Исследование и разработка важнейших теоретических и практических рекомендаций по совершенствованию деятельности РК «Система»

Негосударственные субъекты собственности на землю в Российской федерации имеют права не на все недра, соответствующие их земельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок). Залежи угля, нефти, руды и т.д. не включаются в состав недвижимого имущества частного собственника земельного участка, так как недра принадлежат государству полностью. В Российской Федерации не входит в физический, а, следовательно, и в экономико-правовой состав недвижимого имущества и воздушное пространство над поверхностью земельного участка. Это пространство имеет общественный характер и принадлежит правительству. Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные части в вертикальной проекции.

В повседневной жизни  термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как бы само собой разумеющимся. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями.

В России, как и других странах мира, недвижимость определяют в основном через объем понятия - перечень предметов (вещей) и вещных прав, включаемых в него. В соответствии с Гражданским кодексом РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты (ст. 130, 132) (см. табл. 1).

В общем случае недвижимость - это земельные участки и все то, что прочно   связано с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их    назначению невозможно. В то же время российское законодательство включает в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (например, воздушные и морские суда и др.) не по родовым или видовым   признакам, а по целеустремленности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов.

Выделение недвижимости из всего имущества обусловлено рядом весьма серьезных обстоятельств.

1. Объекты недвижимости обладают большой значимостью общественной, социальной ценностью, а потому подлежат усиленной защите государства, закона.
2. Недвижимость представляет собой специфический объект налогообложения.
3. Некоторые правоотношения возникают только в отношении недвижимости, например ипотека.
4. Купля-продажа  недвижимости   значительно отличается от сделок с другими товарами.

Таблица 1

Объекты недвижимости

Отдельные объекты	Сложные объекты
1. Земельные участки 2. Участки недр 3. Обособленные водные объекты 4. Все, что прочно  связано с землей, в том числе: - леса; - многолетние насаждения; - здания; - сооружения 5. Приравненные  к недвижимости,   подлежащие гос. регистрации: - воздушные и морские суда; - суда внутреннего  плавания; - космические объекты 6. Иные предметы, наделенные  статусом недвижимости по закону	1. Предприятие в целом  как имущественный комплекс, включая: - земельные участки; - здания и сооружения; - инвентарь и оборудование; - сырье и продукцию; - требования и долги; - права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работу и услуги; - нематериальные активы; - информация; - другие исключительные  права.

 

В теории и практике целесообразно различать понятие недвижимого имущества  как  материального  (физического)  объекта  и  как  комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих порядок распоряжения им и особую устойчивость прав. Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве определяющего свойства в зависимости от жизненных ситуаций.

Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал, размеры и т.д. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических и техногенных процессов. В результате подобного воздействия изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых обязательно учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный источник дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

На юридическом уровне недвижимость - совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых и контролируемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство.

В Российской Федерации  законодательно гарантировано частным лицам покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам, предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Когда частная собственность входит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права.

Закон (ст. 239 Гражданского кодекса Российской Федерации) предусматривает изъятие у частных лиц для государственных и муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями путем выкупа или продажи с публичных торгов.

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других особенностей людей. Ведь все, что нужно человеку для достойной жизни, люди получают от земли.

Владение объектами  недвижимости престижно в общественном сознании и необходимо для формирования среднего слоя. Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют существенные (родовые) признаки, которые позволяют отличить их от движимого имущества, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным признакам.

Основные фундаментальные свойства недвижимости - неподвижность материальность или непотребляемость, на которых базируются все стальные ее родовые и видовые признаки. Существуют и пограничные понятия между движимыми и недвижимыми вещами.

Фиксчерс - это движимые предметы, прикрепленные к земле или размещенные в зданиях и сооружениях так, что они стали неотъемлемой частью объекта недвижимости (например, оборудование отопительной системы здания, водопроводы, электрооборудование, лифт).

