Определение рыночной стоимости объекта оценки

 

 

 

 

 

 

2.3. Анализ наиболее  эффективного использования.

     Наилучшее  и наиболее эффективное использование  – это разумное, вероятное и разрешенное использование объекта, которое является физически возможным , юридически доступным, целесообразным с финансовой точки зрения, и обеспечивает наибольший экономический эффект.

     На практике  анализ оптимального использования  объекта выявляется путем проверки  соответствия рассматриваемых вариантов  использования следующим четырем  критериям:

- быть физически возможным, т.е соответствовать ресурсному потенциалу

- быть законодательно  доступным, т.е срок и форма предпологаемого использования не должна подпадать под действие правовых ограничений, существующих либо потенциальных

- быть финансово состоятельным, т.е использование должно обеспечить доход, равный или большой по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат

_ быть максимально эффективным, т.е иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.

Юридическая разрешенность.

      Каждое потенциальное использование проверяется на предмет соответствия действующему законодательству. Юридические ограничения включают в себя правила зонирования, законодательство в области окружающей среды, жилищные и строительные кодексы, положения о разбивке земли на участки, требования к планировке, нормативы энергопотребления и пожоробезопасности, ограничения по затемненности и другое.Кроме того, к юридическим ограничениям относятся частные, т.е связанные с особенностями конкретного участка земли и объекта недвижимости, правовые ограничения. Таковыми могут быть ограничения на права использования объекта, серветуты, вторжения, контрактные соглашения и другое.

Физическая возможность.

      Потенциальное использование объекта должно быть физически возможным. К физическим ограничениям относятся размеры, форма, естественные особенности земельного участка и объекта недвижимости, топография  земельного участка, протяженность фундаментальных границ, несущее и дренажное качество почв и почвенного слоя, климматические условия.

 

 

 

 

 Экономическая целесообразность.

     Экономическая целесообразность того или иного потенциального варианта использования представляет собой степень его соответствия, адекватности сложившейся рыночной среде и предпологает исследование следующих проблем:

1. Факторы влияния на спрос.
2. Факторы, влияющие на предложение.
3. Основные характеристики конкурирующих объектов.
4. Выбор целевого рынка.

Подробный анализ позволяет выявить разумно возможный , обоснованный, т.е экономически целесообразный вариант использования.

      Максимальная доходность. Данный критерий учитывает колличественные, качественные и временные характеристики доходов, ожидаемые от различных потенциальных вариантов использования имуществ.

Вариант использования	Жилое помощение	офис	Складское помещение
Законодательно разрешенное	+	+	-
Финансово обеспеченое	+	+	-
Физически возможное	+	+	-
Максимум продуктивности	+	-	-

    

 Вывод: Для данного объекта оценки в качестве жилого помещения соответствует наиболее эффективному использованию.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.4 Определение  рыночной стоимости методом доходного  подхода.

 ФСО №1 п.13.  Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

    Доходный подход  включает два метода: метод капитализации  и метод дисконтирования денежных  потоков.

    Метод дисконтирования денежных потоков более универсальный, применяется, если ожидаются нестабильные денежные потоки, например, когда объект требует значительного ремонта, реконструкции, не завершен строительством, не выведен на рынок, подлежит сносу и т.д.

    Метод капитализации  используется, если ожидаются стабильные  денежные потоки или стабильные  темпы прироста денежных потоков, например. когда объект готов к эксплуатации и имеет оптимальные рыночные параметры.

Метод капитализации

Базовая формула расчета стоимости в данном методе имеет следующий вид:

   , 

где V – стоимость объекта недвижимости

R – ставка 

NOI – чистый операционный  доход

Алгоритм метода капитализации:

1) определение ожидаемого годового чистого операционного дохода объекта недвижимости при его наиболее эффективном использовании;

2) определение ставки капитализации;

3) определение стоимости объекта недвижимости.

Определение ожидаемого годового чистого операционного дохода

 

 

 

 

 

Потенциальный валовой доход (ПВД) – потенциальный доход, получаемый собственником объекта недвижимости при 100%-ном использовании объекта без учета потерь и расходов.

ПВД определяется по следующей формуле для объекта недвижимости:

ПВД = S • Сар,                                          

где S – площадь, сдаваемая в аренду, м2;

Сар – рыночная арендная ставка за 1 м2 в год. 

Действительный валовой доход (ДВД) – это доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости, т.е. потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы:

    ДВД = ПВД –  Потери или ДВД = ПВД ٠(1 – Кндз)٠(1 – Кн ар),         

где   Кндз - коэффициент потерь от недозагрузки объекта (например, часть     площадей, которая не будет сдана в аренду);

Кн ар - коэффициент потерь от недосбора арендных платежей по объекту.

Чистый операционный доход (сокращенно NOI  или ЧОД) – годовой действительный валовой доход за минусом годовых операционных расходов (ОР).

 ЧОД = ДВД – ОР,

Операционные расходы – это действительные расходы собственника, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода от объекта недвижимости.

Операционные расходы принято делить на:

- условно-постоянные;

- условно-переменные, или эксплуатационные;

- расходы на замещение, или резервы.

