Определение рыночной стоимости объекта оценки

                                           Содержание

Введение

Глава 1. Теоретические основы объекта недвижимости.

1.1. Недвижимость как объект оценки.

1.2. Классификация недвижимости.

1.3. Основные процессы и подходы определения рыночной стоимости.

1.4. Основные этапы процесса оценки.

1.5. Информационное обеспечение процесса оценки.

Глава 2.Определение рыночной стоимости объекта оценки

2.1. Сведения об объекте оценки

2.2. Анализ рынка недвижимости

2.3. Анализ наиболее эффективного использавания

2.4. Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом

2.5. Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

2.6. Определение рыночной стоимости затратным подходом

2.7. Согласование результатов

Заключение

Используемая литература

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                   

Введение

      Являясь функцией экономической ситуации на рынке, рыночная стоимость определяется на базе основных принципов оценки - спроса и предложения, замещения, баланса, соответствия. Кроме того, на рыночную стоимость влияют такие экономические факторы, как полезность, покупательная способность, дефицитность, и так далее. Другими словами, рыночная стоимость отражает текущее соотношение сил, действующих на рынке, и ожидаемую тенденцию изменения этого соотношения.

      По мере развития современных рыночных отношений недвижимость становиться важным товаром.

      Самый главный признак недвижимости - стабильность. Крайне маловероятно ее полное обесценение. Требования к жилищу почти не меняются с годами, наряду со сменой условий мест жительства, обустройства и даже архитектуры зданий и городов.

      Плюс недвижимости - земля, она неизменна и почти вечна, да и здания на ней десятилетия сохраняют облик и структуру. Старение недвижимости - долгий и практически незаметный процесс, и оно лишь в малой степени может повлиять на стоимость недвижимости.

      Количество предложений на недвижимое имущество всегда ограничено. Это следствие того, что земля по площади лимитирована, со временем ее становится все меньше, и особенно касается это земель для жительства. Ценнее жилье станет от расположения, развитости инфраструктуры, удобства проживания и проезда.

      Проведение оценки недвижимости для определения рыночной стоимости, является самым ответственным видом оценочной деятельности и поэтому требует внимательности и особой тщательности.

      Основная сложность при проведении оценки заключается в огромном многообразии самой недвижимости.

      Определение рыночной стоимости имущества связано со сбором и анализом информации в процессе оценки.

      Целью моей курсовой работы является определение рыночной стоимости однокомнатной квартиры, расположенной на 3-м этаже жилого дома по адресу: Московская область , Волоколамский р-н , с. Теряево , улица морских пехотинцев , дом 7 , квартира 8.

           

 

 

                 

             

 

  Глава 1. Теоретические основы объекта недвижимости.

1. Недвижимость как объект оценки.

 

      Под понятием «недвижимость» традиционно понимают землю и все улучшения, постоянно закреплённые на ней (здания, сооружения, объекты незавершённого строительства).

В первую очередь к недвижимым объектам относятся участки земли, недра, озера и другие водные объекты, словом все, что нельзя переместить, не нанеся видимого и ощутимого ущерба окружающей среде.

Следовательно, в этот список попадают леса, поля, парки и другие зеленые насаждения. Разумеется, к объектам недвижимости относятся различные здания и сооружения хозяйственного назначения. По действующему законодательству недвижимостью считаются морские и речные суда, самолеты и космические аппараты – все то, что подлежит госрегистрации.

К недвижимости относятся и иное имущество, например, предприятие, имеющее средства производства, объединенные в комплекс. В этом плане закон рассматривает предприятие не как субъект, а как полноценный объект гражданского права – ведь фабрику или завод можно продать или купить, передать по наследству, их можно арендовать, они могут быть использованы в качестве залога. То есть, предприятия в этом случае ничем не отличается от здания или какого-то другого объекта недвижимости.

Помимо этого предприятие, в соответствии с законодательством, рассматривается в качестве недвижимости целиком – в его составе учитываются не только земельные участки и строения, но и инвентарь, производственное оборудование, в том числе сырье и даже товарная марка.

Согласно ст. 131 ГК Российской Федерации регистрация недвижимости имеет открытый характер, что означает полный доступ всех заинтересованных лиц к информации, касающейся того или иного объекта недвижимости. Государственные органы обязаны предоставлять такие данные, включая сведения о регистрации абсолютно на все недвижимые объекты. Данная статья позволяет снизить риск различных махинаций при купле-продаже или иных сделках, касающихся изменения статуса недвижимости. 
                  Отличительные признаки недвижимости

 

 

1. Недвижимость - Объекты недвижимости невозможно перемещать без нанесения им определённого ущерба

     2) Связь с землёй - Прочная и физическая, и юридическая связь с землёй

     3) Уникальность  - Отсутствие абсолютнного одинаковых объектов недвижимости (различаются по физическим характерестиками, местоположение, вид из окон и т.п.)

     4) Полезность  - Полезность заключается в наличии способности удолитворять потребность человека в жилых и производственных помещения, их конфортности и экологичности

2.      5) Фундоментальность  - Недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условий . 
   Классификация недвижимости.

