Исследование и разработка важнейших теоретических и практических рекомендаций по совершенствованию деятельности РК «Система»

Рассматривая прогнозы на состояние рынка жилого фонда, хотелось бы оттолкнуться, прежде всего, от программ, разрабатываемых администраций города. Данные программы направлены на обеспечение жильем социально-необеспеченных слоев населения, таким образом, явно выражена направленность использования старого жилого фонда, что не повлечет за собой количественного или качественного увеличения характеристик жилья. В последнее время в Иркутске наблюдается повсеместный экономически не обоснованный рост цен на жилье как сдаваемое в аренду, так и продаваемое. Прежде всего, это обусловлено небольшими объемами жилого фонда и перенаселенностью городской части области, а именно г. Иркутска. Город является студенческим центром и потому арендуемое жилье пользуется бешеным спросом, что «гонит» цены вверх до невообразимых и несопоставимых с уровнем жизни высот. В данном направлении предпринимаются определенные шаги администрацией, но реально помочь сможет, конечно же, только строительстве нового недорогого жилого фонда, о чем сейчас активно ведутся дебаты:

Комитетом по управлению муниципальным имуществом подготовлена концепция роптал рынка недвижимости г. Иркутска. Эта программа предусматривает развитие земельных отношений, правового и информационного обеспечения, системы управления, эффективного налогообложения, ипотечного кредитования, и финансирования строительства реконструкции городской недвижимости, инфраструктуры недвижимого имущества.

Дальнейшая проработка этих направлений позволит создать  в городе цивилизованный рынок недвижимости, разработать единую градостроительную, земельную экономическую и социальную политику в сфере недвижимости.

А развитие и совершенствование  земельных отношений, вовлечение земли  в оборот будет способствовать улучшению  инвестиционной привлекательности города, развитию территории, реконструкции и строительству инженерных сооружений. Передача объектов недвижимости частной компании на конкурсной основе приведёт к более эффективному использованию недвижимости.

Но в любом случае, как бы администрация не содействовала  становлению рынка недвижимости, процесс останется неизменен, и мы не сможем выйти на цивилизованный уровень, если в структурах недвижимости не будут работать профессионалы, занимающиеся аналитикой всего рынка недвижимости, состоянием строительства, уровнем цен, наблюденном за эластичностью спроса и предложения, оценкой.

Поэтому мы должны чётко представлять, что на данный момент происходит, преодолеть пути решения создавшихся проблем, для чего необходимо проанализировать данную ситуацию и сделать определённые выводы.

Если говорить о прогнозном состоянии рынка в ключе деятельности риэлтерской компании, хотелось бы отметить следующие тенденции.

В ключе продаж квартир  приоритет по-прежнему будет оставаться за двух и однокомнатными квартирами, а также трехкомнатными квартирами в микрорайонах, т.к. цена пометровой площади на данные квартиры более приемлема для среднего потребителя. Особое внимание будет уделяться квартирам, расположенным на первом этаже в относительной близости от деловых центров – в последнее время стало особенно актуальным переформирование данных квартир в офисы частных компаний или представительств частных услуг, что позволяет видеть и жилой массив как возможную сферу для возникновения деловых центров или центров по оказанию услуг населению.

На рынке арендуемого  жилья ситуация также если и будет  претерпевать изменения: то только сезонного характера, т.е. на современном этапе существует тенденция к повышению спроса на жилье в связи с сезонностью приезда студентов-очников (август-сентябрь), а также меньшее увеличение краткосрочного спроса во время приезда студентов-заочников и ускоренников, при этом большой популярностью в первом случае пользуются однокомнатные квартиры, в меньшей степени – двухкомнатные. Во втором случае большей популярностью пользуются комнаты у хозяев, услуги, по поиску которых также следует учесть риэлтерским компаниям.

В ценовой политике существует тенденция к увеличению цен в  период максимального на них спроса (осень-зима) и, соответственно, снижению их в период «мертвого сезона» (лето).

§ 4. Ситуации на рынке риэлтерских услуг

Ускоренные и не всегда отлаженные процедуры приватизации, сработанный порядок закрепления прав на недвижимость, отсутствие механизмов проверки правового статуса и юридической истории объектов создал в начале 90-х гг. довольно льготные условия проведения сделок, а появившийся спрос на недвижимость - потребность в оказании услуг по их совершенствованию.

