Определение рыночной стоимости объекта оценки

r1 = sff (п, rf ) = rf / ((1+ rf)n – 1),                          

    где r1  – норма  возврата капитала;

rf – безрисковая ставка;

sff (п, rf)– фактор фонда возмещения.

    Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений чистого операционного дохода сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации:

        

где NOI i   – чистый операционный доход i-го объекта-аналога; 

Vi  – цена продажи i-го объекта-аналога;

n – количество аналогичных  объектов недвижимости.

Расчет ставки капитализации методом связанных инвестиций

    Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, ставка капитализации должна удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций.

     Величина ставки  капитализации определяется методом  связанных инвестиций, или техникой  инвестиционной группы. Ставка капитализации  для заемного капитала определяется  на основе ипотечной постойной. Ипотечная постоянная – отношение ежегодных выплат по кредиту к сумме кредита.

Rm = i  / (1– (1+ i )-n),  

где Rm – ипотечная постоянная;

i – ставка процента  по кредиту;

n – срок, на который  выдан кредит.

    Ставка капитализации  для собственного капитала рассчитывается  методом с учетом возмещения  капитальных затрат.

   Общая ставка капитализации (Rо) определяется как средневзвешенное значение:

R о = M • Rm  + ( 1 – M ) • Re                             

где M – коэффициент ипотечной задолженности (доля кредита в общей сумме инвестированного капитала);

Re – коэффициент капитализации для собственного капитала.    

Метод дисконтирования денежных потоков

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

,                                         

где V– текущая стоимость объекта недвижимости;

CFj – денежный поток периода j-го года;

r – ставка дисконтирования;

Vterm – стоимость последующей продажи (реверсии) в конце прогнозного периода;

п – длительность прогнозного периода, лет.

Алгоритм расчета метода ДДП.

1. Определение прогнозного периода.

2. Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого прогнозного года.

3. Расчет стоимости реверсии.

4. Расчет ставки дисконтирования

5. Определение стоимости объекта недвижимости

Определение прогнозного периода

    Длительность  прогнозного периода определяется  продолжительностью стадии нестабильных  денежных потоков оцениваемого  объекта недвижимости.

    В международной  оценочной практике средняя величина  прогнозного периода 5-10 лет, в российской  практике типичной величиной  прогнозного периода является  период длительностью 3-5 лет.

Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для  каждого прогнозного года

 

 

Расчет различных уровней дохода от объекта недвижимости можно представить формулами:

ПВД = Площадь  ٠ Ставка арендной платы        

ДВД = ПВД – Потери от незанятости и при сборе арендной платы + Прочие доходы

ЧОД = ДВД – Операционные расходы владельца недвижимости, связанные с недвижимостью       

    При оценке  рыночной стоимости объекта недвижимости  в качестве денежного потока  выступает чистый операционный  доход от объекта недвижимости.

    Однако если  необходимо оценить инвестиционную  стоимость объекта недвижимости  или стоимость при существующем  использовании, то необходимо учитывать  фактические расходы собственника  или инвестора, следовательно, используются  следующие уровни денежных потоков:

Денежный поток до уплаты налогов = ЧОД – Капиталовложения – Обслуживание кредита + Прирост кредитов.    

Денежный поток для недвижимости после уплаты налогов = Денежный поток до уплаты налогов – Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.       

    Налог на землю и налог на имущество необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.

    Экономическая  и налоговая амортизация не  является реальным денежным платежом, поэтому амортизация не входит  в состав операционных расходов  собственника.

    Капитальные вложения, осуществляемые для поддержания  оцениваемого объекта, необходимо  вычитать из чистого операционного  дохода в составе операционных расходов.

    Платежи по  обслуживанию кредита (выплата процентов  и погашение долга) необходимо  вычитать из чистого операционного  дохода, если оценивается инвестиционная  стоимость объекта (для конкретного  инвестора).

                                           

 

 

 

 

 

Расчет стоимости реверсии

Реверсия – это стоимость будущей продажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

    Если рассмотреть  денежные потоки инвестора по  объекту недвижимости, то вначале  инвестор осуществляет инвестиции  в объект, потом получает доходы  от объекта и в конце владения  продает объект, т.е. получает реверсию  первоначально вложенных инвестиций.

