Общая характеристика и основы организации ипотечного кредитования

 К кредитному договору прилагается  приложение – график погашения  кредитных средств (в зависимости  от размера кредита и срока  пользования).  Кредитный договор и договор об открытии и обслуживании счета заемщика заключаются в простой письменной форме. В кредитном договоре оговариваются основные условия кредитования: срок, размер, процентная ставка, целевое назначение (по усмотрению Банка), обеспечение, порядок выдачи и погашения кредита, права и обязанности сторон, ответственность сторон и прочие условия.

После сдачи дома в эксплуатацию договор купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав и сделок с недвижимостью – в Регистрационной Палате. Регистрационная Палата регистрирует переход права собственности на квартиру и ипотеку (залог) жилой площади по месту нахождения имущества. В течение 20 дней с момента регистрации заемщик должен предоставить в Банк регистрационное свидетельство об ипотеке.

Кроме кредитного договора заемщик заключает с Банком договор залога имущественных прав (требований) в целях обеспечения исполнения обязательств заемщика по кредитному договору. Этот договор заключается после подписания договора купли-продажи между продавцом и покупателем. По условиям договора залога прав требований в залог передается право залогодателя (заемщика) на получение квартиры в собственность по окончании строительства.

Заключив договор залога прав требований залогодатель должен уведомить своего должника (организация, обещающая предоставить квартиру) о состоявшемся залоге права, и представить залогодержателю (банку) согласие должника на залог прав по договору купли-продажи. Договор залога прав теряет юридическую силу при регистрации перехода права собственности заемщика на квартиру.

Приобретенная на заемные средства квартира находится в залоге до полного исполнения заемщиком всех обязательств по кредиту.

Наглядно организацию ипотечного кредитования в КБ «Агропромкредит» можно представить схематично (см. приложение 13).

Таким образом, в процессе предоставления ипотечного кредита стороны заключают следующие договоры:

• Кредитный договор;
• Договор купли-продажи;
• Договор залога имущественных прав (требований);
• Договор на открытие и обслуживание счета заемщика.

Схема ипотечной программы, которую практикует КБ «Агропромкредит» имеет свою особенность: заключая два самостоятельных договора (договор купли-продажи, кредитный договор) применяются общие правила, которые устанавливаются для ипотеки по договору; когда происходит регистрация прав заемщика на недвижимое имущество в учреждении юстиции, то действует ипотека в силу закона (договор купли-продажи не подлежит нотариальному удостоверению, он регистрируется с отметкой об обременении). Такая постановка позволяет избежать дополнительных затрат заемщика на нотариальное удостоверение и государственную регистрацию.

Что касается рисков ипотечной деятельности, то на практике Банк «подстраховывается», оформляя в залог приобретенный на кредитные средства  объект недвижимости.  И обязательным условием является внесение заемщиком первоначального взноса в размере не менее 30% от стоимости предмета ипотечного договора. Кроме того, при выдаче кредита Банк тщательно изучает и проверяет данные о заемщике.

Как показывает практика Агропромкредита наибольший удельный вес группы риска в общем объеме ссудной задолженности приходится на I-ю группу «стандартные ссуды» (практически безрисковые)- около 94% в 2005году. Остальные 6% распределяются по другим трем группам, при этом на последние две группы должно приходится по минимуму. Из приложения 13 видно, что в 2005году значительно увеличился удельный вес III-й группы риска в общем объеме ссудной задолженности (в 4,28 раза) и IV-й группы – в 3,69 раза по сравнению с 2004годом. Это связано с просроченными платежами как по основному долгу, так и по уплате процентов, нарушителями при этом являются юридические лица. За всю практику ипотечного кредитования злостных нарушителей среди физических лиц не выявлено.

На первый взгляд представленная выше схема ипотечного кредитования лишена каких-либо недостатков, однако при практическом ее применении проявляются недостатки программы, о которых будет сказано ниже.

