Общая характеристика и основы организации ипотечного кредитования

Для зарубежных банков перспектива выхода на российский ипотечный рынок связана с адаптацией к российским условиям хорошо отработанных схем и технологий банковского обслуживания клиентов в рамках ипотеки. Что касается цены, которую придется заплатить в виде части прибыли от получаемой иностранными банками маржи, то она будет выглядеть скромной потерей по сравнению с положительным социально-экономическим эффектом, достигаемым за счет запуска ипотечного кредитования.

Таким образом, из всех представленных моделей ипотечного кредитования для России, с ее неустойчивой финансовой системой наиболее подходящей является автономная сбалансированная модель ипотеки, базирующаяся на сберегательно-ссудном принципе функционирования. Такой принцип доказал свою жизнеспособность в нашей стране в деятельности различных касс взаимопомощи, в дореволюционных обществах взаимного кредита и ссудно-сберегательных союзах, а за рубежом во впечатляющих результатах функционирования немецкой системы стройсбережений. Пока что на законодательном уровне РФ создание и функционирование системы стройсбережений не закреплено, данная модель не имеет распространения в России. Но является одной из наиболее многообещающих. Для массового развития ипотечного кредитования на первых этапах внедрения программ необходима поддержка со стороны государственных структур.

 

1.4. Риски ипотечной деятельности

 

Ипотечное кредитование, особенно в условиях российской действительности, связано с множеством рисков, вопросы управления которыми далеко не полностью решены в правовом, в том числе в нормативном, отношении. Это немаловажный фактор с точки зрения развития деятельности кредитных институтов на рынке ипотечных кредитов. При осуществлении ипотечной сделки вероятность рисков возникает у обеих сторон: как у кредитора, так и у заемщика. Рассмотрим несколько подробно риски субъектов ипотечной деятельности и их регулирование.

Осуществление банками кредитования (в т.ч. ипотечного) связано с типичными банковскими рисками: кредитным риском (потенциальные потери в случае, если заемщик не производит платежей), риском потери ликвидности (в связи с трудностью мобилизации наличных средств путем продажи активов по рыночным ценам или близким к ним), процентным риском (если корректировка ставок по активам и пассивам происходит с неравными интервалами или основывается на использовании различных индексов), валютным риском (если кредиты предоставляются в рублях, а кредитные ресурсы привлечены в иностранной валюте) и др.

 Как показывает банковская  практика степень влияния различных  типов риска на осуществление  банковской деятельности следующая: (ист.Время MN 11.09.2004)

• Кредитный риск - 70%;
• Риск ликвидности - 25%;
• Рыночный риск (риск процентной ставки) - 5%.

Установление единых требований к регулированию деятельности банков продиктовано природой этих рисков - они одинаковы при осуществлении банковских операций и не зависят от субъектов, участвующих в их осуществлении.

Регулирование указанных рисков осуществляется на основе нормативных актов Банка России. Нормативное регулирование деятельности кредитных организаций, прежде всего, преследует цель, которая определена Федеральным законом "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)", - поддержание стабильности банковской системы и защита интересов вкладчиков и кредиторов кредитной организации. Но при этом закон не предоставил Банку России права вмешиваться в оперативную деятельность кредитных организаций.

В соответствии со ст. 73 указанного закона Банк России вправе устанавливать дифференцированные нормативы и методики их расчета по видам кредитных организаций.

Вместе с тем Федеральным законом "О банках и банковской деятельности" определены только банки (которые вправе осуществлять весь спектр банковских услуг) и небанковские кредитные организации (которые вправе осуществлять отдельные банковские операции).

Поэтому дифференцированные обязательные нормативы установлены для банков-Инструкция Банка России от 01.10.1997 №1 "О порядке регулирования деятельности банков" (далее Инструкция №1) (с изменениями); небанковских кредитных организаций, осуществляющих операции по расчетам - Положение Банка России от 08.09.1997 №516 "О пруденциальном регулировании деятельности небанковских кредитных организаций, осуществляющих операции по расчетам, и организаций инкассации" и небанковских депозитно-кредитных организаций - Положение Банка России от 21.09.2003 №153-П "Об особенностях пруденциального регулирования деятельности небанковских кредитных организаций, осуществляющих депозитные и кредитные операции (Положение №153-П).