     Оценщику при расчете реверсии необходимо определить стоимость объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

   Стоимость реверсии можно рассчитать с помощью:

1) сравнительного подхода, в данном случае оценщик определяет цену будущей продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта и будущего состояния рынка недвижимости;

2) доходного подхода, в данном случае оценщик, исходя из предположения о выходе объекта недвижимости на постоянные стабильные денежные потоки к окончанию прогнозного периода, использует метод капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации;

3) затратного подхода, в данном случае оценщик рассчитывает стоимость последующей продажи, как сумму прогнозной величины рыночной стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (или замещения) оцениваемого объекта на момент окончания прогнозного периода;

4) расчет ставки дисконтирования кумулятивным методом:

    r =  rf + p1 + p2 + p3

5) определение стоимости объекта недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

          Рыночные данные по ставкам аренды на аналогичные объекты

Показатели	Объект №1 1-к квартира д , Калистово ул, Центральная д, 37	Объект№2 1-к квартира Ул. Энтузиастов д 22 . кв  6	Объект№3 1-к квартира д.Ушаково	Объект№4 1-к квартира Волокаламск ул.Мира д. 24
Площадь , м2	35	39	33	31
Арендная плата руб. в месяц	16000	14000	13000	10000
Арендная плата руб . в месяц	1333	1166	1083	833
За год	15996	13992	12996	9996

 

Сар= 53000:4=13250

                                                       Расчет ЧОД

Показатели	Определеные величины показателей
Площадь м2	36
Средняя арендная ставка кв,м/в год	13250
Потенциально валовый даход ПВД=Сар*S	477000
Коэфициент потерь от недозагрузки	10
Действительный валовый даход ПВД*(1-Кндз)	429300
Операционный расход (ПВД*18):100%	85860
Чистый операционный даход ДВД-ОР	343440

                                            

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                           Расчет ставки капитализации

№ п/п	Показатели	Определение величины показателя
1.	Безрисковая ставка (rf), %	8
2.	Премия за риск вложения в недвижимость (р1), %, определена экспертно на среднем уровне	2,2
3.	Премия за риск низкой ликвидности (р2), % , p2 =  rf  ∙ Тэксп; Срок экспозиции (Тэксп) на сегменте оцениваемого объекта составляет 6 месяцев.	3,4
4.	Премия за риск инвестиционного менеджмента ( р3), %	2
5.	Ставка доходности собственного капитала (re), определена методом кумулятивного построения: re =  rf + p1 + p2 + p3	16,7
6.	Ставка капитализации, %, R  = re	16,7

          

                         Таблица №3. Расчет рыночной стоимости объекта оценки

 

№ п/п	Показатели	Определение величины показателя
1.	Чистый операционный доход, руб	343440
2.	Ставка капитализации, %	16,7
3.	Рыночная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная в рамках доходного подхода, методом прямой капитализации, руб C =	205652,69

 

     Таким образом  рыночная стоимость квартиры общей площадью 36 кв.м, расположенный по адресу Московская область, Волоколамский р-н, с.Теряево , ул. Морских пехотинцев , дом 7, кв 8 рассчитанная  методом доходного подхода составляет 205652,69 руб.

 

 

2.5 Определение  рыночной стоимости объекта оценки  сравнительным   подходом

     ФСО №1 п.14. Сравнительный подход - совокупность  методов оценки стоимости объекта  оценки, основанных на сравнении  объекта оценки с объектами - аналогами  объекта оценки, в отношении которых  имеется информация о ценах.

     Основным принципом  сравнительного подхода к оценке  недвижимости является принцип  замещения, согласно которому рациональный  покупатель не заплатит за  конкретный объект недвижимости  сумму больше, чем обойдется ему  приобретение другого сходного  объекта недвижимости, обладающего  аналогичной полезностью.

 

В рамках сравнительного подхода к оценке выделяют два метода:

-метод сравнения продаж;

-метод валовой ренты.

     Метод сравнения  продаж является основным методом, а метод валовой ренты представляет  собой частный случай метода  сравнения продаж.

Метод сравнения продаж

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости методом сравнения продаж:

1-й этап. Изучаются состояние  и тенденции развития рынка  недвижимости и особенно того  сегмента, к которому принадлежит  оцениваемый объект. Выявляются  объекты недвижимости сопоставимые  с оцениваемым объектом, проданные  относительно недавно.

2-й этап. Собирается и  проверяется информация по сопоставимым  объектам; анализируется собранная  информация и каждый сопоставимый  объект сравнивается с оцениваемым  объектом. Из сопоставимых объектов  по минимуму различий выбираются  объекты-аналоги.

3-й этап. На выделенные  различия в ценообразующих характеристиках объектов-аналогов с оцениваемым объектом вносятся поправки в цены продаж аналогов.

4-й этап. Согласовываются  скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, полученная в рамках метода сравнения продаж сравнительного подхода.

 

 

 

 

 

   Есть обязательные  критерии сопоставимости:

- категория земельного участка, например, земельный участок сельскохозяйственного назначения не сопоставим с участком земель поселений;

- функциональное назначение улучшений, например, объекты жилой недвижимость не сопоставимы с объектами офисной недвижимости;

- передаваемые права, например, право аренды не сопоставимо с правом собственности;

- условия продажи, например, рыночные условия не сопоставимы с условиями продажи зависимых субъектов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

- продолжительности срока экспозиции;

- независимости субъектов сделки;

- инвестиционной мотивации.

Элементы сравнения - основные критерии, по которым сравниваются сопоставимые объекты:

- переданные права собственности на недвижимость;

- условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости;