Определение рыночной стоимости объекта оценки

- условия продажи (чистота сделки);

- время продажи;

- местоположение;

- физические характеристики;

- экономические характеристики;

- наличие движимого имущества.

 

 

 

 

 

Классификация поправок

    Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

- метод парных продаж;

- экспертный метод;

- статистические методы;

- стоимостной метод.

Метод парных продаж. Парными продажами являются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какого-либо одного параметра.

Чтобы получить величину поправки (корректировки) в процентном выражении методом парных продаж, необходимо применить следующую формулу:

 

где П – поправка (корректировка) в процентном выражении;

Цопп х-ка оц  – цена объекта парной продажи, различающаяся характеристика у которого соответствует оцениваемому объекту;

Цопп х-ка ан  – цена объекта парной продажи, различающаяся характеристика у которого соответствует аналогичному объекту.

Чтобы получить величину поправки (корректировки) в стоимостном выражении, применяемую к стоимости объекта в целом,  методом парных продаж, необходимо применить следующую формулу:

П = Цопп х-ка оц      –    Цопп х-ка ан

     В основе  экспертного метода расчета и  внесения поправок лежит субъективное  мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект  хуже или лучше сопоставимого  аналога.

 

 

 

 

 

Метод валовой ренты

     Метод валовой  ренты применяется к оценке  доходной недвижимости, широко реализуемой  на рынке.

     В качестве  экономической единицы сравнения  при оценке объекта недвижимости  на основе соотношения дохода  и цены продажи может использоваться  валовой рентный мультипликатор.

   Мультипликатор валовой ренты – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:

                                              т

V = ПВДоб • МВРа = ПВДоб0 • [Σ (Цi а  / ПВД i а )]/ т,       

                                            i= 1

где V – вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

ПВДоб – валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;

МВРа – усредненный мультипликатор валовой ренты по аналогам;

Цi а  – цена продажи i-го сопоставимого аналога;

ПВД i а – потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;

т – количество отобранных аналогов.

     В данной курсовой работе мы воспользовались методом сравнения продаж, который базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

 

 

 

 

 

 

 

 

Характеристики	Оцениваемый объект	Объекты-аналоги
		1	2	3	4	5
Цена руб/м2		49000	61764	42170	50000	44000
Право на объект	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Корректировка,%		0	0	0	0	0
Условие продажи	Купля-продажа	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение
Корректировка,%		-10	-10	-10	-10	-10
Условие финансирования		Единовременный платеж	Единовременный платеж	Единовременный платеж	Единовременный платеж	Единовременный платеж
Корректировка,%		0	0	0	0	0
Время продажи	27.01.15г	декабрь 2015г	декабрь 2015г.	декабрь 2015г.	декабрь 2015г.	декабрь 2015г.
Корректировка,%		0	0	0	0	0
Местоположение	МО, Волоколамский р-н,с.Теряево ул. Морских пехотинцев	г.Волоколамск	г.Волоколамск	г.Волоколамск	г.Волоколамск	г.Волоколамск
Корректировка,%		0	0	0	0	0
Площадь	36	35	34	43	41	43
Корректировка,%		0	0	0	0	0
Состояние помещений	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
Корректировка,%		0	0	0	0	0
Экономические характеристики	нет	нет	нет	нет	нет	нет
Корректировка,%		0	0	0	0	0
Движимое имущество	нет	нет	нет	нет	нет	нет

Корректировка,%		0	0	0	0	0
Скорректированная стоимость		44400	55587	38853	45000	40000
Количество различай		1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость за 1 м2		44400+55587+45000+38853+40000=223840
Рыночная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, методом сравнения продаж, руб	1611648

 

      Таким образом определена итоговая величина рыночной стоимости 1 к квартиры общей площадью 36 кв.м, расположенный по адресу: МО, Волоколамский район , ул. Морских пехотинцев д7 кв 8 равна 1611648 рублей

 

 

 

 

 

 

 

 

2.6 Определение  рыночной стоимости затратным  подходом.

ФСО №1 п.15. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний.

Расчет рыночной стоимости недвижимости в рамках затратного подхода предпологает следующюю последовательность действий:

1. Расчет стоимости прав  на земельный участок.

2. Расчет затрат на  воспроизводство

3. Определение накопленного  износа улудшений.

