Определение рыночной стоимости объекта оценки

Конструктивные элементы	Состав	Источник информации
Фундамент	Блоки фундаментные	Паспорт жилого дома
Наружные стены	Панель	Паспорт жилого дома
Перегородки	Бетонные блоки	Паспорт жилого дома
Перекрытия	Плиты бетонные
Полы	В комнате деревянные , на кухне линолиум	Паспорт жилого дома
Проемы оконные	Окна пластиковые	Паспорт жилого дома
Проемы дверные	Стальная дверь	Паспорт жилого дома
Кровля	Шиферная	Паспорт жилого дома
Отделочные работы	-	Паспорт жилого дома
Внутренняя отделка	Обои	Паспорт жилого дома
Наружная отделка	-	Паспорт жилого дома
Инженерное оборудование	Все инженерные сети	Паспорт жилого дома

 

 

 

 

 

                          

 

 

 

                               Местоположение объекта оценки

     Квартира находится  в с/п Теряевское по адресу улица  Морских пехотинцев дом 7 квартира 8.В 20 минутах езды от поселения находится город Волоколамск город районного подчинения в Московской области которому в 2010 году было присвоено звание город – герой. В Волоколамске хорошо развита промышленность , имеются молокозаводы , а также кондитерская фабрика. Работает завод по производству инновационных химических материалов. В городе расположенны следующие учебные заведения :

- Мгту

- Российский университет

- Волоколамский аграрный  техникум Холмогорка

- Волоколамский колледж  экономики и безопасности

- Гимназия №1

- 3 средне общеобразовательные  школы №1, №2, № 3 ( бывшая Ленинская )

      В городе  с 20 века  существует Волоколамский  народный театр который в 1959 году присвоено звание “ Народный коллектив “ 

С 1962 года функционирует детская музыкальная школа.

Достопримечательности

- В городе есть историко – архитектурный музей

- Воскресенский собор

- В 7 киллометрах от города между деревнями Нелидово и Дубосеково расположен памятник 28 Героям Панфиловцам и музей Героям.

      В селе Теряево есть Школа ( Детгородковска средне общеобразовательная) , детский садик , дом культуры , амбулатория , аптека ,

Имеется сеть магазинов продовольственных и хозяйственных.

Из достопримечательности в селе имеются Иосифо-володский монастырь , также есть 2 церкви .

 

 

 

 

Село Теряево находится в 120 киллометрах от Москвы. Мимо села проходит автодорога регионального назначения. Существует автобусное сообщение.

