Общая характеристика и основы организации ипотечного кредитования

                2.4. Агропромкредит: n – 5 лет, i – 19% годовых в рублях

385700 руб.

При осуществлении валютного кредитования все доходы заемщика в рублях и ежемесячные обязательства пересчитываются в доллары США по курсу ЦБ РФ на последний день расчетного месяца.

Таким образом по предложенной схеме расчетов заемщик может рассчитывать на максимально доступную сумму ипотечного кредита в различных банках в следующих размерах: (см. табл.1)

Таблица 1

	КБ Агропромкредит	ЗАО АКБ Сибирьгазбанк	СФ ОАО Тюменьэнергобанк	Сбербанк
Максимальная сумма кредита В рублях В долларах США*	280730 -	385700 14275	544930 -	605040 27778

Надо отметить, что сумма кредита рассчитывается на основе установленного банком коэффициента К/З, при этом сумма стоимости имущества, которое принимается в залог, определяется как минимальная из двух величин: продажной цены недвижимости (если квартира приобретается в новостройке) или оценочной стоимости этого имущества, установленной оценщиком (вторичное жилье). Максимальная величина отношения суммы кредита к стоимости имущества (К/З) обычно до 70 - 80%.

Из приведенного примера можно сделать вывод, что при равных условиях процедуры андеррайтинга, заемщик может получить максимальную сумму кредита на приобретение недвижимости в Сбербанке. При тех же условиях заемщик в Агропромкредите может рассчитывать только на сумму в 280730 руб. Как видно важными факторами при этом являются: срок кредитования и доход заемщика. Таким образом, лидирующие позиции на рынке ипотечного кредитования несомненно занимает Сбербанк, предлагая горожанам наиболее выгодные условия. 

 

1.3. Организация ипотечного кредитования в современных условиях: модели ипотечного кредитования

 

Поскольку становление института ипотеки послереволюционной России основывалось на мировой опыт,  то видится необходимым проанализировать и оценить потребительские свойства основных моделей ипотечного жилищного кредитования (см. приложение 1).

Известны три возможные модели ипотечного кредитования: 1) американская, 2) германо-австрийская и 3) франко-английская. Основное различие этих моделей заключается в субъектах, осуществляющих ипотечное кредитование. Так, в американской модели кредитование осуществляют специальные управляющие компании при финансовой поддержке государства; в германо-австрийской – специализированные банки; в франко-английской – обычные коммерческие банки.

Надо отметить, что в России специализированных банков, кроме «Дельта-Кредита», нет вообще. Американская модель ипотеки реализуется через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, о чем будет идти речь далее. А коммерческие банки неохотно берутся за долгосрочное кредитование (в т.ч. ипотечное) по причине отсутствия капитала и в силу ряда других причин (отсутствие квалифицированных кадров, способных управлять рисками; низкая доходность и др.). Если банк и собирается заниматься ипотекой, то он должен сперва взять универсальную лицензию, а потом отказаться от «ненужных» лицензированных услуг. Можно, конечно, и оставить за собой универсальную лицензию, но тогда банк обязан совершать ежегодный мониторинг платежеспособности заемщика и состояния его залога. И если ипотечные кредиты выдаются в больших количествах, банк оказывается погребен под грудами бумаг – ипотека дело долгое, залоги стоят дорого, так что рост административных издержек неизбежен.

По оценкам экспертов в современных условиях в России действует до двух десятков ипотечных моделей. В большинстве своем это связано с тем, что в регионах по-своему подходят к решению жилищной проблемы и развитию ипотечного кредитования. Поэтому появляются, так называемые, «псевдоипотечные» программы, в основе которых лежит бюджетное финансирование. Это, безусловно, сдерживает поступательное развитие. Тем не менее, ипотечный бизнес постепенно набирает обороты, развиваясь в следующих направлениях:

1. Первая модель – «усеченно-открытая» модель.

Деятельность банков, очерченная рамками данной модели, в основном распространяется на первичный рынок кредитов на уровне «банк – заемщик». Сценарий по ней является чисто рыночным и не требует проведения каких-либо организационных мероприятий или инициации по отношению к нему протекционистских административных подпорок.

