Определение рыночной стоимости объекта оценки

В соответствии с ФСО № 1 основными этапами оценки являются:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

Задание на оценку должно содержать следующую информацию:

а) объект оценки;

б) имущественные права на объект оценки;

в) цель оценки;

г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;

д) вид стоимости;

е) дата оценки;

ж) срок проведения оценки;

з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

    Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

     Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

     Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

     Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

     Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений. Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения.

Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

 

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком.

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

    Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

      Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода. Под методом оценки понимают способ расчёта стоимости оцениваемого объекта, в рамках одного из подходов к оценке.

       При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов. Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов. При согласовании результатов оценки в настоящее время нашли широкое применение методы нечетких множеств, например, метод анализа иерархий.

 

3. Составление  отчета об оценке

Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки № 3, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик.

1.5 Информационное  обеспечение процесса оценки.

Информацию, которая необходима для оценки недвижимости, можно разделить на внешнюю и внутреннюю. Внешняя информация собирается и анализируется в следующей последовательности: общая, специальная.

Общая информация необходима для изучения состояния и общих тенденций функционирования экономики и рынка недвижимости. Это информация описательного характера, которая используется непосредственно для определения величины рыночной стоимости. Специальная информация представлена, как правило, в виде цифр, используемых для расчетов в том или ином методе.

Формирование массива внешней информации начинается со сбора макроэкономических данных и исследования общего состояния национальной экономики.

На макроэкономическом уровне исследуются:

1. Экономические  показатели:

•   темпы экономического роста;

•   уровень инфляции;

•   индекс деловой активности;

•   инвестиционный климат в стране, уровень национальных и зарубежных капиталовложений;

•   уровень доходов населения и другие факторы.

2. Политические  и социальные факторы:

•   стабильность и прогнозируемость политической ситуации;

•   доверие правительству;

•   приближение выборов и прогнозируемость их результата, и др.

 

 

 

 

Основные источники внешней информации:

1.   Программы Правительства и прогнозы.

2.   Данные государственных организаций.

3.   Исследования международных финансовых организаций.

4.   Аналитические обзоры информационных агентств.

5.   Электронные информационнопоисковые системы.

6.   Периодическая экономическая печать.

После проведения анализа макроэкономической информации оценщику необходимо проанализировать конъюнктуру и перспективы развития рынка недвижимости. Анализ рыночных тенденций и динамики цен требует сегментации рынка.

Основные сегменты рынка недвижимости:

•   в зависимости от объекта (рынок земельных участков, зданий и сооружений);

•   в зависимости от назначения и варианта использования объекта недвижимости: рынок офисных зданий, рынок жилой недвижимости, рынок складской недвижимости, рынок многофункциональной недвижимости;

•   в зависимости от способности приносить доход: рынок доходной и недоходной недвижимости;

•   в зависимости от типа операций: рынок аренды и рынок прода жи;

•   первичный и вторичный рынок.

Для комплексного информационного обеспечения процесса оценки и проведения расчетов необходимо собрать и проанализировать данные по конкретному сегменту рынка недвижимости и смежных рынков:

1. Общее состояние и динамика цен на рынке недвижимости.

2. Нормативноправовая база, регулирующая отношения земель ной собственности, состояние рынка земельных участков, цена приобре тения прав собственности (прав аренды) на земельные участки, размер арендной платы за землю.

3.  Рыночная  ситуация на определенном сегменте  рынка:

•    состояние и перспективы развития сегмента рынка;

•    цены и условия осуществления сделки аренды (куплипродажи) сопоставимых объектов, их подробное описание;

•    уровень эксплуатационных затрат;

•    среднерыночный уровень занятости недвижимости;

4. Затраты на  воспроизводство (замещение) объекта  оценки:

•   укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений, укрупненные показатели стоимости строительства;

•   сметы, прейскуранты и строительные нормативы проектных и строительных организаций;

•   индексы цен в строительстве;

•   удельные среднерыночные показатели стоимости строительства;

•   стоимость инженерных систем на единицу площади зданий, ук рупненные показатели стоимости систем водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, электроснабжения;

•   прочая информация.

Основные источники информации.

1. Специализированные справочники и программные комплексы (Сборники: Укрупненные показатели восстановительной стоимости; Ук рупненные показатели стоимости строительства; Справочник оценщика: Промышленные здания, Жилые дома и Справочник Современные инженерные системы зданий компании КОИНВЕСТ и другие).

2. Информация специалистов рынка недвижимости – риэлтеров, строителей, консультантов, компаний по управлению недвижимостью.

3. Профессиональное сотрудничество, участие в выставках,   конференциях, семинарах.

4. Интервью с собственником и управляющим объекта.

    В разрезе внутренней информации можно выделить также несколько блоков: юридический, экономический, физический.

    В юридический блок входят правоустанавливающие документы на земельный участок и строения, сведения о наличии сервитутов, договоры аренды и др.; в экономический – сведения о доходах и расходах, связанных с объектом оценки; в физический – размеры, конструктивные особенности и материалы, год постройки и наличие ремонтов, топография и состояние участка, тип застройки и окружение, экология (см. более подробно учебное и практическое пособие под ред. Рутгайзера В.М. Оценка рыночной стоимости недвижимости, М., Дело, 1998).

    Таким образом  цель курсовой работы заключается в определении стоимости квартиры с целью совершения сделки по ее купле-продажи.

 

 

 

  Глава2 . Определение рыночной стоимости объекта оценки.

2.1 Сведения об  объекте оценки.

Местоположение	Московская область , Волоколамский р-н , с.Теряево, ул. Морских пехотинцев , д 7, кв 8
Объект оценки	1 комнатная квартира
Вид права	Собственность
Правообладатель	Блохин Виктор Сергеевич
Обременения	Не выявлено
Назначение	Жилая квартира
Текущее использование	Жилое
Группа капитальности	-
Год постройки	1991
Техническое состояние	Удовлетворительное
Износ	25%

 

Конструктивные характеристики и состояние объекта оценки.