Исследование и разработка важнейших теоретических и практических рекомендаций по совершенствованию деятельности РК «Система»

2. Формирование объективной базы данных для налогообложения владельцев недвижимости в соответствии с законом.

В мире существует две  системы регистрации недвижимости.

1. Англо-американская. Предусматривает регистрацию передачи прав собственности на недвижимое имущество по договорам между прежними новыми его владельцами. Чтобы гарантировать сделку от возможных шибок новый владелец вынужден пользоваться дорогостоящими ,слугами страховых и юридических фирм, которые анализируют всю историю объекта недвижимости на глубину до 70 лет. Таким образом, система требует больших денежных затрат на защиту прав собственности, но в случае возникновения ущерба ответственность несет страховая компания, которой был выплачен взнос.

2. Европейская система регистрации. Основана на государственных гарантиях права собственности на недвижимость. При такой организации вся история недвижимости находится в едином государственном реестре и вся совокупность прав на имущество также гарантируется государством. Если в дальнейшем выявляются какие-либо ошибки, например недееспособность физических лиц или иные упущения, то ответственность несет правительственный орган, который компенсирует возникшие по этой причине издержки. Государственная регистрация и гарантии прав собственности на недвижимое имущество надежнее и дешевле, чем частные системы регистрации сделок, а не прав.

В Российской Федерации  с 1 февраля 1998 г. принята государственная  регистрация прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. Например, при продаже  предприятия Гражданский Кодекс обязывает стороны вначале осуществить государственную регистрацию договора на его продажу (ст. 560), затем осуществить фактическую передачу предприятия покупателю по передаточному акту (ст. 563), после чего провести государственную регистрацию права собственности покупателя на предприятие.

В соответствии с законодательством, каждому объекту недвижимости должен быть присвоен кадастровый номер - то есть уникальный номер объекта недвижимости, присваиваемый при инвентаризации, на весь период его существования. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка (идентифицируется по шести позициям: субъект федерации, район, сельская администрация, населенный пункт, номер квартала, номер участка) и инвентарного номера здания или сооружения. А кадастровый номер помещения - из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.

Государственную регистрацию  прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют Федеральная  регистрационная служба, самостоятельные  юридические лица, подотчетные и контролируемые Министерством Юстиции РФ. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества, в пределах регистрационного округа, в котором действует федеральная регистрационная служба.

К объектам регистрации  относятся:

1. право собственности;

2. вещные права лиц, не являющихся собственниками (например, право пожизненного наследуемого владения земельным участком). Такие права являются абсолютными, то есть субъекты таких прав могут их осуществлять самостоятельно, без содействия третьих лиц. Даже при переходе прав собственности другому лицу, вещные права лиц, не являющихся собственниками не прекращаются;

3. ограничения (обременения)  прав на недвижимость (сервитуты,  аренда, ипотека);

4. действия (сделки) влекущие возникновение, изменение, прекращение или передачу прав на недвижимое имущество.

Основаниями для регистрации  служат:

1. акты органов власти;

2. договора;

3. вступившие в силу  судебные решения;

4. свидетельства о  праве на наследство;

5. давность приобретения - то есть лицо, не являющееся  собственником имущества, но добросовестно,  открыто и непрерывно владеющее  им как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет приобретает право собственности на это имущество.

Факт государственной регистрации, возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства, а на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись.

Введение на территории России государственной регистрации  было вызвано несколькими факторами такими как:

- установление контроля  за оборотом недвижимого имущества;

- обеспечение надежности  и гласности при совершении  сделок, предметом которых является недвижимость;

- охрана и защита  прав и законных интересов  собственников, владельцев, пользователей недвижимого имущества, а также иных лиц, участвующих На рынке недвижимости.

Государственная регистрация  прав на недвижимое имущество и сделок с ним является одним и способов снижения риска проведения операций с недвижимостью.

Осуществление процедуры государственной регистрации возложено на федеральную регистрационную службу, расположенную на территории регистрационного округа по месту нахождения имущества.

Чем больше собственности (имущества, недвижимости) у государства, тем оно сильнее. Могущество любого государства выражается наличием у него земли, природных богатств и сырьевых ресурсов, крупных производственных мощностей (включая морские суда и космические объекты) и многочисленных мелких объектов недвижимости.

Высокие темпы распродажи государственного имущества уже насытили рынок недвижимости. В целом по России доля объектов недвижимости, находящихся в частной собственности, выше, чем государственной и муниципальной. Ничего плохого в таком соотношении нет, если бы ни одно обстоятельство. После продажи имущества в частные руки и, получив определенный доход от продажной цены объекта недвижимости, государство теряет все рычаги управления отчужденной собственностью. Государство не может управлять частной собственностью, т.к. это противоречит законодательству,

Рынок недвижимости выходит  из-под государственного влияния, создавая все больше проблем для развития экономики. Ведь убыточна вся система организации бесплатной приватизации жилищного фонда, убыточна налоговая политика в сфере недвижимости, т.к. нет точного кадастра объектов недвижимости с их реальной оценкой, в убыточном режиме работают почти все организации ЖКХ (ЖЭК, РЭУ, ЖСК и т.д.).

Существует четкая необходимость  восстановления и усиления регулирующей роли государства в сфере недвижимости. Например, она может быть выражена в принятии нового закона «О недвижимости и риэлтерской деятельности в РФ».

Необходимость государственного регулирования рынка объективно востребована процессами разгосударствления, новой экономической политикой Правительства России.

Государство не имеет  права оставаться сторонним наблюдателем и в ток себе обслуживать монополизированными  частными структурами рынок недвижимости.

Возвращаясь к вопросу  законодательного регулирования риэлтерской  деятельности, необходимо сказать, что ранее этот вопрос урегулировался федеральным законом «О лицензировании отдельных видов деятельности».

8.08.2001г был принят  Федеральный закон №128-ФЗ «О  лицензировании отдельных видов  деятельности». Данный закон упростил  процедуру получения лицензий, а также сократил число видов предпринимательской деятельности, подлежащих лицензированию.

Закон вступил в силу по истечении шести месяцев со дня его официального подписания, т.е. 08.02.2002г.

Уже на стадии разработки этого закона стали раздаваться голоса, что государство поспешило пустить на произвол судьбы сделки с недвижимостью.

Раньше, чтобы стать риэлтором, надо было пройти аттестацию и получить лицензию. Существовала даже обязательная учебная программа, которую следовало изучить, прежде чем получить право заниматься куплей-продажей жилья. Это было хоть что-то, чем можно было контролировать рынок и знания риэлторов.

Уже сейчас можно сделать  вывод, что отмена лицензирования открыла  дорогу риэлторам без образования или того хуже - квартирным мошенникам. Отследить их деятельность будет просто невозможно. Если раньше без лицензии нельзя было поместить рекламу на странице объявлений, то теперь государство будет следить только за своевременной уплатой налогов. Единственное, что может защитить человека, решившего продать или купить квартиру, - максимально полная информация о том, что ему грозит при покупке жилья и тех действиях, которые ему необходимо предпринять для собственной безопасности, независимо от посредника, помогающего ему в покупке-продаже недвижимости.

Была разработана идея, которая сейчас внедряется, добровольной сертификации риэлтерских услуг. На это уйдет время и трудно сказать, сколько людей успеет испортить квартирный вопрос. Но уже сейчас совершенно очевидно, что жителей вокзалов в России станет больше.

Необходимо напомнить, что закон был принят в интересах  малого и среднего предпринимательства, чтобы снять ряд бюрократических  препятствий при ведении бизнеса. Однако лицензирование позволяло государству регулировать деятельность риэлторов. Для клиентов наличие лицензии у компании служило гарантом надежности и честности всех сделок с недвижимостью. Отрицательное действие закона состоит в том, что теперь рынок не защищен от непрофессионалов. По словам А. Литвиненко, вице-президента Иркутского областного Союза риэлторов, положительный момент законопроекта состоит в том, что отмена лицензирования будет способствовать объединению и развитию региональных ассоциаций риэлторов, к которым перейдет часть функций по регулированию участников рынка недвижимости. Это актуально для Иркутской области, так как объединение нескольких риэлторов немногочисленно и не имеет достаточного влияния на рынок.

 

ГЛАВА II. АНАЛИЗ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ АГЕНСТВА НЕДВИИМОСТИ

§ 1. Состояние рынка недвижимости России

 

В первой главе данного дипломного проекта отмечалось, что отличительными особенностями рынка недвижимости являются:

- индивидуальность ценообразования;

- высокий уровень трансакционных  издержек;

- важная роль взаимодействия  первичных и вторичных рынков;

- высокая зависимость цен, доходности и рисков состояния региональной экономики;

- многообразие рисков;

- низкая ликвидность  товара на рынке;

- слабость ценовых  механизмов саморегулирования рынка.

В силу вышеперечисленных  причин рынок недвижимости выступает  как несовершенный рынок, что определяет особую важность его анализа при принятии экономических решений.

С другой стороны, рынок  недвижимости отличается рядом факторов, которые существенно затрудняют его анализ. Это:

- труднодоступность достоверной  информации;

- ограниченное количество аналогичных сделок (а зачастую полное их отсутствие);

- многообразие факторов, определяющих тенденции развития  рынка.

С учетом указанных обстоятельств  анализ рынка недвижимости представляет собой настолько же важную, насколько и трудную задачу.

Понятие «анализ рынка недвижимости» в наиболее общем значении слова представляет собой целенаправленное исследование рынка для выявления тенденций его развития в целом или по отдельным сегментам. Такое исследование может проводиться в разных целях, которые можно свести в две основные группы:

1. Исследование рынка недвижимости как особой сферы рыночной экономики в национальных или региональных масштабах в целом или по отдельным сегментам.

Относящиеся к этой группе исследования могут быть нацелены на Решение таких задач, как:

- определение динамики  и прогнозирование цен, спроса  и предложения нa рынке (в том числе в разрезе типов недвижимости, в территориальном разрезе);

- оценка доходности  и рисков инвестирования в  недвижимость в сравнении с иными вариантами инвестиций;

- оценка сравнительной  эффективности инвестиций в различные  типы недвижимости.

Результаты таких исследований, прежде всего, полезны профессиональным участникам рынка (риэлторам) для формирования стратегии их поведения на рынке. По результатам таких исследований могут быть приняты решения по переориентации с одного сегмента рынка на другой; по усилению активности на какой-либо территории; по увеличению или уменьшению веса недвижимости в инвестиционном портфеле.

2. Исследование рынка  недвижимости и его внешней среды для принятия обоснованного решения, относящегося к конкретному объекту или проекту.

Целями таких исследований могут быть:

- принятие решений  об инвестировании в объект  недвижимости;

- формирование политики  цен или арендной платы;

- принятие решений о продаже объекта недвижимости.

Ясно, что эти направления  исследования рынка внутренне связаны  между собой, поскольку второе направление невозможно реализовать без исследования общих тенденций развития рынка недвижимости; оно базируется на первом и является его конкретизацией применительно к определенному объекту недвижимости.