Кредитные организации осуществляют кредитование заемщиков за счет привлеченных средств вкладчиков и кредиторов, которыми могут являться как юридические, так и физические лица.

Порядок осуществления операций по предоставлению(размещению) кредитными организациями денежных средств клиентам (в т.ч. выдаче кредитов) установлен Положением Банка России от 31.08.1998 №54-П "О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения)"(в ред. от 05.12.2004  № 205-П).

В целях защиты интересов вкладчиков и кредиторов кредитных организаций, Банк России установил требования, соблюдение которых кредитными организациями обеспечивает адекватное управление кредитным риском, независимо от правового статуса заемщика, т.к. кредитный риск (риск финансовых потерь из-за невозврата или несвоевременного возврата заемщиком средств банку) возникает при выдаче кредита любому заемщику. К числу таких требований относятся обязательные экономические нормативы, установленные Инструкцией № 1, Положением № 153-П:

- норматив достаточности собственных средств (капитала) (Н1);

- норматив максимального кредитного риска на одного заемщика или группу связанных заемщиков (Н6);

- максимальный размер крупных  кредитных рисков (Н7);

- максимальный размер риска на одного заемщика – акционера банка (Н9);

- максимальный размер кредитов, предоставленных банком своим инсайдерам* (Н10).

Кредитные организации при регулировании кредитных рисков полагаются на Инструкцию Банка России от 30.06.97 № 62а "О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам" (далее Инструкция №62а). Этой Инструкцией Банк России, в целях обеспечения стабильных условий финансовой деятельности кредитных организаций, установил требование по формированию кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудной и приравненной к ней задолженности. Это требование установлено с учетом степени кредитного риска, а не в зависимости от вида или категории заемщиков (физические или юридические лица, принадлежность организаций к отраслям экономики, развитие которых признано приоритетным для страны или отдельного региона).

Инструкция № 62а в целях формирования резерва на возможные потери по ссудам (далее РВПС) определяет формализованные критерии оценки кредитного риска по выданным ссудам, к которым  относятся: отсутствие или наличие просроченных выплат  по основному долгу и/или процентам; количество переоформлений ссуд с изменением и/ или без изменений условий договоров; качество обеспечения. При этом приоритетным при классификации выданных ссуд и оценке кредитных рисков является финансовое состояние заемщика, его возможности по погашению основной суммы долга и уплаты в пользу кредитной организации обусловленных договором процентов, комиссионных и иных платежей. РВПС формируется по каждому выданному кредиту, при этом размер отчислений зависит от классификации ссуды в соответствии с группами рисков.

Представляется целесообразным обратить внимание на то, что Банком России разработано и доведено до сведения кредитных организаций Официальное разъяснение от 24.01.2003 № 8-ОР "О применении Правил ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации, от 18.06.97 № 61 при осуществлении ипотечного кредитования и операций с закладными". В настоящее время ведется работа по подготовке проекта разъяснения Банка России по вопросу оценки финансовых рисков, возникающих в случае приобретения кредитными организациями закладных, по аналогии с кредитными рисками, под которые формируются резервы на возможные потери по ссудам в соответствии с Инструкцией № 62а.

Надо заметить, что соблюдение кредитными организациями Инструкций №62а и №1, в некоторой степени не позволяет реализовать ипотечные программы в более широких масштабах. Принимая это во внимание ЦБ РФ разработал проекты Инструкций №62а и №1, куда внесено ряд существенных изменений. Новые инструкции вступят в силу уже с 1 августа 2004года.

Так, в соответствии с новой редакцией Инструкции №62а для повышения заинтересованности коммерческих банков в выдаче ипотечных кредитов и для адекватной оценки кредитного риска, изменен подход к критериям финансового положения заемщика. Теперь оценка кредитного риска будет производится по пяти категориям качества ( в действующей редакции  Инструкции – четыре группы риска).