Именно на этой волне  на рубеже 80-90 гг. возникли (или детализовались из бывших маклеров) первые риэлтерские фирмы, которые поневоле выполняли целый ряд функций, распределенных (в условиях развитого рынка недвижимости) между рядом профессиональных участников рынка - консультантами, адвокатами, оценщиками, экспертами по недвижимости и другими. Последнее обстоятельство таит в себе потенциальную опасность для будущих риэлтерских фирм. С приходом на рынок профессиональных юристов, оценщиков недвижимости она могут оказаться, не готовы к конкуренции с ними, а главное направление своей активности - знание рынка, способность оказать качественную услугу по поиску объектов, сведению контрагентов - оказывается недостаточно развитым.

Расширенный спектр функций, выполняемый риэлтерскими фирмами  в начальный период становления  рынка, может стать препятствием на пути их развития и специализации.

Сложность операций с  недвижимостью заставляет людей обращаться к профессионалам рынка, т.е. заказать консультационно-посредническую услугу. И если принять рынок недвижимости в качестве «базиса», то рынок консультационно-посреднических услуг будет выступать как «надстройка». Попробуем проанализировать «надстройку», рынок риэлтерских услуг.

С введением в действие закона о приватизации, жилье человека, кроме своего прямого предназначения, стало объектом купли-продажи и  для многих - единственным ценным имуществом, которым можно было как-то распорядиться. Наличие большого количества людей, желающих решить свой «квартирный вопрос», с одной стороны, и желающих поправить свое материальное положение, с другой, привело к тому, что в начале 90-х годов разразился настоящий бум сделок с недвижимостью. Началось формирование рынка жилой недвижимости. При этом незнание людьми законов приводило к оспоримости многих сделок, и действовавшие тогда законы оставляли широкое поле для деятельности различного рода мошенников и аферистов. К тому же, отсутствие механизмов оценки недвижимости привело к разнобою цен, так что две одинаковые квартиры в одном и том же доме могли различаться по цене в полтора раза. Таким образом, возникла естественная потребность в профессионалах, способных помочь людям в решении «квартирного вопроса.

Спрос рождает предложение. Первые маклеры и брокеры провели огромную работу по упорядочиванию рынка недвижимости от «дикого капитализма» к более-менее цивилизованным рыночным отношениям. В частности, активно изучался и перенимался западный опыт (само название профессии «риэлтор» происходит от английского Real Estate - недвижимость). Создание Российской гильдии риэлторов (РГР) и Московской ассоциации гильдии риэлторов (МАГР) преследовало те же цели. При участии РГР и МАГР разрабатывалось законодательство, регулирующее как сделки с недвижимостью, так и деятельность самих риэлторов. Также была создана система банковских сейфовых депозитариев, которая и сегодня позволяет осуществлять наиболее денежные расчеты.

Такая конструктивная деятельность на фоне общего экономического подъема и явной нехватки специалистов обеспечивала высокий статус профессии риэлтора, непрерывный поток клиентов и высокие заработки. Кризис 1998 года положил конец этой яркой эпохе. Послекризисный период охарактеризовался фактическим «замораживанием» рынка недвижимости. На сегодняшний день рынок выбрал достаточную активность, и можно определить основные отличия от периода 90-х годов. Во-первых, действующее законодательство отражает жизненные реалии и является довольно эффективным инструментом, регулирующим рынок (насколько это вообще возможно сегодня в России). Во-вторых, накопленная статистика и отработанные механизмы оценки недвижимости позволяют довольно точно определять стоимость отдельного объекта или прогнозировать рыночную ситуацию.

В-третьих: количество операций с недвижимостью уже значительно меньше, что было до кризиса. Это объясняется тем, что большинство обеспеченных людей уже решили свои жилищные проблемы, большинство коммуналок - расселено, спальные районы - застроены и распроданы. Таким образом, большинство сегодняшних клиентов - это люди со средним достатком, которые не могут позволить себе купить новую квартиру и рассчитывают изменить свои жилищные условия, продавая или обменивая старое жилье.

В этих условиях неизбежными  стали изменения и на рынке риэлтерских услуг. Упорядоченность «базиса» привела к упорядоченности «надстройки». Практически это выражается в том, что зарабатывать деньги стало проще, как и на любом устоявшемся рынке, но при этом исчезли многие авантюрные возможности для заработка, характерные для 90-х годов. Ярко выражена тенденция к алгоритмизации и оптимизации работы риэлторов. Такая ситуация обуславливает меньшие, но более стабильные прибыли, настрой на долгосрочную расширяющуюся деятельность. Приток новых работников и появление на рынке новых участников в определенный «момент насыщения» обеспечили высокую конкуренцию. Впервые стало ясно, что клиентов на существующее количество риэлторов мало. В условиях возросшей конкуренции все участники рынка вынуждены искать новые формы работы и привлечения клиентов.

