорайонов (например, Солнечный), которые «вытягивают» цену предложения вверх.

Таблица 4

Средняя удельная цена предложения  квартиры, по количеству комнат

в 2012 году (тыс. руб./кв.м.)

Количество комнат	Цена
1-комнатные	30
2-комнатные	28,8
3-комнатные	28,0
4-комнатные	27,0
5 -комнатные	27,3

 

Средняя удельная пена 1 кв.м. общей площади рассчитывалась с доверительной вероятностью 0.95. По количеству выставленных на продажу квартир продолжают лидировать Свердловский и Октябрьский районы города.

Таблица 5

Средняя удельная цена предложения квартиры по районам города

в 2012 году (тыс., руб./кв.м.)

Район города	Ценовой диапазон, рублей за м2
Кировский	38 – 40
Октябрьский	32 – 35
Свердловский	28 – 30
Ленинский	26 – 28
Куйбышевский	24 – 25

 

Свердловский и Ленинский  районы, неплохие по своей инфраструктуре, но проигрываю по географическому местоположению (Ленинский) и по своей «раскинутости» - Свердловский. Хотя отдельное сравнение цен предложения, например, по квартирам улучшенной планировки в Академгородке или в Университетском не уступает аналогичному варианту в Октябрьском районе. А вот ряд «удаленных» микрорайонов - Юбилейный, Синюшина гора, Первомайский, Радужный - довольно неплохих по своей сути («город в городе») снижают цену предложения по всему Свердловскому району.

Обзор рынка  коммерческой недвижимости г. Иркутска.

На рынке коммерческой недвижимости города наблюдается дефицит  недвижимости, использование которой в современных условиях может быть рентабельным. Крупнейшим собственником и арендодателем продолжает оставаться администрация г. Иркутска в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Иркутска.

Одной из особенностей рынка  коммерческой недвижимости в наступившем 2012 году является значительное увеличение спроса на торговые и офисные помещения. Как следствие - рост цен и арендных ставок на данные категории коммерческой недвижимости. На сегодняшний день средняя стоимость 1 кв.м. офисных площадей колеблется в пределах 28 000 – 50 000 рублей в зависимости от района города, расположения и состояния. Из-за дефицита площадей, происходит перепрофилирование квартир на первых этажах в торговые и офисные помещения. Учитывая это последнее время многие строительные компании при проектировании зданий, отводят первые этажи под коммерческую недвижимость. Ниже приведены месячные арендные ставки на различные типы коммерческой недвижимости (см. табл. 6). Как показывают результаты анализа, наибольшим спросом пользуются помещения до 30 кв.м. в центре города. Складские помещения делятся в свою очередь на отапливаемые и не отапливаемые, стоимость первых выше приблизительно на-10-15%.

Таблица 6

Ставки арендной платы  на различные типы коммерческой недвижимости (рублей)

Район	Ставка арендной платы
	min	max
Офисные помещения
Кировский район	600	1500
Октябрьский район	600	900
Свердловский район	550	750
Куйбышевский район	400	500
Ленинский район	350	380
Складские помещения
Кировский район	200	400
Октябрьский район	180	200
Свердловский район	130	180
Куйбышевский район	100	140
Ленинский район	80	110
Торговые помещения
Кировский район	600	2000
Октябрьский район	450	800
Свердловский район	350	500
Куйбышевский район	300	450
Ленинский район	250	350

Хотелось бы более  подробно рассмотреть сегмент рынка - торговые площади. Прежде всего о  том, как обстоит ситуация с формированием  цены. Огромную роль здесь играет местоположение объекта. Естественно, чем больше проходимость, тем выше цена аренды.

На сегодняшний день цена за один квадратный метр в центре города на центральных улицах доходит до 2 000 рублей в месяц. И, тем не менее, спрос на данные площади достаточно стабилен. Особенно пользуются спросом торговые помещения на первом этаже с отдельным входом.

Подводя итог можно сделать  вывод, что, несмотря на стабилизацию на первичном и вторичном рынке  недвижимости, рынок коммерческой недвижимости остается по-прежнему привлекательным в инвестиционном плане. Повышенный интерес московских компаний к регионам, в том числе и к городу Иркутску, а так же дефицит площадей может привести к росту цен, особенно в секторе торговых и офисных помещений классов «А» и «В». К сожалению, в Иркутске мало зданий, соответствующего класса. Например, «Байкал бизнес центр», можно отнести только к классу «В».

Представленный анализ ориентирован на описание общей ценовой  ситуации на рынке недвижимости г. Иркутска. В результате проведенного анализа можно сделать вывод о необходимости государственного вмешательства на рынок жилья Иркутска, так как цены на жилье на этом рынке остаются не достижимыми для большей части населения.

Качество жилищного  фонда не соответствует ценам, сложившимся  на рынке. Путем государственного регулирования, возможно, добиться снижения цен, тогда в некоторой степени увеличиться доля людей, способный самостоятельно улучшить жилищные условия.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

§ 3. Прогноз состояния рынка недвижимости

 

В архитектурно-градостроительном  облике Иркутска легко уживаются  старое и новое, историческое и современное. На протяжении трех с половиной веков он не был обделен ни творческим вниманием зодчих, ни пристрастной любовью горожан. Особый стиль современной застройки был задан в 60-70-е годы ХХ столетия плеядой таких замечательных иркутских зодчих, как Б.М. Кербель, В.Е. Суханов, В.П. Шматков, В.А. Павлов, В.Ф. Бух, В.С. Воронежский, В.А. Колпиков, С.Д. Нечволодов, В.А. Аптекман и др.

Сегодня эти традиции успешно развивают специалисты  «Гражданпроекта», «Промстройпроекта», «Желдорпроекта», ГипродорНИИ и других ведущих проектных организаций города. Постройки последних лет, выполненные по их проектам, стали украшением города. Это здания Иркутского государственного университета путей сообщения и Иркутскгипродор НИИ, вокзальный комплекс детской железной дороги на острове Юность, деловые, торговые, выставочные объекты, такие как Центральный рынок, «Байкалбизнесцентр», Диагностический центр, международный выставочный центр «Сибэкспоцентр».