При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения

1) Стоимость объекта оценки, определяемая затратным подходом, соответствует сумме стоимости  прав на земельный участок  и стоимости прав на улучшения.

Расчет стоимости производится, как правило, в следующей последовательности:

- определение стоимости прав на земельный участок;

- определение затрат на создание (воспроизводство или замещение) улучшений;

- определение прибыли предпринимателя;

- определение износа и устареваний;

- определение стоимости улучшений путем суммирования затрат на создание улучшений и прибыли предпринимателя, и вычета износа и устареваний;

- определение рыночной стоимости объекта как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости улучшений.

2) Для целей определения  рыночной стоимости земельный  участок рассматривается как  условно свободный в предположении  его наиболее эффективного использования.

При этом определяется стоимость фактического или ожидаемого покупателем в соответствии с законодательством права на земельный участок.

 

 

 

3) Определение  затрат на создание (воспроизводство  или замещение) улучшений производится  на основании:

- данных о строительных контрактах на возведение аналогичных объектов;

- данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников, основанных на действующей нормативной базе;

- сметных расчетов «стоимости нового строительства».

5) Затраты на создание (воспроизводство либо замещение) улучшений вычисляются как сумма прямых издержек, непосредственно связанных со строительством и косвенных издержек, сопутствующих возведению улучшений, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ.

6) Величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, расчетных моделей или экспертных оценок с учетом затрат на создание улучшений, и затрат на приобретение прав на земельный участок.

При оценке связанного с торговлей имущества величина прибыли предпринимателя определяется с учетом также затрат на необходимые для обеспечения операционной деятельности оборудование и принадлежности.

7) Величина износа и устареваний определяется как потеря объектом недвижимости своей стоимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устаревания.

8) Затратный подход нецелесообразно применять при оценке квартир, нежилых помещений и подобных объектов на активных рынках.

21.  Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод/методы оценки в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. В отчете об оценке приводится описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и цели оценки.

В данной курсовой работе затратный подход к оценке недвижимости не применялся .

 

 

 

2.7 Согласование  результатов.

 

       Согласование  результатов оценки недвижимости, полученных с использованием  различных методов и подходов, к оценке, и отражение его результатов  в отчете об оценке осуществляются  в соответствии с требованиями  ФСО №1  ФСО №3 и ФСО №7.

 

     При оценке стоимости права собственности на объект недвижимости были применены все возможные подходы к оценке рыночной стоимости. Согласование результатов тестирует адекватность и точность применения каждого из подходов.

 

      В случае использования в рамках какого-либо из подходов к оценке недвижимости нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки недвижимости данным подходом.

      В процессе  согласования промежуточных результатов  оценки недвижимости, полученных  с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства  и недостатки этих подходов, объяснить  расхождение промежуточных результатов  и на основе проведенного анализа  определить итоговый результат  оценки недвижимости.

      При недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке недвижимости в соответствии с требованиями настоящего Федерального стандарта оценки и ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, в рамках выбранного подхода на основе имеющихся данных рекомендуется указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости.

     После проведения  процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об  оценке итогового результата  оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных  границах интервала, в котором, по  его мнению, может находиться  эта стоимость, если в задании  на оценку не указано иное.

 

    Для определения удельного веса результатов, полученных в рамках каждого подхода к оценке недвижимости, необходимо учитывать следующие факторы:

 

- задаче оценки;

- цели оценки;

- функциональному назначению  объекта оценки;

- оцениваемым правам.

 

 

      В данной курсовой работе мы применили согласование результатов экспертным методом, чтобы определить итоговую рыночную стоимость объекта недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

№ п/п	Критерий согласования	Доходный	Сравнительный	Затратный
1	Степень соответствия
1.1	задаче оценки	0	100	0
1.2	цели оценки	0	100	0
1.3	функциональному назначению объекта оценки	0	100	0
1.4	оцениваемым правам	0	100	0
2	Степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов	0	100	0
3	Степень предпочтительности каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки	0	100	0
4	Надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах	0	100	0
5	Удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов	0	100	0
Средний ранг, баллы		0	100	0
Коэффициент весомости каждого из подходов, отн.ед			1
Рыночная стоимость, полученная в рамках каждого из подходов, руб.		205652,69	1611648
Согласованная рыночная стоимость, руб.		205652,69*0+1611648*1=1611648