Общая характеристика и основы организации ипотечного кредитования

Банк был создан правительством Москвы с целью развития ипотечного кредитования в московском регионе. МИА была разработана собственная программа, которая предлагается банкам-партнерам. Программа предусматривала предоставление кредитов в валюте на 10 лет под 10% годовых. Банки должны были проводить отбор заемщиков, а затем рефинансировать выданные кредиты у московского правительства. Первые кредиты были выданы в 1999 году.  Деятельность банка строится по такому же принципу, что и работа АИЖК, т.е. МИА рефинансирует кредиты банков-партнеров. В настоящее время МИА сотрудничает с семью банками-контрагентами.

В 2004 году банк выпустил корпоративные облигации на 2,2 млрд.руб., привязанные к ипотечному покрытию и которые являются прообразом ипотечных ценных бумаг. Сегодня банк предлагает своим клиентам кредит в размере 3000-150000 долл. на 10 лет под 15% годовых.

Кроме вышеупомянутых "сетевых" операторов, ряд банков предлагает собственные ипотечные программы. Это "Сбербанк", австрийский "Райффайзенбанк", "Собинбанк", "Инвестсбербанк", «Агропромкредит». Недавно о выходе на ипотечный рынок объявили такие банки как "Национальный резервный банк", "Европейский трастовый банк", "Московский кредитный банк", "Внешторгбанк", "Газпромбанк", «МДМ-банк» (см. приложение). Многие из этих банков выступают агентами ранее приведенных программ.

Основной вклад из вышеперечисленных операторов вносит конечно Сбербанк России благодаря значительной ресурсной базе и разветвленной филиальной сети, доля которого составляет около 50% ипотечного рынка.

Но Москва и Санкт- Петербург это не вся Россия. Если в этих городах банковское ипотечное кредитование развивается быстрыми темпами, то в других регионах ситуация иная: ипотечный рынок развит слабо, участников ипотечных программ, в частности банков, недостаточно для нормальной конкуренции. Поэтому в некоторых регионах ставки по ипотечным кредитам доходят до 25% годовых (Костромская, Кемеровская области). Вследствие чего для большинства населения кредиты на покупку жилья недоступны.

Если выделить Тюменскую область, то здесь ипотечная программа жилищного кредитования развивается более быстрыми темпами по сравнению с другими регионами России. Так, Тюменская область входит в лидирующую пятерку по количеству ипотечных сделок в регионах, работающих в «рублевой зоне», где недвижимость оценивается в рублях, а не в долларах [30]. Уже за первый квартал текущего года строительными организациями всех форм собственности за счет различных источников финансирования было построено 2100 квартир общей площадью 163000 кв.м. При этом населением за счет собственных средств и кредитов построено 39,9% площади всех введенных квартир (ист.Сиб.посад). Несмотря на активное развитие ипотеки условия остаются достаточно жесткими. Средняя процентная ставка по ипотечным кредитам в банках составляет 16-19% годовых. Срок не превышает 10 лет. Тем не менее спрос у населения на заемные средства с целью приобретения жилья есть. Это можно подтвердить тем, что, к примеру, в марте 2005 года тюменский КБ «Агропромкредит» выдал три кредита на покупку квартиры, а в марте текущего года уже более 80. Всего же за год реализации ипотечной жилищной программы банк выдал около 450 кредитов на общую сумму более 130 млн. руб. Ипотека в Тюмени очень востребована, в настоящее время в банк подано более 300 заявок на получение кредита [38, с. 71].

Таким образом, сегодня на рынке ипотечного кредитования  сложилась такая ситуация, что наибольший объем выдаваемых кредитов приходится на «центры» (Москва и Санкт-Петербург). В этих городах выбор операторов ипотечного кредитования представляется наиболее широким. О других же регионах России никто не побеспокоится (кроме АИЖК и Сбербанка), а ведь именно на них необходимо ориентировать ипотечные программы с целью решения жилищной проблемы в целом по России.

Ипотечный рынок, если можно так выразиться, сегодня монополизировали четыре наиболее крупных рыночных операторов – Сбербанк, ДельтаКредит, и Агентства – МИА и АИЖК. Это можно объяснить тем, что коммерческим банкам не выгодно выдавать долгосрочные ипотечные кредиты без их дальнейшего рефинансирования.

На сегодняшний день муниципальный рынок ипотечного кредитования  физических лиц в г.Сургуте ограничен только четырьмя банковскими учреждениями:  1) КБ «Агропромкредит»; 2) ООО КБ «Агропромкредит»; 3) «Сбербанк» (Сургутское отделение) и с 2004 года к ним присоединился  СФ ОАО «Тюменьэнергобанк».

