Определение рыночной стоимости объекта оценки

 

Наряду с исследованием динамики рынка, изучение его структуры позволяет наиболее точно квалифицировать объект недвижимости как товар. Аналитиками РГР признан наиболее эффективным метод сегментации рынка, учитывающий взаимосвязь таких качественно-количественных характеристик объектов недвижимости, как цена (руб./кв. м), местоположение, количество комнат и класс жилья. С указанными показателями напрямую связана конъюнктура спроса/предложения, уровень и динамика цен. Результаты анализа рынка вторичного жилья по качественным характеристикам объектов жилой недвижимости представлены на Диаграммах. 

 

 

 

 

Доля многокомнатных квартир на вторичном рынке существенно выше, чем на первичном – 6,3%. Однако, зачастую площадь представленных квартир четырех и более комнат, особенно в классах «эконом» и «комфорт», существенно ниже, чем у квартир на первичном рынке.

Одно-, двух- и трехкомнатных квартир примерно сопоставимое количество представлено на рынке– 27,2%, 34,3%, 32,2% соответственно. Самые «дорогие» традиционно в перерасчете за 1 кв. м  - однокомнатные квартиры. На удельную стоимость трех- и большей комнатности квартир влияет существенное количество квартир класса «бизнес» и «элита», где высокий уровень отделки повышает стоимость «квадрата».

 

. Элитный класс на вторичном  рынке представлен всего 0,5% доли  всех предлагаемых к продаже  квартир, а средняя стоимость  таких квартир – 111 606 рублей за «квадрат». Класс «бизнес» занимает 3,4% рынка, а стоимость удельного показателя (квадратного метра) по итогам ноября– 62 728 рублей. Класс «комфорт» занимает почти треть рынка – 32,3% со средней стоимостью 48 379 руб./кв.м. И самым массовым, что вполне логично, учитывая долгий период массовой застройки домами с малогабаритными квартирами типа «хрущевки», «малосемейки» и т.д., стал класс «эконом» - 63,8% и стоимость таковых квартир в среднем за «квадрат» по городу Омску- 45 155 руб./кв.м.

         На Диаграмме представлено соотношение объемов рынка в зависимости от класса качества жилья в распределении по административным округам г. Омска. Наибольшая концентрация домов класса «эконом» представлена в Советском АО, активно застраиваемом «хрущевками» и «сталинками», впоследствии не подвергавшимися капитальному ремонту, а также в Центральном АО, который является самым большим по площади округом города и обладает самым большим жилищным фондом г. Омска. Наибольшее количество квартир класса «эконом» представлено в Кировском АО, что обусловлено тем фактом, что Левобережье активно застраивалось в постперестроечный период и продолжает застраиваться по сей день. Квартиры в новых домах гораздо более просторные и комфортные для проживания, нежели объекты класса «социал». Наибольшая концентрация квартир класса «бизнес» отмечена в Центральном АО, там же расположены и все объекты класса «элита».

 

Подобно прогнозу темпа прироста введенной в действие общей площади жилых домов за декабрь в Москве, в Московской области также ожидается падение темпов прироста на уровне 72,06 %, или на 1,6 млн.кв.м. меньше по сравнению с показателем декабря 2012 г., примерно в декабре 2013 ожидается введение в действие 624, 64 тыс.м2.

Согласно ежегодному отчету Федеральной службы госстатистики, в 2012 году в г. Москва 438,37 тыс.кв.м. площади квартир в жилых зданиях находятся в незавершенном строительстве, в Московской области 1 345,03 тыс.кв.м.  

 

Месторасположения	Площадь квартир в жилых зданиях, находящихся в незавершенном строительстве, тыс.кв.м.
Москва	438,37
Московская область	1 345,03

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Динамика развития рынка жилой и коммерческой недвижимости Москвы и Московской области а также их стоимости.

Рынок жилой и коммерческой недвижимости Москвы.

Условно рынок жилой недвижимости Москвы можно разделить на следующие сегменты:

Сегмент строительства	Площадь, кв.м.
Завершенное строительство	73 755,60
Текущее строительство	34 212
Перспективные площади	560 717

 

  Согласно аналитическим данным агентства недвижимости  г. Москвы «НДВ» доля квартир в новостройках Москвы по стоимости за 1 кв.м. следующая: 

Стоимость квартир в новостройках Москвы за 1 кв.м	Доля квартир в новостройках Москвы
150-200 тыс. руб./кв.м.	29% квартир в новостройках  столицы
100-150 тыс. руб./кв.м.	24 % квартир в новостройках  столицы
до 100 тыс. руб./кв.м.	8% квартир в новостройках  столицы
от 200-250 тыс. руб./кв.м.	22% составляют квартиры  в новостройках
более 250 тыс. руб./кв.м.	17% квартир в новостройках  столицы

Согласно данным портала novostroy-m.ru,  средняя стоимость жилья в новостройках Москвы следующая:

- в 1 квартале 2013 года стоимость  жилья в новостройках Москвы  составила 172 300 тыс./кв.м.;

- в 4 квартале 2013 года стоимость  жилья выросла на 5,47 % и составила 181 723 тыс./кв.м.