2.3. Недостатки и проблемы системы ипотечного кредитования в коммерческих банках

На сегодняшний день сложилась такая ситуация, что коммерческие банки не принимают активного участия в долгосрочном ипотечном кредитовании. Немногие банки имеют у себя собственные программы ипотечного кредитования граждан и выделили на это значительные денежные ресурсы. У банков есть желание заниматься ипотечным кредитованием и есть знание технологий, но явно недостаточно средств для решения проблемы обеспечения населения жильем в масштабах всей страны. В связи с этим правительство должно оказать зримую государственную поддержку банкам, которые пытаются осуществлять ипотечное кредитование.

Поскольку для кредитных организаций определяющими являются: доходность по ипотечным операциям, достаточная ликвидность вкладываемых ресурсов и минимальный риск, а действующая в настоящее время система нормативного регулирования банковской деятельности со стороны Центрального банка РФ не создает коммерческим банкам стимула к долгосрочному ипотечному кредитованию граждан, поэтому развитие ипотеки в сфере банковских услуг тормозится. Более того, коммерческим банкам менее выгодно заниматься долгосрочным кредитованием по сравнению с другими банковскими операциями.

Для успешного развития долгосрочного кредитования населения коммерческими банками представляется целесообразным выделение ипотечного кредитования в отдельно регулируемый вид банковской деятельности. Это обусловлено, во-первых, долгосрочным характером ипотечного жилищного кредитования, во-вторых, необходимостью формирования ликвидного рынка ипотечных ценных бумаг как механизма, позволяющего коммерческим банкам, предоставляющим ипотечные кредиты, эффективно "продавать" такие кредиты в формате ипотечных ценных бумаг.

На сегодня пожалуй самой важной проблемой для коммерческих банков остается восстановление ликвидности. Эту проблему можно решить с помощью механизма рефинансирования кредитов через операторов вторичного рынка закладных (ипотечных кредитов). В России как уже говорилось ранее задачу создания полноценного вторичного рынка закладных призвано решить АИЖК. Так, с принятием Закона «Об ипотечных ценных бумагах» появилось решение таких проблем как – привлечение необходимых ресурсов на ипотечный рынок и удешевление стоимости ипотечного кредита. Однако на практике, действие данного закона можно будет проверить только к концу 2004 года (в планах Агентства к этому сроку осуществить первую эмиссию ипотечных ценных бумаг).

Деятельность Агентства как специализированного института вторичного ипотечного рынка будет способствовать перераспределению рисков ипотечного кредитования в направлении снижения рисков, оставляемых за банками - первоначальными кредиторами. Речь идет о снижении риска ликвидности и процентного риска, возникающих при несоответствии структуры активов и пассивов банков.

Распределение отдельных видов рисков между банками-кредиторами и Агентством позволит повысить привлекательность ипотечных операций для коммерческих банков и тем самым увеличить объемы кредитования населения. 

Для поддержания норматива ликвидности банка, необходимо внести определенные изменения в ряд действующих нормативных правовых актов, способствующие вовлечению коммерческих банков в долгосрочное ипотечное кредитование населения. В частности, представляется целесообразным внести в нормативные правовые акты Банка России (Инструкцию №1) изменения в части неприменения к банкам, у которых более 60% активов размещены в ипотечные кредиты, санкций за несоблюдение норматива общей ликвидности Н5. Данный норматив предполагает наличие не менее 20% высоколиквидных активов в балансе банка на отчетную дату. Высоколиквидными активами считаются активы срочностью не более одного месяца. Норматив Н5 вынуждает банк отвлекать значительные средства для их размещения в краткосрочные депозиты, в то время как эти средства могли бы быть направлены на выдачу дополнительных ипотечных кредитов.

Важным критерием привлекательности рынка ипотечного кредитования  для банков является наличие эффективного механизма управления краткосрочной ликвидностью для ипотечных банков. Таким механизмом может служить механизм сделок "репо" с пакетами ипотечных кредитов. Сделки репо подразумевают продажу ипотечных кредитов с правом их последующего выкупа по фиксированной цене на определенную дату. Данный инструмент исключительно эффективен для банков при управлении ликвидностью. Потенциальными контрагентами - маркет-мэйкерами (т.е. участниками рынка, обеспечивающими его ликвидность путем выставления двусторонних котировок) могут в данном случае являться Центральный Банк РФ, крупнейшие универсальные банки, а также специализированные банки и ипотечные агентства.

Кроме того в связи с ограниченным кругом кредитных организаций, способных и готовых предоставлять значительные заемные средства на длительный (до 15 лет) срок на цели ипотечного кредитования, представляется целесообразным не применять требование Банка России о формировании фонда обязательного резервирования (ФОР) по операциям привлечения средств на цели кредитования населения на покупку жилья.* Банки рассматривают отчисления в ФОР как ненужную для себя финансовую нагрузку, они вынуждены держать в Фонде примерно 200 млрд.руб.[35, с. 119].

Другая проблема- формирование резерва на возможные потери по ипотечным кредитам. Проблема состоит в том, что для адекватной оценки кредитного риска необходимо изменить подход к критериям, касающимся установления единых требований по формированию резервов на возможные потери по ссудам в отношении предоставленных ипотечных кредитов, оформленных закладными, а также приобретенных ипотечных кредитов и закладных.  Учитывая, что в Инструкции №62 не содержатся характеристики переоформленной ссудной задолженности, что кредитные организации при двухуровневой модели ипотечного кредитования формируют пул ипотечных кредитов, в том числе за счет приобретения прав (требований) по кредитным договорам, обеспеченным ипотекой, необходимо нормативно установить возможность при создании резерва относить задолженность, образующуюся в результате выкупа прав по ипотечным кредитам, к первой группе риска в общем порядке.

Кроме вышеперечисленных проблем можно выделить еще ряд, которые сдерживают становление и развитие системы ипотечного кредитования в сфере банковских услуг, а именно:

- недостаток кредитных ресурсов и их высокая стоимость;

- высокая стоимость кредитов  для заемщиков;

- слишком малый срок кредитования;

- слабое развитие и  недостаточная эффективность системы  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним  в учреждениях юстиции;

- высокая стоимость нотариального  удостоверения сделок;

- отсутствие правового механизма обеспечения жильем заемщика и его семьи в случае принятия судебного решения о выселении, на которое обращено взыскание в силу невыполнения им условий кредитного договора;

- несовершенство налогообложения, в частности, для коммерческих  банков, осуществляющих ипотечное кредитование, не предусмотрено налоговых льгот. Здесь действенной мерой могло бы стать исключение из налогооблагаемой базы по уплате суммы налога на прибыль суммы доходов, полученных от вложений в ипотечные кредиты, и/ или расходов банка по созданию резерва на возможные потери по ипотечным кредитам.

Это, конечно, все проблемы общего характера, возникающие у коммерческих банков, осуществляющих ипотечное кредитование на покупку жилья со вторичного рынка, (поскольку институт ипотеки применяется в отношении вторичного жилья). Решение данных проблем имеет принципиально важное значение для всех участников ипотечной схемы. Но решение этих проблем находится исключительно в компетенции органов исполнительной власти  всех уровней. Поэтому пока не будут расставлены все точки над и, об эффективности и массовом развитии ипотечного кредитования в коммерческих банках и нечего говорить.

Для развития системы долгосрочного ипотечного кредитования необходимо предусмотреть реализацию мер в следующих направлениях:

- устранить недостатки  в законодательстве, прежде всего, в части создания четкой процедуры  обращения взыскания на предмет  ипотеки и выселение неплательщика  по кредиту из заложенного  жилья, в части прекращения прав  пользования квартирой при нарушении заемщиком условий ипотечного договора;

- создать механизмы социальной  защиты заемщиков как от неправомерных  действий банков – кредиторов, так и для их социальной  адаптации при процедуре выселения  в случае невозможности погашения  взятого ранее ипотечного кредита;

- сформировать нормативно-законодательную  основу для использования новых  финансовых инструментов (ценных  бумаг) для привлечения долгосрочных  ресурсов в эту сферу;

- совершенствовать налогообложение, стимулировать вложения средств  гражданами в жилье;

- уточнить нормативную  база, регулирующую деятельность  кредитных организаций по предоставлению  и обслуживанию ипотечных долгосрочных  кредитов, а также их рефинансированию  и т.д.