Простота организации ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила широкое практическое распространение ее во многих западных странах (Великобритания, Франция, Испания, Англия, Израиль, др.). В США, к примеру, такие кредиты, составляют около 80% выдаваемых сегодня ипотечных кредитов в данной стране.

Иная картина наблюдается в России. Слабость отечественной банковской системы обусловила незначительные масштабы такой ипотеки. Прежде всего это связано с явной неготовностью (достаточно низкий уровень менеджмента по управлению рисками при работе с физическими лицами) и отсутствием заинтересованности у банков развивать ипотечные отношения, т.е. на долговременной основе. На величину объемов банковских операций по данной модели также сильное ограничивающее воздействие оказывает высокая стоимость предоставляемых по ней ипотечных кредитов (высокая процентная ставка по ссудам и перекладывание всех расходов по ним, имеющих значительную величину, на заемщика), вследствие этого для большей части потенциальных потребителей они прежде всего по указанным причинам являются малопривлекательными.                                                                                                                         

2. Вторая модель – «американская двухуровневая модель ипотеки», в ее основе лежит использование расширенной открытой модели воспроизводства ипотечного бизнеса.

Данная модель ипотечного кредитования является классической ипотечной схемой, широко распространенной в США. Американская модель опирается не только на первичный ипотечный рынок, но и на вторичный рынок ипотечных кредитов, в который средства поступают с помощью соответствующих механизмов от долгосрочных инвесторов (см. приложение 2). Суть двухуровневой модели ипотечного кредитования состоит в том, что первичные права требования по ипотечным кредитам формируются в пулы и рефинансируются специализированным ипотечным оператором (агентством) на вторичном рынке ипотечных кредитов посредством эмиссии и обращения облигаций. Таким образом, особенностью этой модели является разделение банков-кредиторов и источника средств (эмитентов ипотечных ценных бумаг).

 Концепции американской модели  отдано предпочтение на федеральном  уровне. Для реализации и развития  программы было создано "Агентство  по жилищному ипотечному кредитованию" (АИЖК) в 1997году, а в федеральном бюджете заложены гарантии по ценным бумагам, выпускаемых Агентством. При создании АИЖК в значительной степени использовался опыт создания и работы его структуры-аналога в США - Федеральной национальной ипотечной ассоциации (Fannie Мае). Агентство создано в форме открытого акционерного общества, в котором Правительство РФ является единственным акционером. Такая форма организации была выбрана в связи с тем, что она позволяет Агентству как самостоятельному предприятию проводить достаточно гибкую политику, в то же время предоставляя Правительству РФ определенные гарантии защиты его вложений в это предприятие.  

Из региональных ипотечных агентств наиболее близко к реализации данной схемы подошло "Иркутское региональное ипотечное агентство" (ИРИА), которое совместно с банками и страховой компанией разработало схему ипотечного кредитования, включающую обязательный элемент - рефинансирование кредитов.

Для большинства россиян, заинтересованных в улучшении своих жилищных условий, ипотечные кредиты становятся недоступными из-за своей дороговизны. Сделать эти кредиты более доступными для более широкого круга граждан иначе, как путем компенсации части цены кредитами государства, невозможно. Поэтому, можно сделать вывод о совершенно незначительном потенциальном масштабе кредитования по данной модели.

3. Третья модель - «немецкая одноуровневая модель ипотеки».

Как альтернативу "американской" модели ипотечного кредитования, в России пытаются создать систему ссудо-сберегательных касс (ССК) по аналогии принятой в Германии. Источником средств для ипотечных кредитов служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях. Вкладчик берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, он получает кредит на вторую половину средств, также под ставку более низкую, чем среднерыночная. Средства, предоставляемые вкладчиком ССК, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

В рамках данной модели кредитные институты предоставляют ипотечные кредиты преимущественно за счет вкладов населения, в двух вариантах:

• «закрытая» схема (контрактные сбережения), в рамках которой предоставление ипотечных кредитов заемщикам осуществляется из средств, вкладываемых потенциальными клиентами, находящимися в это время на стадии накопления, на целевых депозитах. Для данной схемы характерна специализация кредитного учреждения – ссудосберегательного кооператива, стройсберкассы – на ипотечных операциях (которая, как правило, законодательно закреплена);
• «открытая» (депозитно-кредитная) схема: ипотечное кредитование за счет несвязанных накоплений. В основном, осуществляется коммерческими банками.