Таблица 2

Признаки недвижимости

Признаки	Содержание (состояние)
Сущностные (родовые) Степень подвижности	Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению
Связь с землей	Прочная физическая и  юридическая
Форма функционирования	Натурально-вещественная и стоимостная
Состояние потребительской  формы в процессе использования	Не потребляется, сохраняется  натуральная форма в течение всего срока эксплуатации
Длительность кругооборота (долговечность)	Многократное использование, а земли - бесконечно при правильном использовании
Способ переноса стоимости  в производственном процессе или потери потребительских свойств	Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений
Общественное значение	Пользование объектом часто  затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством
Видовые (частные). Технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.)	Определяются конкретными  частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество

 

Недвижимость можно  рассматривать в двух аспектах: физическом и экономическом. Со стороны физических характеристик недвижимость представляет собой отдельный пространственно расположенный объект, обладающий определенной полезностью, т.е. способностью удовлетворять потребность конкретного пользователя в данном месте и в данный период времени. Как физический объект недвижимость обладает следующими свойствами:

- неподвижностью, т.е. постоянством месторасположения, фиксированностью и немобильностью;

-  уникальностью, т.е. индивидуальностью, единственностью в своем роде;

-  неоднородность;

- долговечностью существования  и эксплуатации.

В экономическом смысле недвижимость представляет собой объект, который требует определенного потока инвестиций, направленных на его сохранение и развитие. Он имеет определенную стоимостную оценку, может приносить своему собственнику (пользователю) доход и характеризуется следующими качествами экономического порядка;

• редкостью;
• дефицитностью; 
• развитостью;
• зависимостью от местоположения объекта (влияния качества и степени использования земли и объектов на ней).

Классификация недвижимости это распределение объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами. Классификация помогает облегчить процесс изучения недвижимого имущества, быстро найти внутренние закономерности, определяющие состояние и изменение потребительских и рыночных свойств. Объектами классификации выступают элементы множества (здания, сооружения и т.д.), признаками - наиболее важные, практические свойства и характеристики объектов, которые выступают основанием для их группировки или деления (см. рис.1).

Иерархический метод  классификации - последовательное (по ступеням) разделение множества недвижимых объектов на соподчиненные группы. На каждой ступени классификации  образуются разнородные группы предметов. При этом глубина классификации (число ступеней) может быть различной и включать несколько ступеней. Например, производственные здания по признаку этажности делятся на одно-, двух- и многоэтажные здания (первая ступень). Последние, в свою очередь, по виду освещения подразделяются на строения с естественным, искусственным и совместным освещением (вторая ступень) и т.д. Фасетный метод классификации - метод, предполагающий параллельное разделение множества объектов недвижимости на независимые группы (виды, подвиды), имеет следующие особенности:

- наличие только одной  ступени классификации;

- разделение множества  объектов недвижимости может  осуществляться по разным признакам;

- высокая информационная  насыщенность.

По общей квалификации недвижимого имущества степень  дробления может ограничиваться исходя из принципа разумной целесообразности, достаточного для углубленного анализа состояния объектов и рыночной их оценки. Объекты недвижимости разграничивают, кроме того, в зависимости от степени износа, срока службы и соответственно утрате стоимости, способам их возмещения.

 

 

.

 

 

 

Рис. 1. Понятие о классификации  недвижимого имущества

Особыми объектами недвижимости выступают кондоминиумы и предприятия в целом. Кондоминиум — это совокупность элементов индивидуальной совместной собственности. Предприятие в целом представляет собой имущественный комплекс, который используется для осуществления предпринимательской деятельности и включает в себя все виду имущества, предназначенные для такой деятельности, в том числе: земельные участки; здания и сооружения, оборудование, инвентарь и сырье; продукцию, работу и услуги; фирменное наименование, товарные знаки и знаки обслуживания; другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 32 Гражданского кодекса Российской Федерации). Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды или других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

§ 3. Понятие рынка недвижимости и его особенности

 

Рынок - это механизм или институт осуществления контактов между покупателями, или предъявителями спроса, и продавцами, или поставщиками товаров и услуг. Предпочтение и результаты решений продавцов и покупателей образуют систему цен на товары, услуги или Ресурсы. Эти цены служат ориентирами, руководствуясь которыми владельцы ресурсов, предприниматели и потребители делают свой свободный выбор, обеспечивающий личный интерес.

Различают рынки труда, финансово капитала, ресурсов, товаров, услуг и другие.

Недвижимость относиться к категории товаров, где в свою очередь её обращение на рынке тесно связано с привлечением  финансово капитала, с использованием различных ресурсов и труда.

И, конечно, недвижимость зависит от таких особенностей, как: