Шпаргалки по "Оценке собственности"

 

Таким образом, очевидна необходимость  принятия закона о саморегулируемых организациях, который урегулирует  правовое положение этих организаций. В настоящее время ведется  работа в этом направлении.

 

Проект федерального закона «О саморегулируемых организациях»  включает в себя общие нормы регулирования  процедур создания и функционирования саморегулируемых организаций, важнейшими из которых являются нормы, определяющие содержание регулятивных полномочий СРО, пределы вмешательства государства  в их деятельность.

 

Путем последовательного  создания СРО в самых различных  областях предпринимательской и  профессиональной активности, развития «самосознания» таких организаций  государство будет вытесняться  из сферы регулирования тех коммерческих отношений, присутствие в которых  государственного элемента представляется излишним и неоправданным с точки  зрения основных функций государственного регулирования.

 

При этом представляется, что  следующим шагом после принятия данного законопроекта и накопления, созданных в соответствии с ним  СРО первичного опыта саморегулирования, должно стать преобладающее замещение  государственных регулятивных полномочий саморегулированием, за исключением  регулирования вопросов, связанных  с государственной безопасностью  во всех ее проявлениях.

 

Другой важнейшей функцией СРО в законопроекте определена функция единого защитника интересов  предпринимателей в их отношениях с  государством. При возникновении  любых конфликтов и споров между  федеральным (региональным) органом  исполнительной власти и участником СРО, противостоять государству  от имени данного участника будет  сама такая организация, что автоматически  переводит весь процесс разбирательства  конфликта в качественно иную плоскость.

7. Национальные и международные стандарты оценки.

Международные стандарты  оценки разрабатываются по стандартам оценки, международной организации  объединяющей организации оценщков более, чем 50 стран мира.

Национальные стандарты  оценки отражают:

-внутреннюю политику  и установившееся принципы оценочной деятельности

-нац-но политические и общественные цели

-влияние разнообразных  обычаев и языковых особенностей.

8. Экономическое содержание понятий: стоимость, цена, затраты. Классификация стоимости в оценке.

Стоимость - в трудовой теории стоимости - выраженный в денежной форме  и овеществленный в товаре труд товаропроизводителей, проявляющийся при обмене товарами в виде меновой стоимости.

Затраты — размер ресурсов, использованных в процессе хозяйственной  деятельности за определённый временной  этап.

цена - средняя цена, по которой  можно приобрести товар на определенном рынке.

При осуществлении оценки объекта используются следующие  виды стоимости:

1.рыночная стоимость-наиболее  вероятная цена, по которой товар  или услуга могут быть проданы  на свободном рынке в условиях  конкуренции, когда стороны сделки  действуют разумно, располагая  всей необходимой информацией,  а на величине цены сделки  не отражаются какие-либо чрезвычайные  обстоятельства

2. инвестиционная стоимость  – стоимость для конкретного  лица или группы лиц при  установленных данным лицом инвестиционных  целях использования объекта  оценки.

3.ликвидационная стоимость-расчётная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки.

4. кадастровая стоимость-  стоимость, определяемая методами  массовой оценки, установленная  и утвержденная в соответствии  с законодательством, регулирующим  проведение кадастровой оценки.

9. База оценки: виды стоимости в оценке и цели оценки.

1.рыночная стоимость-наиболее  вероятная цена, по которой товар  или услуга могут быть проданы  на свободном рынке в условиях  конкуренции, когда стороны сделки  действуют разумно, располагая  всей необходимой информацией,  а на величине цены сделки  не отражаются какие-либо чрезвычайные  обстоятельства

2. инвестиционная стоимость  – стоимость для конкретного  лица или группы лиц при  установленных данным лицом инвестиционных  целях использования объекта  оценки.

3.ликвидационная стоимость-расчётная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки.

4. кадастровая стоимость-  стоимость, определяемая методами  массовой оценки, установленная  и утвержденная в соответствии  с законодательством, регулирующим  проведение кадастровой оценки.

Цели:

-повышение эффективности  текущего управления предприятием

-купли-продажи акций,  облигаций, предприятий на фондовом  рынке.

-принятие обоснованного  инвестиционного решения

-разработки планов развития  пред-ия

-страхование

-налогообложение 

-определение платежеспособности  предприятия и стоимости залога при кредитовании.

10. Принципы оценки собственности. Принцип наилучшего использования.

принципы оценки имущества  можно разделить на 3 группы:

1.принципы отражающие компоненты объекта:

-пр. вклада

-остаточной продуктивности

-предельной продуктивности

-сбалансированности

2.Принципы, основанные на предъявлениях  собственника:

-полезности

-замещения

-ожидания

3. Принципы, связанные с рыночной  средой:

-внешних  изменений

-спроса и предложения

-экономического разделения

-соответствия, регрессии, прогрессии

Принцип наилучшего использования основан на учете возможных способов использования имущества в зависимости от условий рыночной среды. В процессе определения стоимости данный принцип применяется для оценки в целях реструктуризации.

11. Принципы оценки собственности, основанные на представлениях покупателя.
12. Принципы оценки собственности, основанные на представлениях продавца (производителя).

- пр. полезности-заключается в том, что чем больше предприятие способно удовлетворять потребность собственника, тем выше его стоимость.

-замещения. Максимальная  стоимость предприятия определяется  наименьшей ценой, по которой  может быть приобретен другой  объект с эквивалентной полезностью

-ожидания -это определение текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным предприятием.

13. Принципы оценки собственности, связанные с рыночной средой.

-внешних  изменений основан  на том, что стоимость предприятия,  его имущества зависит от состояния  внешней среду, степени политической  и экономической стабильности  в стране.

-спроса и предложения основан  на определении стоимости объекта  соотношения спроса и предложения  на рынке недвижимости.стоимость будет увеличиваться с возрастанием спроса и предложения.

-экономического разделения гласит, что имущественные права следует  разделить и соединить таким  образом, чтобы увеличить общую  стоимость объекта.

-соответствия, регрессии, прогрессии. Принцип соответствия, согласно которому предприятия, которые не соответствуют требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т. д., скорее всего, будут оценены ниже среднего.

14. Временная оценка денежных потоков и будущая стоимость единицы. Правило “72”-х и “69”.

 

15. Виды накоплений. Антисипативное и декурсивное начисление простых и сложных процентов.

Простыми  процентами называют такой способ наращения, при котором проценты начисляются на первоначальную сумму.

Сложными процентами называют такой способ наращения, при котором проценты начисляют на всю накопленную сумку, а не только на первоначальную, как при начислении простых процентов.

Декурсивными процентами называют проценты начисляемые по принципу наращения на сумму долга, процентную ставку называют при этом ставкой наращения.

Антисипативными процентами называют проценты начисляемые по принципу скидки с конечной суммы задолжности называют учетной ставкой.

Дискретными процентами называют такой способ наращения, при котором время считают величиной дискретной.

 

16. Будущая стоимость единицы: экономический смысл, формула расчета.

FV = PV * (1+ r)ⁿ , где

FV - будущая стоимость; 
PV - текущая стоимость; 
r - процентная ставка 
n - количество лет.

Будущая стоимость (futurevalue, конечная стоимость, FV) - инвестированные средства и сумма всех начислений сложных процентов на них или проекция заданного в настоящий момент количества денег на определенный промежуток времени вперед при определенной процентной ставке.

17. Накопление единицы за период и текущая стоимость единичного аннуитета: экономическое содержание, способ расчета. Авансовый аннуитет.

|PVA|nr=(1/r)[1 - 1/(1+r)n]

r - процентная ставка

n - количество лет.

18. Фактор Инвуда: экономический смысл, сфера применения, формула расчета.
19. Текущая стоимость реверсии: экономическое содержание, формула расчета.
20. .Ипотечная постоянная и фактор фонда возмещения: экономический смысл, формула расчета.

Ипотечная постоянная - соотношение между ежегодными требованиями по (ипотечному) кредиту и первоначальной основной суммой кредита, выраженное десятичной дробью или в процентах для кредитов с равномерными платежами.

Фактор фонда возмещения - один из шести финансовых коэффициентов, который показывает размер регулярных платежей, которые позволяют накопить к определенному моменту времени сумму, равную единице, при условии, что в начальный момент времени сумма равна нулю.

|pmt/fva|_n^r = r/[(1+r)ⁿ-1], где n - количество периодов начисления, r - ставка дисконтирования.

 

21. Взаимосвязь функций сложного процента в оценке собственности.
22. Экономическое содержание затратного подхода к оценке собственности. Область применения и  ограничения затратного подхода. Достоинства и недостатки.

Затратный подход основан на определении  рыночной стоимости активов и  текущей стоимости обязательств.

данный подход наиболее применим для  оценки объектов специального назначения, нового строительства, для определения  варианта лучшего использования  земли, и в целях страхования.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:

- анализ наилучшего и наиболее  эффективного земельного участка; 
- технико-экономический анализ нового строительства и улучшений; 
- оценка общественно-государственных и специальных объектов; 
- оценка объектов на малоактивных рынках; 
- оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости. 
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда. 
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ. 
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений. 
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений. 
6. Отдельная оценка земельного участка от строений. 
7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

 

23. Принципы оценки собственности, применяемые в затратном подходе

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.