Недостаток моделей ипотечного кредитования, в рамках которых финансирование ипотечного кредитования осуществляется преимущественно за счет вкладов населения, заключается, прежде всего, в высоком риске ликвидности кредитных учреждений.

В России как уже было сказано специализированных кредитных организаций пока нет. Их заменяют организации-застройщики. В течение периода накопления все взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретного здания и инвестируются в строительство. По его окончании клиент получает квартиру, выплачивая застройщику оставшуюся стоимость квартиры в течение оговоренного периода. В силу несовершенства законодательства, очень часто возникает конфликт интересов между риэлторами, застройщиками и пайщиками.

Ссудосберегательная модель уже практикуется в некоторых городах России. Как показывает московский опыт, эксперимент по созданию стройсберкасс оказался положительным: на 1 рубль городских средств привлечено почти семь частных вложений [41, с. 72].

4. Четвертая модель - «модель с участием муниципалитетов».

Этот сценарий предполагает инициативу администраций городов в направлении обеспечения первых шагов по запуску ипотеки. Сценарий основывается на союзе муниципальных органов с уполномоченными ими же на развитие ипотеки банками. Согласно этой модели, администрации на стартовом этапе принимают на себя основной груз имущественного поручительства по обеспечению первичной эмиссии ценных бумаг, формируя для этого залоговый фонд из состава объектов муниципальной собственности. Логика развития событий состоит в постепенном замещении муниципального залогового фонда на объекты частной собственности по мере оформления закладных первыми заемщиками и в освобождении муниципальных органов от несвойственных им банковских функций. Достоинство этого сценария в том, что заемщик может сразу получить выход на реальные деньги.

Разумеется, это чисто российский сценарий, связанный с неготовностью банков изначально взять на себя существенные стартовые организационно-финансовые нагрузки. Такая модель может иметь успех в некоторых крупных городах, относительно успешно интегрировавшихся в рыночную среду и обладающих достаточной ликвидностью недвижимости (Санкт-Петербург, Москва, Калининград, Иркутск, Оренбург и др.). Но она практически непригодна для большинства рядовых российских городов в силу их плачевного финансового состояния и стагнирующего местного рынка недвижимости.

5. Пятая модель – инвестиционно-строительная деятельность девелоперов по реализации жилья на условиях ипотеки.

 Зарождение элементов ипотеки  не на банковском, а на инвестиционно-строительном  поприще - довольно широко распространенное в мире явление. В частности, в Англии и во Франции многие организации, выступающие ныне в роли ипотечных ассоциаций и компаний, зарождались как инвестиционно ориентированные структуры. В России по мере насыщения рынка недвижимости и снижения платежеспособного спроса на жилье девелоперские компании уделяют все большее внимание различным формам реализации жилья с оплатой в рассрочку или с предоставлением ипотечных ссуд. Только в Москве по таким схемам уже реализуется жилье ежегодно на сумму в несколько сотен миллионов долларов.

6. Шестая модель - инициатива зарубежных инвесторов.

В настоящее время наблюдается реальный интерес ряда крупных западных инвесторов к организации ипотечного кредитования в России. 15 мая 2004 года коммерческий банк "DeltaCredit" заключил два стратегически важных соглашения с инвесторами международного масштаба: Международной финансовой корпорацией (МФК) и Европейским банком реконструкции и развития (ЕБРР). Согласно договорам, подписанным сторонами, КБ "DeltaCredit" получил целевой инвестиционный займ в размере 40 млн. долл., сроком на 10 лет, с фиксированной процентной ставкой. Эти средства МФК и ЕБРР предоставили на цели развития ипотечного жилищного кредитования в России.