Большие агентства, как  правило, представляющие собой объединения  более мелких, занимают на рынке  ведущие позиции. В целях сокращения затрат создаются холдинги, предпринимаются попытки освоения новых направлений деятельности, средства, вложенные в рекламу, приносят все меньшую отдачу, несмотря на то, что первые полосы рекламных газет и рекламные статьи оплачиваются именно крупными агентствами. В такой ситуации неизбежны попытки создать искусственные помехи для деятельности конкурентов и не менее искусственные преимущества. В этом крупные игроки рынка выступают единым фронтом, проводя политику оттеснения более мелких агентств. Основной рекламный лозунг звучит «хорошее агентство - большое агентство». Частные маклеры работают только по рекомендации, что объясняется присутствием на рынке, пусть не в таком объеме, как в 90-х годах, криминальных структур и желанием клиента получить гарантии исполнения сделки (хотя в части денежных расчетов гарантии риэлтора-одиночки практически не обеспечены). Частные маклеры меньше, чем кто-либо из участников рынка, ощущают на себе воздействие конкуренции, хотя многие из них приходят работать в агентства или открывают собственные.

При этом все участники  рынка заинтересованы в улучшении  имиджа профессии риэлтора, в дальнейшем совершенствовании законодательства, упрощении взаимоотношений с государственными органами. Давно назрела необходимость в создании общей базы данных по «криминальным квартирам» и известным аферистам. Также все участники рынка продолжают искать новые схемы работы, новые возможности стимулирования своих работников и повышения их профессионального уровня.

Отмена обязательного  лицензирования риэлтерской деятельности и введение «добровольного сертифицирования» также производит впечатление тщательно спланированной акции с привлечением лобби в правительстве. Возможно, что идеальным результатом этой акции явилась бы невозможность продолжения деятельности для мелких и значительной части средних агентств. Но, этого не произошло, и «сертификат качества» является лишь дорогим брэндом. Не менее важным направлением деятельности для крупных агентств являются инвестиции собственных средств как на рынке недвижимости и смежных областях (в частности, строительство и реконструкция зданий), так и в другие области экономики.

Средние и мелкие агентства  не имеют средств, достаточных для  мощной рекламы, которая позволила бы реально выделиться из массы конкурентов. Ряд агентств считает, что им просто не по карману членство в РГР и МАГР. В такой ситуации агентства вынуждены привлекать клиентов новыми схемами работы, использовать тактику «партизанского маркетинга» и максимально оптимизировать свою деятельность. Большинство средних и мелких агентств обеспечивается работой за счет рекомендаций прежних клиентов. Поэтому средние и мелкие агентства реально заинтересованы в высоком качестве обслуживания клиентов и вынуждены повышать профессиональный уровень своих сотрудников.

Рассмотренные тенденции  позволили бы сделать прогнозы развития рынка риэлтерских услуг. Тогда любой аналитик сказал бы, что в сфере услуг и консалтинга преимущества в конкурентной борьбе имеют средние фирмы как обладающие меньшей инерцией по сравнению с рыночными «монстрами», и имеющие большие, чем у мелких фирм, возможности для реализации новых идей. Роль государства при этом состояла бы в регулировании и стимулировании рыночных отношений.

Действительно, на сегодняшний  день необходимо дальнейшее совершенствование законодательства, регулирующего как операции с недвижимостью, так и риэлтерскую деятельность. Ощущается явная потребность в передаче всех вопросов оформления сделок с недвижимостью единому государственному органу. Но, все это справедливо для страны с развитой рыночной экономикой. Россия же, как страна, склонная к олигархическому бизнесу, вполне может пойти по пути укрупнения рыночных игроков с последующим криминальным делением рынка.

Подытоживая все вышеперечисленное, можно сказать, что к сегодняшнему дню пройден большой путь от «дикого капитализма» к цивилизованному рынку риэлтерских услуг, и в условиях развивающегося общества будет происходить дальнейшее развитие рыночных отношений. Профессиональный уровень специалистов-риэлторов достаточно высокий, профессию риэлтора можно считать вполне сформировавшейся. Уровень обслуживания в различных агентствах недвижимости примерно одинаковый. Несмотря на жесткую конкуренцию, и ее возможное усиление, общими для всех участников рынка задачами являются: повышение статуса профессии риэлтора, дальнейшее совершенствование законодательства и упрощение взаимоотношений с госорганами, оптимизация деятельности.