Сегмент коммерческой недвижимости Москвы

Аналогично анализу жилой недвижимости, проанализируем объемы рынка коммерческой недвижимости Москвы 

Сегмент строительства	Площадь, кв.м.
Завершенное строительство	26 138,30
Текущее строительство	14 688
Перспективные площади	229 383

 

 Общую ситуацию на рынке коммерческой недвижимости Москвы можно отобразить из расчета доля каждого сегмента из суммарного объема рынка.

Доля завершенного строительства коммерческой недвижимости Москвы 9,67%, что на 1,87 % меньше от доли завершенного строительства жилой недвижимости. Это естественная ситуация, так как строительство коммерческой недвижимости, в некоторых случаях, долгосрочный проект с достаточно сложным архитектурным решением, возможно выполненным по индивидуальному проекту.

Доля текущей коммерческой недвижимости также меньше доли текущей жилой недвижимости на 42,93% и составляет 5,44 %, а перспективных площадей –  на 43,22 % и ровняется 9,67% от общего объема коммерческой недвижимости города.

     Согласно аналитическим данным консалтингового агентства «АКЦ МИЭЛЬ», по состоянию на ноябрь 2013 года общее число новостроек города выросло за счет роста предложения вновь реализуемых проектов  на 230 домов, в общем итоге рост составил 5 %, площадь квартир на продажу составила 1 млн. квадратов или 12,8 тысяч квартир.

     Данные консалтинговой компании Praedium которая активно работает в области предоставления услуг по продаже и покупке коммерческой недвижимости Москвы следующие: в 3 квартале 2013 года в целом было введено 38 % запланированной к реализации офисной недвижимости, динамика же 4 квартала 2012 года составила всего 25 % от общих планируемых объемов, а в начале 2013 года всего 20 %, так как изначально динамика ввода была низкая, в 3 квартале 2013 года динамика ввода офисного жилья реабилитировалась и составила 105 %. 

 

Период	Общая доля ввода офисной недвижимости в г.Москве
4 квартал 2012 года	25%
1 квартал 2012 года	20%
2 квартал 2013 года	105%
3 квартал 2013 года	38%

 

 

       Стоимость аренды и продажи коммерческой недвижимости анализируется еженедельно, по общим показателям рынка, исходя из общего количества всех объектов, их суммарной площади и стоимости.

       С 25 ноября по 1 декабря 2013 объем рынка составил 1068 объектов, общая емкость рынка 9,37 млрд.долл., с 2 по 8 декабря 2013 года объем рынка сократился на 8,65% и составил 983 объекта, стоимостью в 10,24 млрд.долл., с 9 по 15 декабря 2013 г. объем рынка сократился еще на 15,38% и составил 852 объекта стоимостью 7,13 млрд.долл. 

 

Период	Объем рынка офисной недвижимости в г.Москве, в количестве объектов	Общая емкость рынка офисной недвижимости в г. Москве, в млрд.долл.
с 25 ноября по 1 декабря 2012 года	1068	9,37
с 2 по 8 декабря 2013 года	983	10,24
с 9 по 15 декабря 2013 года	852	7,13

 

 

 

 

 

 

       Из анализа общей динамики рынка жилой и коммерческой недвижимости города Москвы вытекают следующие выводы: объем коммерческой недвижимости значительно меньший, на 42,31% объема жилой недвижимости.

Тип недвижимости города Москвы	Общий объем рынка жилой и коммерческой недвижимости Москвы, в тыс.кв.м.
Жилая недвижимость	638 684,60
Коммерческая недвижимость	270 209,30

 

 

Рынок жилья Московской области

Динамика рынка жилой и коммерческой недвижимости Подмосковья.

Рынок жилой недвижимости Подмосковья значительно отличается от динамики рынка жилой недвижимости Москвы, информируют специалисты «Датахомс». Так общая площадь завершенной жилой недвижимости составляет 547 516,80 тыс.м2, если сравнивать с подобной площадью коммерческой или жилой недвижимости Москвы, то этот показатель наивысший, он превышает даже показатель перспективной площади жилой недвижимости Москвы.

Объем текущего строительства 215 572,70 тыс.м2, практически  равнозначен перспективной площади коммерческой недвижимости, а площадь перспективных квадратных метров – 125 534 тыс.м2

 

Сегмент строительства	Площадь, кв.м.
Завершенное строительство	547 716,80
Текущее строительство	215 572,70
Перспективные площади	125 534

 

 Доля завершенного строительства жилой недвижимости Московской области составляет 61,61%;

Доля текущего строительства в сегменте жилой недвижимости Московской области 24,26 %;

Доля перспективных площадей – 14,13%.

