Общая характеристика и основы организации ипотечного кредитования

Принятие вышеуказанных мер позволит создать массовый, социальнозначимый рынок ипотечного кредитования и будет способствовать широкомасштабному развитию ипотечного кредитования как в регионах, так и в целом по России.

Как выразился Президент РФ в своем послании Федеральному Собранию: « Развитие системы ипотеки должно стать сферой приоритетного внимания и федерального правительства, и региональных властей». В связи с этим в 2004 году предстоит большая работа по совершенствованию уже действующих законов и разработке новых нормативных актов, направленных на повышение эффективности ипотечного кредитования. Работа уже начата. Теперь остается только ждать, и надеяться, что с принятием новых законопроектов (их около 30) участникам ипотечной деятельности, в частности, коммерческим банкам будет предоставлено больше возможностей для осуществления ипотечного кредитования.

Если обратиться к Программе ипотечного кредитования КБ «Агропромкредит», то можно выделить следующие недостатки ипотечного кредитования в банке.

Во-первых, надо заметить, что представленная Программа ипотечного кредитования Агропромкредита имеет лишь опосредованное отношение к ипотеке, поскольку заемщик с помощью Банка вкладывается в приобретение еще незавершенных строительством объектов. А по законодательству предметом жилищной ипотеки может быть только законченный строительством и принятый госкомиссией объект недвижимости.

Во-вторых, кредитование под залог прав требования – как один из разновидностей заимствования сопряжен с высокими рисками, адекватными им процентными ставками, небольшими, по сравнению с ипотекой сроками кредитования и массой сложных процедур, обеспечивающих минимизацию кредитных рисков. Как следствие этого факта, ипотечная Программа Банка рассчитана на определенные слои населения – с достаточным уровнем дохода.

В-третьих, пожалуй самый значимый недостаток заключается в следующем: после сдачи дома в эксплуатацию договор купли-продажи направляется в Регистрационную Палату для государственной регистрации прав собственности на недвижимость с последующим ее обременением ипотекой. При этом договор залога прав требований фактически теряет свою юридическую силу. Вот тут и наступает момент, когда некоторое время (время регистрации) риск Банка ни чем не подстрахован.

Принимая во внимание недостатки системы ипотечного кредитования в Банке, можно выделить следующие проблемы:

• Отсутствие эффективных механизмов ограничения рисков кредитора;
• Недоступность ипотечных продуктов для основной массы населения.

С целью совершенствования ипотечного кредитования в КБ «Агропромкредит», в рамках решения данных проблем можно предложить следующие мероприятия:

• Создание «системы накопительного депозита» на первоначальной стадии накопления капитала граждан с последующим предоставлением ипотечного кредита на льготных условиях.
• Минимизацию рисков ипотечного кредитования посредством страхования.

Глава 3. Пути решения проблем Ипотечного кредитования в коммерческих банках

3.1. Система накопительного депозита

Развитию и укреплению ипотечного рынка в современных условиях могут помочь отдельные участники ипотечного кредитования. В частности, заемщики, могут вкладывать свои сбережения в коммерческий банк для накопления средств с целью их целевого использования. При этом не опасаясь, что их обманут, поскольку теперь система страхования вкладов населения подкреплена законодательно.

Предлагаемая «система накопительного депозита» основана на немецкой модели системы стройсбережений. В России уже проводился эксперимент по внедрению стройсберкасс (опыт Москвы), и такая система приобрела доверие и довольно широкую популярность среди москвичей.  Но строительная сберегательная касса осуществляет небанковское кредитование граждан.

 На мой взгляд, опираясь на  механизм и принципы работы  данной модели, можно создать  такую систему, которая бы нашла применение в практике многих коммерческих банков и пользовалась спросом у горожан.

Суть предлагаемой программы заключается в следующем: Банк предоставляет гражданам целевые счета, на которых последние в течение определенного времени (1-5 лет) накапливают денежные средства. При этом процентный доход по сбережениям на этих счетах на несколько процентных пункта ниже рыночного. Взамен этого Банк гарантирует клиенту возможность предоставления ипотечного кредита на более льготных условиях. При заключении предварительного договора с банком, согласно которому после окончания периода накопления вкладчик приобретает право на получение заемных средств, оговариваются условия ипотечного кредитования. Ссуда предоставляется при следующих условиях: вкладчику необходимо достигнуть минимального срока сбережений и минимального размера сбережения, что может составлять соответственно 12 месяцев и от 40 до 50% общей суммы сбережений (по принципу работы сберкасс), и зависеть от средств банка. Общий период будет длиться 4-8 лет (период накопления средств - до 5 лет, период кредитования и выполнения обязательств – до 3-х лет-фактический срок предоставления заемных средств на покупку жилья в настоящий момент).

Таким образом клиент, избравший данную систему, проходит два последовательных этапа: 1) накопительный; 2) кредитование и расчет по кредиту. Срок накопления будет зависеть от доходов клиента: если он в состоянии накопить денежные средства за 2-3 года в размере 50% стоимости жилья, то банк по сниженной ставке предоставляет кредит на покупку квартиры в размере оставшейся части стоимости квартиры. При этом размер ставки также увязан с периодом накопления: чем больше накопительный период, тем меньше размер процентной ставки. Это объясняется тем, что благодаря аккумулированию на начальном этапе накопления финансовых ресурсов за счет целевых вкладов у коммерческого банка появляется возможность использовать эти средства для выдачи кредитов тем гражданам, которые обратились ранее.

Кроме того, в дополнение вышеизложенного целесообразно предложить следующее: по желанию клиента (конечно все условия оговариваются заранее) между этапом накопления денежных средств на целевом счете и этапом кредитования, клиент может выступить в качестве «инвестора», т.е. внести личный вклад (инвестиционный) деньгами, либо акциями ОАО «Газпром», либо средства от продажи прежнего жилья. В данном же случае клиенту для улучшения своих жилищных условий придется пройти три основных этапа: 1) накопительный; 2) инвестиционный; 3) кредитование и расчет по кредиту. Здесь также устанавливаются минимальные требования к размерам сбережений на каждом из этапов, к примеру, для накопления средств на целевом вкладе – 40-50% от стоимости жилья, инвестиционный вклад- 20-30%, а остальная часть - средства банка. При данной постановке общий вклад заемщика достигает до 60-80% цены жилья, т.е. клиент будет находиться в меньшей зависимости от заемных средств. Конкретная величина кредита будет зависеть от фактического поведения клиента на накопительном этапе и определяется двумя расчетными договорными индикаторами, а именно показателем накопительной активности (в рублях-месяцах) и показателем ссудного потенциала (в рублях). Схематично набор средств, которым может воспользоваться каждый гражданин в процессе улучшения жилищных условий по системе накопительного депозита, отражен в приложении 14.

Преимущества такой системы можно выделить следующие:

- процентная ставка по кредиту устанавливается в самом начале и является ниже рыночной, поэтому для вкладчика отсутствует риск из-за колебания процентов;

- кредитор будет знать наперед  предполагаемый размер выплат;

- такая система позволяет расширить  доступность жилья для граждан  со средним уровнем дохода;

Положительным моментом является и тот факт, что у человека растет мотивация, направленная на увеличение эффективности своего труда и повышение уровня доходов своей семьи. Целью при этом является накопление либо внесение средств в банк в максимальном объеме, чтобы находиться в меньшей кредитной зависимости.

Недостатком такой системы является временной момент, т.е. чтобы получить ссуду в рамках данной модели потенциальному заемщику необходимо  направлять часть своих сбережений в систему, поэтому момент приобретения недвижимости для конкретного заемщика отодвигается.

Систему накопительного депозита на первоначальном постепенном накоплении средств граждан и последующем предоставлением им кредита с одновременным залогом приобретаемого жилья можно рассматривать как  перспективное направление банковского ипотечного кредитования.