Объекты аналоги

№	Наименование объекта с адресом	Площадь м²	Стоимость в рублях	Характеристика объектов аналогов
1	1 к квартира Расположенная по адресу г.Волоколамск ул.Пороховская д 5	43	2150000	Расположенна на 9 этаже Имеется балкон. В квартире сделан ремонт.
2	1 к квартира Расположенная  по адресу г.Волоколамск ул.Пороховская д 7	40	2950000	Расположена на 2 этаже. Балкона нет. В квартире сделан ремонт.
3	1 к квартира расположеная в г Волоколамск ул. Фабричная	41	1735000	Расположена на 1 этаже . Имеется балкон.
4	1 у квартира расположеная в г. Волоколамск ул. Фабричная	41	1835000	Расположенна на 2 этаже. Имеется балкон. Монолитный дом. Автономное отопление.
5	1 к квартира расположеная в г. Волоколамск ул. Фабричная.	44	1936000	Расположена на 3 этаже. Имеется балкон. Квартира с ремонтом
6	1 к квартира расположеная в г Волоколамск ул Космонавтов.	29	1700000	Расположена на 5 этаже. Имеется балкон. В квартире сделан ремонт.
7	1 к квартира расположеная по адресу г . Волоколамск ул. Панфилова.	43	2150000	Установлены в квартире пластиковые окна . В квартире сделан ремонт. Балкона нет.
8	1 к квартира расположеная в г. Волоколамск ул. Космонавтов	34	2100000	Раздельный сан узел. Дом панельный. В шаговой доступности от вогзала.
9	1 к квартира расположеная по адресу г. Волоколамск ул. Новосолдатская.	35	1400000	Дом кирпичный. Имеется балкон. Сан узел совмещен. Установлена железная дверь. Находится на 3 этаже.
10	1к квартира расположеная в г. Волоколамск ул. Новосолдатская.	32	1300000	Все комуникации , интернет.
11	1 к квартира расположеная в г. Волоколамск ул. Фабричная.	43	1892000	В шаговой доступности от школы , магазина. Все комуникации. Находится на 5 этаже.
12	1 к квартира расположеная в г. Волоколамск ул. Пороховская	41	2061500	Квартира в новостройке.
13	1 к квартира расположеная в г. Волоколамск ул Фабричная	44	1936000	Индивидуальное отопительное оборудование. К каждой квартире подвальное помещение. Все сети имеются.
14	1 к квартира расположеная в г. Волоколамск ул. Мира д. 54	33	1490000	Сан узел отсутствует. Комуникационые сети имеются.
15	1 к квартира расположеная в г. Волоколамск ул. Космонавтов	29	1700000	Удобная планировка. Квартира сухая и теплая. Рядом имеется инфраструктура.
16	1 к квартира расположеная в г. Волоколамск ул. Космонавтов	39	1500000	Имеется балкон. Бытовая техника в подарок. Все сети инженерные и телекомуникационные имеются.
17	1 к квартира расположеная в г. Волоколамск ул. Панфилова д 10	40	2950000	Улудшеная планировка. Пластиковые окна. Все сети имеются. 1 из главных улиц в  городе
18	1 к квартира расположеная в г. Волоколамск ул. Панфилова д 5.	40	2950000	Центр города. Пластиковые окна. Евроремонт. Есть домофон.
19	1 к квартира расположеная в г. Волоколамск ул. Панфилова д 8	43	2590000	Имеется остекленый балкон. Все сети имеются. Евроремонт. Автономное отопление.
20	1 к квартира расположеная в г. Волоколамск ул. Березовая д 10	35	1690000	Есть все комуникационные сети. Инженерные сети. Раздельный сан узел. Входная металлическая дверь.

 

 

 

 

 

2.2 Анализ рынка  недвижимости.

Первичный рынок

 

В разрезе округов ситуация не столь однозначна: в двух из пяти округов зафиксировано снижение стоимости 1 кв. м. Такими округами стали Кировский (снижение средней стоимости 1 кв. м на 29 рублей), Ленинский (1 033 рубля за 1 кв. м). Положительный прирост отмечен в Октябрьском (+450 руб./кв. м), Советском (+371 руб./кв. м) и Центральном (+411 руб./кв. м) административных округах

При этом самым «дорогим» на рынке новостроек стал Центральный округ – 45 758 рублей (что более чем на 4 тысячи превосходит средний показатель по городу). С существенным отрывом от него на уровне средних цен по городу зафиксирована стоимость 1 кв. м в Ленинском АО – 40 233 руб./кв. м. В Кировском округе стоимость 1 кв. м в среднем составляет 40 145 руб./кв. м. В Октябрьском округе средняя удельная цена составила 40 283 руб./кв. м. Самый низкий показатель на первичном рынке отмечен в Советском АО (37 605 руб./кв. м).

 

 

 

 

 

 

 

 

Индекс изменения средневзвешенной удельной цены предложения

на первичном рынке (февраль 2014 г.

Округ	Средневзвешенная стоимость 1 кв. м,  руб./кв. м			Индексы прироста стоимости
	Начало года	Предыдущий месяц	Текущий месяц	Начало 2014 года – текущий месяц, %	Текущий месяц - предыдущий месяц, %
	Декабрь 2013	Январь 2014	Февраль 2014
город Омск	40 492	41 036	41 036	1,58	0,24
Кировский	40 576	40 174	40 145	-1,06	-0,07
Ленинский	41 911	41 265	40 233	-4,0	-2,50
Октябрьский	38 332	39 833	40 283	5,09	1,13
Советский	37 516	37 233	37 605	0,24	1,00
Центральный	44 153	45 347	45 758	3,64	0,91

На Диаграмме 3 представлена структура рынка квартир-новостроек в зависимости от количества комнат.

 

40% первичного рынке представлено однокомнатными квартирами. Стоимость 1 кв. м. таких квартир выше, чем у квартир большей комнатности и площади (42 533 руб./кв. м), что более выгодно застройщику, а полная цена объекта ниже, чем у двух-, трех- и более комнатных квартиры, что соответствует покупательской способности большей аудитории потенциальных собственников. Чуть меньше представлено двухкомнатных квартир – 34,8% всего рынка. Четверть рынка занимают трехкомнатные квартиры, а многокомнатных квартир всего 0,6%, и те преимущественно представлены объектами бизнес-класса, что объясняет стоимость 1 кв. м выше, чем у двух- и трех комнатных квартир (41 044 руб./кв. м).

Большинство проектов, которые в настоящий момент осуществляются на первичном рынке, не предполагают наличие многокомнатных квартир вообще, а те проекты, где они предусмотрены, единичны и количество таких квартир невелико. Основном ориентир возводимого жилья  - класс «комфорт» и «эконом», где преимущество при планировании отдается квартирам до 3 комнат.

 А наибольшим спросом, и как следствие большим предложением  отличаются все-таки одно- и двухкомнатные  квартиры.

Диаграмма 4.

В 2014 году из разряда «первичного рынка» вышел единственный представитель класса «элита» - жилой дом по ул. Волочаевская, 11/1, перейдя в разряд «вторичного рынка». При этом по итогам заседания Межотраслевого Совета Экспертов рынка недвижимости Омского региона от 27.11.2013 г. на данный момент не отмечено самой высокой классностью ни одного из строящихся или недавно сданных (не более года назад) домов. И хоть застройщики заявляют ряд проектов, которые потенциально претендуют на сей высокий статус (например ряд домов вдоль ул. Красный Путь в районе ОмГАУ), пока ни один из них не имеет воплощения в жизнь и не представлен на рынке.

К классам повышенной комфортности на первичном рынке отнесено 2,9% доли на рынке и представлены они квартирами в домах класса «бизнес» со стоимостью 43 813 руб./кв. м. Квартиры из разряда массового строительства («комфорт» и «эконом») занимают большую часть рынка новостроек. К классу «эконом» отнесены 41% продаваемых квартир, а средняя стоимость квадратного метра их составила 40 325 руб./кв. м. Класс «комфорт» составляет 56,1%, а средняя стоимость «квадрата» - 42 726 руб./кв. м.

Вторичный рынок

На Графике представлены изменения средневзвешенных удельных цен предложения на рынке вторичного жилья в административных округах города: 

 

На вторичном рынке отрицательный прирост отмечен только в Ленинском АО – минус 51 рубль за 1 кв. м. в среднем по округу. В Кировском и Центральном округах прирост составил по 92 и 97 рублей за 1 кв. м соответственно. В Октябрьском и Советском округах прирост также сопоставим – 345 руб./кв. м и 374 руб./кв. м.

 

При этом самым «дорогим» округом на вторичном, как и на первичном рынке стел Центральный со стоимостью 1 кв. м в среднем по округу в 52 720 руб. С существенным отрывом от него на втором месте Кировский округ – 46 656 руб./кв. м. Чуть ниже средняя стоимость «квадрата» в Советском округе – 45 355 руб./кв. м. В Ленинском АО 1 кв. м в среднем стоит 44 716 руб./кв. м, а самое «дешевое» жилье в перерасчете на 1 кв.м предлагается в Октябрьском округе – 43 761 руб./кв. м.

 

 

 

 

 

Индекс изменения средневзвешенной удельной цены предложения на вторичном рынке (февраль 2014 г.)

Округ	Средневзвешенная стоимость 1 кв. м,  руб./кв. м			Индексы прироста стоимости
	Начало года	Предыдущий месяц	Текущий месяц	Начало 2014 года – текущий месяц, %	Текущий месяц - предыдущий месяц, %
	Декабрь 2013	Январь 2014	Февраль 2014
город Омск	47 336	47 609	47 731	0,83	0,26
Кировский	46 935	46 564	46 656	0,60	0,2
Ленинский	44 732	44 767	44 767	0,37	-0,11
Октябрьский	43 771	43 416	43 761	0,02	0,79
Советский	45 072	44 980	45 355	0,63	0,83
Центральный	51 273	52 623	52 720	2,82	0,18