Объемы выделенные под коммерческую недвижимость Московской области чрезвычайно малы и по состоянию на январь 2014 года практически полностью застроены. Так объем завершенных квадратных метров коммерческой недвижимости составляет 22 677,90 тыс. м2.

Объем текущего строительства в Московской области равен 10 337,40 тыс. м2, что на 70,38 % меньше объемов текущего строительства коммерческой недвижимости города.

Объемы полезной площади области минимальны и практически полностью освоены, показатель равен 1 682 тыс.м2 

 

Объемы рынка коммерческой недвижимости Подмосковья 

 

Сегмент строительства	Площадь, кв.м.
Завершенное строительство	22 677,90
Текущее строительство	10 337,40
Перспективные площади	1 680

 

 Общий объем завершенного строительства коммерческой недвижимости области – 65,36%;

Текущий объем строительства – 29,79 %, объем перспективных площадей 14,13%.

Коммерческая недвижимость редко располагается как самостоятельный торговый центр, как например, в городе, в основном под офисы выделяются первые этажи жилых домов.

Доля коммерческой недвижимости по сравнению с жилой составляет всего 3,9 %. Кроме жилой и коммерческой недвижимости, в Московской обл. существует еще и малоэтажное строительство.

Чаще здания такого типа застройщиками возводятся по виду малых микрорайонов или коттеджных поселков, отмечают эксперты datahomes.ru. Преимущества таких застроек очевидны: период возведения зданий сокращается, а количество квартир на этаже не так велико, как например, в многоэтажных домах.

Общие объемы рынка коммерческой и жилой недвижимости Московской области выглядят следующим образом: 

 

Тип недвижимости города Москвы	Общий объем рынка жилой и коммерческой недвижимости Москвы, в тыс.кв.м.
Жилая недвижимость	888 623,50
Коммерческая недвижимость	34 697,31

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Анализ рынка Волоколамской недвижимости за декабрь 2014 г.

Стоимость однокомнатных квартир в Волоколамске и Волоколамском районе 
 
      Однокомнатные квартиры. За декабрь 2014 г. стоимость однокомнатных квартир в очередной раз снизилась с 37.010 р./кв.м. (по состоянию на 01.12.2014 г.) до 36.262 р./кв.м. (по состоянию на 01.01.2015 г.). Снижение составило2% (-748 р./кв.м.). Стандартная однокомнатная квартира в 31 кв.м. в завершении ноября стоила около 1.15 млн.р. (в сельской местности) и от 1,5 млн.р. (для городской черты).  
 
Стоимость двухкомнатных квартир в Волоколамске и Волоколамском районе 
 
       Двухкомнатные квартиры. Стоимость двухкомнатных квартир в декабре 2014 г. существенно снизилась с 40.646 р./кв.м. (по состоянию на 01.12.2014 г.) до 33.256 р./кв.м. (по состоянию на 01.01.2015 г.). Снижение на 7.390 р./кв.м. (снижение более чем на 18%). Такое существенное снижение стоимости в декабре вызвано повышенным покупательским спросом, связанным с активным вложением средств, в целях обеспечения их сохранности от возможных экономических рисков.  

Стоимость трехкомнатных квартир в Волоколамске и Волоколамском районе 
 
        Трехкомнатные квартиры. В декабре 2014 г. стоимость на трехкомнатные квартиры в Волоколамске и Волоколамском районе так же снизалась с 47.383 р./кв.м. (по состоянию на 01.12.2014 г.) до 45.757 р./кв.м. (по состоянию на 01.01.2015 г.). Снижение составило 1.626 р./кв.м. (-3.4%). Ситуация с трехкомнатными квартирами полностью соответствует ситуации по двухкомнатным, за исключением того, что трехкомнатные квартиры в Волоколамском районе изначально дороже, а, следовательно, менее востребованы со стороны покупателей и колебания в этом сегменте менее значительны. Сейчас стандартная 3 комн. квартира стоит от 2.1 млн.р. (в сельской местности) и от 4,5 млн.р. (для городской черты).  
 
Стоимость четырехкомнатных квартир в Волоколамске и Волоколамском районе 
 
      Четырехкомнатные квартиры. За текущий месяц средняя стоимость 1 кв.м. осталась на прежнем уровне в 51.428 р./кв.м. (по состоянию на 01.01.2015 г.). Изменений не было, видимо, не готовы люди покупать в Волоколамске подобное жилье, отдавая предпочтения частным домам. Стандартная 4 комн. квартира площадью 85 кв.м., в декабре 2014 г. стоила прежние 4,3 млн.р. (для сельской местности) и от 4.8 млн.р. (для городской черты).