3.2. Минимизация рисков ипотечного кредитования посредством страхования

Высокие специфические риски ипотечного кредитования обуславливают необходимость создания стабилизирующих эти риски противовесов. Одна из главных ролей в этом принадлежит страхованию.

Если обратиться к практике Агропромкредита, то в банке не используется система страхования рисков ипотечной деятельности при заключении кредитного договора на покупку жилья. У других же операторов сургутского рынка ипотеки страхование является неотъемлемой частью при заключении ипотечной сделки. Таким образом, для практики Агропромкредита целесообразно предложить способы минимизации последствий рисков на основе страхования. При этом возникают дополнительные возможности развития и повышения эффективности ипотечной деятельности.

В Российской Федерации разработана и введена в действие система правового регулирования ипотечной деятельности, предусматривающая, в том числе, и страховые отношения как обязательный институт ипотеки.

В реальной практике банк, осуществляющий ипотечное кредитование имеет генеральное соглашение о сотрудничестве со страховой компанией, которая может предоставить полный комплекс страховых услуг по ипотечной деятельности (см. приложение 15). Из перечисленного набора видов страхования обычно выбираются три-четыре наиболее необходимых. В этом случае страховые тарифы снижаются, при этом услуги страховщика обычно обходятся заемщику в 1-2% в год от суммы кредита. Это так называемый комплексный страховой договор.

 При разработке программы  ипотечного страхования необходимо  правильно определить необходимость  в страховой защите от данных конкретных рисков, все риски не целесообразно передавать на страхование, так как большинство рисков, присущих ипотечному кредитованию можно застраховать, но при этом цена ипотечного кредита значительно возрастет, а это повлечет за собой недоступность ипотечных кредитов для  некоторых граждан.

В основном производится страхование следующих видов:

• Страхование рисков утраты и повреждения предмета ипотеки.

Риск утраты (гибели) имущества является одним из имущественных интересов, который может быть застрахован по договору имущественного страхования. При уничтожении или серьезном повреждении вследствие предусмотренного договором страхования события недвижимости, приобретенной по ипотечной программе, кредитор получит страховое возмещение и, соответственно, не понесет убытков.

Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, регламентируется ст. 31 Закона об ипотеке. Надо заметить, что страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, не относится к обязательному страхованию, так как включение норм о страховании в Закон об ипотеке не свидетельствует об отнесении указанного страхования к обязательному виду. Кроме того Законом об ипотеке не устанавливается обязанность сторон по страхованию предмета ипотеки в случаях, когда ипотека возникает в силу закона.

Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. Таким образом, Закон предоставляет сторонам возможность самим определять свои взаимоотношения по страхованию имущества, т.е. стороны вправе сами устанавливать, кто и за чей счет будет страховать имущество, заложенное по договору об ипотеке.

Тариф при страховании имущества учитывает: характер объекта, условия страхования, указанные в заявлении на страхование, результаты предстраховой экспертизы и должен быть не более 1% от страховой суммы.

• Страхование жизни и здоровья заемщика, потери его трудоспособности на весь срок действия договора. Это позволяет кредитору быть уверенным в том, что кредит будет погашен независимо от превратностей судьбы заемщика (за счет страхового возмещения).

Если банк сочтет необходимым, от заемщика могут потребовать страхование его жизни (трудоспособности) на сумму, полностью или частично покрывающую размеры кредитных обязательств, с правом банка на первоочередное получение страхового возмещения при наступлении страхового случая.

• Страхование гражданской ответственности заемщика за ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору и договору ипотеки.

  Банк по своему усмотрению может потребовать от заемщика застраховать кредитные платежи. Данный вид страхования гарантирует банку, что суммы, причитающиеся ему по условиям кредита (основная сумма долга и процентные платежи) будут выплачены в случае, если заемщик не сможет выполнить свои обязательства по кредиту. Страхование гражданской ответственности обычно практикуется в случаях, когда предметом ипотеки являются транспортные средства, относящиеся к недвижимому имуществу.