Автор работы: Пользователь скрыл имя, 01 Февраля 2014 в 14:40, дипломная работа
Трансформация российской экономики обусловила эволюцию отношений собственности и типов хозяйствования в направлении разнообразия и множественности их форм. При этом каждая форма направлена на превращение субъектов отношений собственности в реальных собственников. За годы перестройки в России были созданы основы для решения ряда принципиальных задач, связанных с переходом к рыночной экономике (изменение структуры экономики, создание рыночной инфраструктуры). Появилась возможность разделять и продавать имущественные права на собственность, в том числе, на предприятия, жилое и другое имущество.
ВВЕДЕНИЕ 4
ГЛАВА I. ПОНЯТИЕ И ОСОБЕННОСТИ РИЭЛТЕРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ 7
§ 1. Понятие, особенности и основные направления риэлтерской деятельности 7
§ 2. Понятие и особенности объекта недвижимости 16
§ 3. Понятие рынка недвижимости и его особенности 26
§ 4. Законодательство о риэлтерской деятельности 38
ГЛАВА II. АНАЛИЗ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ АГЕНСТВА НЕДВИИМОСТИ 47
§ 1. Состояние рынка недвижимости России 47
§ 2. Состояние и анализ рынка недвижимости г. Иркутска 54
§ 3. Прогноз состояния рынка недвижимости 64
§ 4. Ситуации на рынке риэлтерских услуг 67
§ 5. Анализ деятельности агентства недвижимости ООО «Система» 74
§ 5.1. Сфера деятельности агентства недвижимости 74
§ 5.2. Анализ основных экономических показателей предприятия 78
§ 5.3. Организационная структура ООО «Система» 84
§ 5.4. Анализ доходов ООО «Система» 88
§ 5.5. Анализ расходов ООО «Система» 91
ГЛАВА III. ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ РИЭЛТОРСКОЙ ФИРМЫ 94
§ 1. Мероприятия для усовершенствования работы ООО «Система» 94
§ 2. Предложения по совершенствованию организационной структуры 100
§ 3. Предложения и мероприятия по разработке рекламной стратегии 105
§ 4. Эффективность рекламного мероприятия и усовершенствования организационной структуры 109
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 112
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 117
Большую часть сделок занимают именно многосторонние сделки, метом которых является переход прав на недвижимое имущество. Для совершения многосторонней сделки необходимо согласие всех участников договора, и предполагает возникновение у них всех прав и обязанностей. Договор должен быть составлен ясно и четко. Для того чтобы сделка была признана действительной необходимо, чтобы была соблюдена простая письменная форма сделки с государственной регистрацией в надлежащем органе.
Сделка должна быть произведена
надлежащим лицом: собственником (либо
обладателем иных титульных прав,
либо по надлежаще оформленной
Стороны должны заключать
только действительные сделки. Если сделка
является мнимой, т.е. заключается без
намерения создать
Если при таких сделках заведомо ущемляются чьи-либо интересы либо производятся действия, противоречащие интересам правопорядка или нравственности, виновная сторона должна вернуть имущество стороне по сделке, а полученное взамен взыскивается в доход государства.
Основное место среди сделок с недвижимостью занимают сделки купли-продажи, предметом которых может выступить любой объект недвижимости.
Юридическим содержанием сделки купли-продажи является переход права собственности на объект недвижимости. Экономическое же содержание - обмен ресурсами или продуктами, перераспределение имеющихся в обществе экономических активов, обеспечивающее их эффективное использование.
Непосредственным выражением экономического содержания сделки купли-продажи является цена. Индивидуальность объекта сделки и условий ее совершения определяют индивидуальность цены договора.
Право собственности на недвижимость переходит к приобретателю в момент государственной регистрации такого договора, поэтому его Исполнение сторонами до этого момента не влечет, по российскому законодательству, перехода права собственности, в том числе его бремени и риска.