Новая редакция  Инструкции №1 не содержит ряд обязательных нормативов (Н8, Н9, Н11, Н11.1, Н14), предусматривает изменения в порядке расчета нормативов ликвидности, значение норматива текущей ликвидности (Н3) снижено до 50% (в действующей редакции  Инструкции Н3 было 70%) и вводит требование о соблюдении банками обязательных нормативов ежедневно (в действующей редакции  Инструкции – на месячной основе).

Риски, которые берут на себя банки, предоставляя ипотечные кредиты, по-прежнему остаются высокими. А система кредитных бюро, позволяющая снижать риски за счет получения необходимой информации о кредитоспособности заемщиков, в России находится пока что в стадии становления. Поэтому для управления рисков банки в настоящее время применяют следующие методы:

1. Оценка кредитоспособности заемщика;

2. Уменьшение размеров выдаваемых кредитов одному заемщику;

3.  Привлечение обеспечения;

4. Оплата первоначального взноса  кредита;

5. Страхование кредитных рисков.

При осуществлении ипотечной деятельности заемщик несет имущественные риски и риски утраты или снижения доходов. Под имущественными рисками в данном случае понимают риски утраты и повреждения предмета ипотеки.

Имущественные риски заемщика обусловлены следующими ситуациями:

1. Строительство дома приостанавливается, т.к. застройщик (должник) не в состоянии обеспечить достаточного для завершения строительства финансирования (не обеспечено привлечение достаточного количества инвесторов, ошибки или неучтенные в проекте факторы, выявившиеся при строительстве дополнительные проблемы и пр.).
2. Банкротство должника.
3. Построенный дом не пригоден для проживания (трещины вследствие ухода грунта, санитарные факторы, пр.).
4. Должник скрывается с инвестициями;
5. Возникновение прочих непредвиденных обстоятельств, которые могут помешать стать собственником жилья.

Риски утраты или снижения доходов могут возникнуть в случае болезни заемщика, потере им трудоспособности, при лишении трудового места (например, при банкротстве организации, где трудился клиент) и прочих обстоятельствах.

Для снижения рисков заемщика, как выход из наступившей ситуации, является страхование - имущественное и личное. На сегодняшний день заемщик по-своему усмотрению на добровольной основе может застраховать:

1. предмет залога от рисков утраты и повреждения;
2. свою жизнь и здоровье, потерю трудоспособности на весь срок действия договора ипотеки;
3. риск утраты права собственности на приобретаемое за счет средств ипотечного кредита недвижимое имущество заемщиком;
4. гражданско-правовую ответственность заемщика за ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору и договору ипотеки.

Большинство банков при заключении ипотечной сделки обязательным условием включают в договор ипотеки вышеперечисленные пункты страхования рисков. Хоть это и влечет дополнительные расходы заемщика (страховой тариф колеблется в пределах 0,4-5% от суммы кредита в зависимости от вида страхования), но позволяет сторонам покрыть возможные убытки в случае наступления страхового случая. Кроме того, это явление стимулирует заемщика в трудовой деятельности для получения дополнительного дохода. В скором времени при осуществлении ипотечной сделки страхование жизни и потери трудоспособности, страхование квартиры и страхование риска утраты прав собственности владельца имущества (предмета залога), станут неотъемлемой частью условий ипотечного договора в практике всех кредитных организаций. 

 

Глава 2. Организация ипотечной деятельности в КБ «Агропромкредит»

 

2.1. Общая характеристика КБ «Агропромкредит»

 

Акционерный Коммерческий Банк «Агропромкредит» зарегистрирован в форме Акционерного Общества Закрытого типа с уставным капиталом 150 млн.руб. КБ «Агропромкредит» (далее Банк) является уполномоченным Банком по обслуживанию совместных программ и проектов, осуществляемых администрацией Тюменской области и ОАО "Газпром" в рамках соглашения о сотрудничестве от 22.01.2004 года. Кроме того, Банк избран уполномоченным банком ОАО "Газпром" на территории Тюменской области по обслуживанию финансовых потоков и финансовых проектов предприятий газовой отрасли.     

Помимо предприятий газовой промышленности, КБ "Агропромкредит" оказывает широкий спектр банковских услуг предприятиям других отраслей народного хозяйства, имеющим окружное и городское значение. Наряду с обслуживанием юридических лиц Банк активно работает с населением города и региона.