      Выделяют три основных типа недвижимости: земля, жильё, нежилое помещение. Базовым объектом недвижимости является земля как единственное место проживания всех людей, основной фактор в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующие в производстве всех других товаров и благ. При этом земля – ограниченный ресурс.

 

Наряду с делением на типы недвижимости классифицируется по ряду признаков. Классификация по наиболее часто встречаемым признакам представлена в таблице №2.

 

Таблица №2 Классификация недвижимости по наиболее встречаемым признакам

 

Земля	Жильё	Нежилые помещения
- свободный земельный участок	- элитное жильё	- офисное помещение
- природный комплекс (месторождение и т.п.)	- типовое жильё	- складское помещение
	- городское, загородное жильё	- торговое помещение производственное помещение

 

      Наличие различных типов классификации объектов недвижимости необходимо для более тщательного анализа рынка недвижимости в соответствии с группами объектов, объединенных по какому-либо признаку, для углублённого исследования и разработки новых методик.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Общая классификация недвижимости представлена в таблице №3Таблица №3 Общая классификация недвижимости

 

Тип классификации	Вид недвижимости
по характеру использования	- для жилья: дома, коттеджи, квартиры; - для коммерческой деятельности: отель, офисное помещение, магазины, рестораны, пункты сервиса - для производства деятельности: фабрики заводы; -для специальных целей: школы, церкви, больницы, сады, административные  здания;
по целям владения	- для ведения бизнеса; - для проживания владельца; - в качестве инвестиций; - для освоения и развития;
по степени специализации	- специализированная - которая  в силу своего специального  характера редка на открытом  рынке для продолжения её существующего  использования, кроме случаев, когда  она реализуется как часть  её использующего бизнеса; - неспециализированная - вся  другая недвижимость, на которую  существует всеобщий спрос на  открытом рынке для использования  в существующих целях;
по степени готовности к эксплуатации	- введенные в эксплуатацию; - требующие реконструкции  или капитального ремонта; - незавершённое строительство;

 

 

1.3 Основные процессы и подходы определения рыночной стоимости.

      При анализе и оценке конкретного объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов. Одному принципу может придаваться наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией.

Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника.

      Принцип полезности означает, что чем больше объект недвижи мости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, если она полезна какому-либо потенциальному собственнику и может быть нужна для реализации определенной экономической функции, например, для работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Не движимость может быть полезной, поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение этой недвижимостью. Полезность – это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. В случаях с приносящей доход собственностью удовлетворение потребно стей пользователя в конечном счете может быть выражено в виде потока доходов.

      Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.

Рациональный покупатель не заплатит за собственность больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность такой же полезности. Соответственно было бы неразумно платить за уже сущест вующий объект больше, если другой объект с аналогичной полезностью может быть воспроизведен без необоснованной задержки при меньших затратах.

Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалент ной полезностью.

 

      Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей пере продажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и харак теризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость.

     Принципы оценки, связанные с землей, зданиями и сооружениями.

      Эти принципы включают: остаточную продуктивность, вклад, прогрессию и регрессию (возрастающие и уменьшающиеся доходы), сбалансированность, экономическую величину и экономическое разделение.

Остаточная продуктивность

      В основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность. Любой вид экономической деятельности обычно требует наличия четы рех факторов производства. Каждый фактор должен быть оплачен из чистых доходов, создаваемых данной деятельностью.

Поскольку земля физически недвижима, то труд, капитал и предпринимательство должны быть привлечены к ней. Это означает, что сначала должны быть оплачены три этих фактора, а уже затем остаток дохода выплачивается собственнику земли как рента. Экономическая теория гласит, что земля имеет остаточную стоимость и какую-либо ценность только тогда, когда есть остаток после оплаты всех других факторов производства.

Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отне сенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.

Остаточная продуктивность может иметь место, поскольку земля позволяет пользователю максимизировать выручку, минимизировать за траты, удовлетворять потребности в каких-либо удобствах или добиваться сочетания этих трех условий.

Группа принципов оценки, связанных с рыночной средой

   Принцип вклада предполагает анализ, как увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства.

     Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения.

 Если спрос при этом  не возрастает, то средний чистый  доход от всей недвижимости  данного вида будет снижаться. Если конкуренция чрезмерна, прибыли  могут опуститься ниже нормальных  или в некоторых случаях вообще  исчезнут.

     Принцип изменения: стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени.

Объекты постепенно изнашиваются. Одни предприятия открыва ются, другие – закрываются. Характер использования земли изменяется под влиянием государства и частного сектора. Колеблются объем де нежной массы и процентные ставки. Экономические условия открывают новые возможности. Международные события влияют на стоимость сырьевых товаров. Новая технология и социальное поведение создают новый спрос на недвижимость. Демографическое развитие порождает потребности в различных видах жилья. Человеческие устремления и вкусы претерпевают изменения. Среда расположения объекта проходит через фазы роста, зрелости, упадка и обновления. Все эти факторы и многие другие могут менять полезность недвижимости в данном месте.

 

 

4. Основные этапы процесса оценки.