Важнейшим условием совершения
сделки купли-продажи является акт
приема-передачи объекта недвижимости,
который удостоверяет надлежащее исполнение
обязательства продавцом
Также весьма распространены сделки аренды. Под арендой понимается предоставление арендатором за плату и во временное пользование имущества арендатору.
Договор аренды помещений ограничений не имеет. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Сделки аренды также подлежат государственной регистрации. Если в договоре аренды не указан срок окончания его действия, он считается заключенным на неопределенный срок, при этом любая сторона в праве расторгнуть договор, предупредив другую сторону заранее, но не менее чем за 3 месяца.
Арендатор может продолжать пользоваться имуществом, даже если срок договора истек, а арендодатель не имеет претензий, в этом случае считается, что договор возобновлен на неопределенный срок.
Собственник - физическое лицо, сдающее в аренду помещение, должен встать на учет в налоговую инспекцию как лицо, получающее доход от сдачи имущества в аренду, ил заявить о получении такого дохода в декларации.
Арендные отношения о существу являются практическим применением принципа «расщепления» права собственности, при котором возникают два вида права: право арендодателя получать доход от сдачи имущества в аренду (с возвратом имущества по истечении договора аренды) и право арендатора на владение и пользование объектом недвижимости в течении срока аренды.
Экономический аспект арендных отношений реализуется в уплате арендатором арендной платы (ренты) за использование принадлежащего арендодателю имущества.
Принято разграничивать общую и чистую ренту. Уплата чистой ренты предполагает, что арендатор сам оплачивает все расходы по содержанию арендуемых помещений, коммунальных платежей, а арендодателю выплачивает сумму, которая является чистым доходом от недвижимости, при общей ренте арендатор выплачивает арендодателю арендную плату, а все остальные расходы несет арендодатель.
Существует также еще вид процентной ренты. Суть процентной ренты состоит в том, что вся арендная плата, которую арендатор должен выплачивать арендодателю, развивается на две части: постоянную (которая составляет около 80% от сложившегося на рынке уровня арендных ставок) и переменную (которая составляет собой часть от объема товарооборота арендатора).
Основной фактор, который затрагивает интересы обеих сторон при заключении договора аренды это сроки аренды. Принято различать краткосрочную аренду (до 1 года) и долгосрочную аренду. Условия по изменению арендной платы должны быть четко оговорены в договоре арендной платы.
Структура сделок с недвижимостью существенно отличается на рынках жилой и коммерческой недвижимости. Одним из общих правил является преобладание сделок купленным формированием цен огромное значение для успешной работы имеет искусство работы с клиентом
Далее, в связи с высоким уровнем издержек при осуществлении сделок с недвижимостью серьезным аргументом в конкурентной борьбе становится снижение уровня комиссионных и/или наполнение их более Широким содержанием.
И, наконец, особую ценность на рынке недвижимости имеет формация об уровне цен по отдельным типам и объектам недвижимости, факторах, влияющих на предпочтения покупателей, о тенденциях развития бизнеса.
Деятельность на этом рынке связана с проведением операций с объектами высокой ценности, с оперированием подчас огромными финансовыми средствами. Операции на рынке недвижимости непосредственно затрагивают важнейшие жизненные интересы их участников и совершаются большинством из них крайне редко. Принятие решений на этом рынке, хотя и не требует, как правило, такой же оперативности, как на рынке ценных бумаг, зато предполагает учет множества факторов, способных повлиять на ее успех - экономических, юридических, административных, социальных и пр.
Наконец, операции с недвижимостью - один из тех секторов рыночной экономики, где роль государственного регулирования и регламентации особенно высока.