 

 

 

 

 

 

Определение ставки капитализации

     Ставка  капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. С экономической точки зрения, ставка капитализации отражает норму доходности инвестора с учетом рисков объекта и возможного изменения стоимости объекта в будущем.

     Теоретически  ставка капитализации для текущего  дохода должна прямо или косвенно  учитывать следующие факторы:

- безрисковую доходность, существующую на рынке;

- компенсацию за риск вложения в недвижимость;

- компенсацию за низкую ликвидность;

- компенсацию за инвестиционный менеджмент;

-поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.

    Существует  несколько методов определения  ставки капитализации:

- с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);

- метод рыночной выжимки;

- метод связанных инвестиций.

Метод определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат

R   = re  + dep · r1   ,                                          

где R  – ставка капитализации;

re  – ставка доходности  на собственный капитал;

r1  – норма возврата  капитала;

dep – доля снижения стоимости недвижимости через n лет.

     Если стоимость  объекта недвижимости по прогнозам  снизится через n лет, и известна  доля снижения стоимости  ( dep). 

R   = re  + dep · r1                                           

Если стоимость объекта недвижимости по прогнозам увеличится через n лет, и известна доля увеличения стоимости  (app). 

R   = re  –  app · r1                                            

   

 Если стоимость объекта  недвижимости по прогнозам не  изменится через n лет, то 

R   = re                                              

    Ставка доходности  собственного капитала (re) строится чаще всего методом кумулятивного построения:

re =  rf + p1 + p2 + p3,                                          

где  rf – безрисковая ставка дохода;

p1 – премия за риск  вложения в недвижимость

p2 – премия за низкую  ликвидность недвижимости

p3 – премия за инвестиционный  менеджмент.

 

     Безрисковая ставка доходности – ставка доходности высоколиквидных активов, доступных инвестору и имеющих гарантию возврата, т.е. риск по которым отсутствует. Сейчас в качестве безрисковой ставки в российской практике чаще берется доходность по облигациям федерального займа, еврооблигациям Минфина РФ или банковским депозитам, возврат средств по которым гарантирован.

  При пересчете номинальной  ставки в реальную и наоборот  целесообразно использовать формулу  американского экономиста И. Фишера:

r н = rр + Iинф + rр • Iинф   ,                                        

rр = (r н – Iинф )/( 1 + Iинф),                                        

где r н – номинальная ставка;

rр – реальная ставка;

Iинф – индекс инфляции (годовой темп инфляции).

 

 

 

 

 

 

 

Расчет премий за риски:

      На практике  премия за риск вложения в  недвижимость рассчитывается на  основе анализа всех возможных случаев потери оцениваемого объекта недвижимости путем суммирования среднерыночных страховых премий по данным случаям страховых кампаний высшей категории надежности, имеющих лицензию на осуществление страховой деятельности.

     Премия за  низкую ликвидность. При расчете  данной составляющей учитывается  невозможность немедленного возврата  вложенных в объект недвижимости  инвестиций. Премия за низкую  ликвидность  (p2) может быть рассчитана  по формуле:

p2. = 1 – 1/( 1 + rf  )Тэксп  ,     

где p2 –премия за низкую ликвидность недвижимости;

rf – безрисковая ставка дохода (годовая);

Т эксп – срок экспозиции оцениваемого объекта на основе данных по конкретному сегменту рынка недвижимости (в годах).

    На практике  часто применяется приблизительный  расчет данной премии по формуле:

p2 =  rf  ∙ Тэксп.     

    Премия за инвестиционный  менеджмент. Чем более рискованны  и сложны инвестиции, тем более  компетентного управления они  требуют. Надбавку за инвестиционный  менеджмент целесообразно рассчитывать  с учетом коэффициента недогрузки  и потерь при сборе арендных  платежей для оцениваемого объекта  недвижимости. На практике зачастую  оценивается экспертным методом.

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Методы расчета нормы возврата в составе ставки капитализации

Норма возврата фактически переводит темп прироста стоимости за  n лет в годовое измерение.

 Существуют три способа  расчета нормы возврата капитала (r1):

- прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

- возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда), его иногда называют аннуитетным методом;

-возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

          Метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата   капитала рассчитывается путем деления 1 или 100% на срок, через который ожидается изменение стоимости объекта недвижимости. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

r1 = 1 / n,                                               

R   = re  + dep · ( 1/ n ),                                  

где R  – ставка капитализации;

re  – ставка доходности  на собственный капитал;

r1  – норма возврата  капитала;

dep – доля снижения стоимости недвижимости через n лет.

Метод Ринга применяется в первую очередь, когда ожидается увеличение стоимости объекта недвижимости через n  лет.

         Метод Инвуда. используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть ставки капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям.

r1 = sff (п, re ) = re / ((1+ re)n – 1),                          

    где re  – ставка доходности  на собственный капитал;

r1  – норма возврата  капитала;

sff (п, re )– фактор фонда возмещения.

    Метод  Инвуда применяется, если прогнозируется снижение стоимости объекта недвижимости и инвестиции в оцениваемый объект или сходные объекты на рынке доступны.

           Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.