Ипотечные программы этих банков, как правило, отличаются между собой, что дает право потенциальному заемщику выбирать из предложенных ипотечных продуктов именно те условия, которые в большей мере его устраивают.

В приложении 6 представлены условия ипотечных программ операторов сургутского рынка, действующих на данный момент. Банки по-разному расставляют акценты на ипотечной схеме, что и свидетельствует о различии программ. Кроме того, банки устанавливают свои требования к заемщикам. Рынок банковского ипотечного кредитования в городе еще слишком «молодой» и находится в стадии становления. Но уже можно судить о первых результатах деятельности реализации ипотечных программ.

Преимущественно кредитование осуществляется в валюте РФ. Ставки операторов ипотечного рынка стоят на отметке 18% годовых в рублях. Если сравнивать с общей тенденцией по России, где ставки колеблются от 15 до 19%, то ситуация в нашем регионе обстоит еще таким образом, что ипотечный кредит – это «дорогая» услуга для большинства населения. Причину высоких ставок по ипотечному кредиту можно объяснить тем, что в нашем городе конкуренция мала. Сроки кредитования варьируются в пределах от 3-х до 15 лет.  И конечно, ведущим участником ипотечного рынка из вышеперечисленных является Сбербанк, который предлагает самый большой срок кредитования (до 15 лет) благодаря значительной ресурсной базе. Только за 2005 год Сургутским отделением Сбербанка было выдано 2200 ипотечных кредитов на сумму около 889 млн.руб. Уже за первый квартал текущего года Сбербанк выдал 147 кредитов на общую сумму 38 млн.руб.[18, с. 55].

 «Сегодня спрос у населения  на кредитование жилья есть, но он не обеспечен предложением банков ввиду отсутствия механизма реализации заложенной недвижимости в случае невыполнения обязательств заемщиком, а также по причине отсутствия ресурсной базы для предоставления кредита на длительный срок»,- отмечает Александра Баталова, заместитель управляющего СФ ООО КБ «Агропромкредит» [17, с. 23].

Ситуацию на жилищном рынке характеризует динамика коэффициента доступности жилья (Кд), который измеряется как отношение средней стоимости стандартной квартиры к годовому среднему доходу семьи, т.е.

                           Кд = Д* N / С* S,                                               (1)

где  Д- среднедушевой  годовой доход семьи, руб/ чел. в год;

       N – количество членов семьи;

      S – площадь условной квартиры (кв.м.);

      С – средняя стоимость 1 кв.м жилья (тыс.руб./кв.м).

Надо заметить, что данный коэффициент не учитывает расходы по содержанию иждивенцев и членов семьи (прожиточный минимум), поэтому он не дает точной информации о ситуации на рынке жилья.

Возможности населения по приобретению квартиры можно охарактеризовать показателем продолжительности периода накопления денежных средств (Т), необходимых для покупки жилья:  Т = 1/ Кд [25, с. 182].

Для банков основным способом страхования кредитных рисков остается проведение тщательного андеррайтинга заемщиков, поэтому эта процедура сложна и ответственна. Андеррайтинг – оценка платеже- и кредитоспособности заемщика, которая позволяет дать решение о возможности предоставления кредита [9, с. 91]. Надо отметить, что андеррайтинг не предполагает обязательного одобрения кредита и что кредитное решение по заявке принимается только на основании результатов комплексной проверки достоверности представленной заемщиком информации о своей платежеспособности, которая проводится на дальнейших этапах. А на начальной стадии определяется максимально допустимая величина ипотечного кредита, на которую может рассчитывать заемщик при достаточном уровне доходов.

Приведем примеры расчетов, используемые при определении возможной суммы ипотечного кредита для заемщика. Этот пример условный и он не отображает реальной действительности, представленных на сургутском рынке ипотечных продуктов. Поскольку приведенные ниже расчетные формулы - это стандартная схема расчета максимально допустимой суммы кредита. Такая оценка может быть использована кредитными организациями, но не является обязательным условием. Некоторые банки, в частности Агропромкредит, выбрал более легкий путь: заемщик может рассчитывать на ту сумму кредита, если суммарные расходы по обслуживанию общего долга не превышают 50% совокупного ежемесячного дохода семьи. Как показывает практика Агропромкредита заемщик может получить кредит, только имея достаточный уровень ежемесячных доходов 50-60 тыс.руб.

Кроме того, в своей практике не все банки прибегают к страхованию рисков утраты и повреждения заложенного имущества. А предлагаемый расчет допустимой суммы кредита для заемщика включает и страховой тариф.