Реальный рынок существует всегда на определенной территории в государственных границах, при наличии центральных и местных властей, призванных обеспечивать территориальную целостность страны, поддерживать внутренний порядок, формулировать правила, определяющие характер и механизм существования и развития рынка, контролировать соблюдение этих правил. Подобные функции государства по созданию и поддержанию рамочных условий нормальной жизни населения и функционированию экономики иногда называют «полицейским» или «функциями ночного сторожа». В этой связи возникает необходимость рассматривать не только сферу так называемой официальной экономики, но и проблему экономики теневой, что весьма актуально в российских условиях. Что касается рынка недвижимости, это стало весьма актуально в условиях отмены государственного лицензирования риэлтерской деятельности.
Устойчивое развитие и функционирование предприятий сильно зависит от величины трансакционных издержек, уровень которых определяет условия и границы деятельности.
В Российской Федерации в настоящее время затраты на поиск информации о контрагентах рынка, ценах, ценовых ожиданиях, ведение переговоров об условиях контрактов и заключении сделок, разработку стандартов, контроль за уровнем качества товаров и предоставляемых услуг, правовое регулирование собственности и другие аналогичные трансакционные издержки достаточно высоки.
Очевидно, что в Российской Федерации основную часть расходов, связанных с трансакциями, как и в большинстве стран, будут нести предприниматели, т.е. лица, заинтересованные в максимизации прибыли. Однако в определенной мере решение этой проблемы берет на себя и государство. Например, создание и ведение единой информационной схемы - кадастра недвижимости - является, с одной стороны, залогом успеха совершенствования управления городской недвижимостью и надежным и устойчивым источником доходов местных бюджетов, с другой стороны, кадастр недвижимости облегчает процесс поиска информации, как для профессиональных участников рынка недвижимости, так и простых граждан. Наличие полной информации обо всех объектах, расположенных на территории города, позволит городским властям в некоторой степени упорядочить отношения на рынке недвижимости, повысить эффективность использования недвижимости, стимулировать инвестиционные процессы в ее развитие.
Государственное регулирование - это не только функции обеспечения правовой основы и благоприятного социального климата, но и государственные контрактные системы, государственный мониторинг рынка, государственное стандартизирование качества товаров и предоставляемых услуг.
Система государственного
регулирования рынка
- государственные и муниципальные органы и организации;
- государственные и иные нормативные акты.
В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:
- путем прямого вмешательства,
т.е. административным
- косвенным воздействием или экономическими методами управления.
Существуют такие сферы деятельности, где административные методы Достаточно эффективны, а их применение не просто желательно, а необходимо. Например, в области регулирования рынка недвижимости это может быть создание нормативной базы, четко определяющей правила Функционирования рынка недвижимости и контроль за их соблюдением, поддержание правопорядка на рынке, разработка ряда важных общенациональных стандартов, направленных на сохранение здоровья, безопасных условий жизни и труда и контроль за их соблюдением; определение и поддержание минимально необходимых параметров жизни людей (гарантированная минимальная заработная плата, социальные выплаты и пособия), выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.
Государственное регулирование охватывает три уровня деятельности: федеральный, региональный (республиканский в составе РФ, национально-территориальные области и округа, края и области, гг. Москва и Санкт-Петербург), местный (города, регионы). Кроме того, в случае добровольного объединения государств СНГ и создания единого пространства появляется межгосударственное регулирование.
В последние годы Федеральным Собранием РФ приняты следующие основные законодательные акты, регулирующие отношения на рынке недвижимости:
Все эти законодательные акты периодически пересматриваются, Дорабатываются и дополняются, и выходят в свет в более свежих редакциях.
Рассмотрим не только те нормативные акты, которые имеют непосредственное (прямое) отношение к регулированию риэлтерской Деятельности, но также некоторые из тех, которые хотя и связаны с риэлтерством лишь косвенно, но, тем не менее, определяют направления риэлтерского бизнеса в России.
Статья 131 ГК РФ связывает момент возникновения прав на Недвижимое имущество с моментом государственной регистрации Недвижимости в едином государственном реестре.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним преследует две важнейшие цели.
1. Обеспечение правовых
гарантий и защиты