Количественная оценка платежеспособности заемщика строится на основе соотношения следующих факторов:

1. Величина регулярных доходов заемщика и созаемщика (обладателей прав собственности на объект ипотеки): заработная плата по основному месту работы; доходы по совместительству; в виде дивидендов; в форме арендной платы; страховых выплат; алименты и т.п.
2. Величина обязательных регулярных расходов семьи заемщика: обязательные налоговые платежи; платежи за ЖКУ; алименты; плата за образование; содержание автомобиля; содержание, обслуживание, страховка другого имущества и т.п.
3. Прожиточный минимум на одного члена семьи, рассчитываемый в данном регионе.

На основе данных соотношений рассчитываются основные коэффициенты, определяющие платежеспособность заемщика, которые сопоставляются с пороговыми значениями, задающими приемлемый уровень кредитного риска [9, с. 119].

1. Коэффициент {ПД} = {платеж к доходу} – отношение суммы ежемесячных платежей по кредиту заемщика к совокупному доходу заемщика (и созаемщика).

Максимально допустимое значение коэффициента ПД = 35%.

2. Коэффициент {ОД} = {обязательства к доходу} – отношение суммы обязательных ежемесячных расходов заемщика к совокупному доходу заемщика (и созаемщика).

Максимально допустимое значение коэффициента ОД = 50 %.

3. Минимально допустимая норма располагаемого дохода после обязательных выплат, включая платежи по кредиту и ипотечному страхованию. Рассчитывается как произведение количества членов семьи заемщика, включая лиц на иждивении и величины прожиточного минимума в регионе на дату проведения оценки.

На основе указанных количественных критериев рассчитывается максимальный размер ежемесячного взноса, включающий платежи по кредиту и ипотечному страхованию и максимальная сумма ипотечного кредита по приведенным ниже формулам [21, с. 46].

Максимальная сумма ипотечного кредита (S(max) ) рассчитывается по формуле:

                         (2)

 

Сумма ежемесячных расходов по выплате ипотечного кредита определяется по формуле:

                  (3)

где

P(max) - максимальный размер ежемесячного платежа;

i – процентная ставка по кредиту (% годовых);

n – срок кредитования (лет);

k – количество членов семьи;

t – страховой тариф (суммарный, % от суммы кредита);

I – регулярные ежемесячные доходы заемщика и созаемщика;

О – регулярные обязательные ежемесячные платежи.

ПД(max) – пороговое значение коэффициента «платеж к доходу»;

ОД(max) – пороговое значение коэффициента «обязательства к доходу»;

ПМ – прожиточный минимум в регионе (руб. на человека);

В нашем примере будем ориентироваться на средний слой населения, поскольку в  Сургуте уровень доходов в несколько раз превышает среднероссийский, а сам город входит в число самых богатых городов России. Итак, на какую же максимальную сумму ипотечного кредита может рассчитывать заемщик из представленных на сегодня сургутском рынке банков с совокупным доходом семьи 30000 руб. и составе семьи в 3 человека.

В нашем случае базовые параметры расчета имеем следующие:

    k -3 чел.;

t – 1,5% от суммы кредита ;

I –30000 руб.;

О – 4000 руб.

ПД(max) – 35%;

ОД(max) – 50%;

     ПМ – 3247 руб. на человека;

параметры n и i  будут меняться в соответствии с условиями оператора.

1. Рассчитаем максимально допустимую сумму ежемесячных жилищных расходов по выплате ипотечного кредита в совокупном ежемесячном доходе заемщика, выбирая при этом наименьшую из сумм, определяемых из следующих соотношений (1), (2) и (3):
1. ПД × I = 35% × 30000 = 10500 руб.;
2. ОД × I – О = 50% × 30000 – 4000 = 11000 руб.;
3. I – k × ПМ – О = 30000 - 3 × 3247 – 4000 = 16259 руб.

Выбираем наименьшую из сумм, полученных в результате расчетов соотношений (1), (2) и (3), подставляя значения в формулу (3):  

 P(max) = max{0; min(10500; 11000; 16259)} = 10500 руб.

Эта сумма является максимально допустимой суммой платежа.

2. Рассчитаем максимально доступную сумму кредита по формуле (2):

                  2.1. Сбербанк: n – 15 лет, i – 18% годовых в рублях

605040 руб.

                 2.2. Тюменьэнергобанк: n – 10 лет, i – 18% годовых в рублях

544930 руб.

                 2.3. Агропромкредит: n – 3 года, i – 18% годовых в рублях

280730 руб.