Шпаргалки по "Оценке собственности"

2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:

- анализ наилучшего и наиболее  эффективного земельного участка; 
- технико-экономический анализ нового строительства и улучшений; 
- оценка общественно-государственных и специальных объектов; 
- оценка объектов на малоактивных рынках; 
- оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости. 
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда. 
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ. 
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений. 
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений. 
6. Отдельная оценка земельного участка от строений. 
7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

24. Алгоритм оценки предприятия методом чистых активов.

Расчет методом стоимости чистых активов включает несколько этапов:

1. Оценивается недвижимое имущество  предприятия по обоснованной  рыночной стоимости.

2. Определяется обоснованная рыночная  стоимость машин и оборудо-вания.

3. Выявляются и оцениваются нематериальные  активы.

4. Определяется рыночная стоимость  финансовых вложений, как долгосрочных, так и краткосрочных.

5. Товарно-материальные запасы  переводятся в текущую стоимость.

6. Оценивается дебиторская задолженность.

7. Оцениваются расходы будущих  периодов.

8. Обязательства предприятия переводятся  в текущую стоимость.

9. Определяется стоимость собственного  капитала путем вычитания из  обоснованной рыночной стоимости  суммы активов текущей стоимости  всех обязательств.

25. Алгоритм оценки предприятия методом ликвидационной стоимости.

Расчет ликвидационной стоимости  предприятия включает в себя несколько  основных этапов:

1. Разрабатывается календарный  график ликвидации активов, так  как продажа различных видов  активов предприятия: недвижимого  имущества, машин и оборудования, товарно-материальных запасов производится  в течение различных временных  периодов;

2. Определяется валовая выручка  от ликвидации активов; 

3. Оценочная стоимость активов  уменьшается на величину прямых  затрат (комиссионные юридическим  и оценочным компаниям, налоги  и сборы). С учетом календарного  графика ликвидации активов скорректированные стоимости оцениваемых активов дисконтируются на дату оценки по ставке дисконта, учитывающей связанный с этой продажей риск;

4. Ликвидационная стоимость активов  уменьшается на расходы, связанные  с владением активами до их  продажи, включая затраты на  сохранение запасов готовой продукции  и незавершенного производства, сохранение оборудования, машин,  механизмов, объектов недвижимости, а также управленческие расходы  по поддержанию работы предприятия  вплоть до завершения его ликвидации;

5. Прибавляется (вычитается) операционная  прибыль (убытки) ликвидационного  периода; 

6. Вычитаются преимущественные  права на удовлетворение: выходных  пособий и выплат работникам, требований кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества  ликвидируемого предприятия, задолженностей  по обязательным платежам в  бюджет и во внебюджетные фонды,  расчетов с другими кредиторами. 

 

26. Методы затратного подхода оценки недвижимости

 

27. Метод сравнительной единицы в затратном подходе.
28. Методы определения стоимости улучшений в затратном подходе.
29. Определение рыночной стоимости земельного участка доходным подходом.
30. Понятие износа в оценке. Классификация износа и  методы его расчета.
31. Оценка износа методом срока жизни в затратном подходе.
32. .Доходный подход: общая характеристика, методы, сфера применения.

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

В рамках доходного  подхода возможно применение двух методов:

· прямой капитализации доходов;

· дисконтированных денежных потоков.

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена  способностью оцениваемого объекта  генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учётом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

Применение доходного подхода  имеет большое значение при анализе  инвестиционных и финансовых решений  в сфере недвижимого имущества

 

33. Экономическое содержание и условия применения метода капитализации дохода.\

Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации.

V=D/R

D-чистый доход бизнеса за год

R-коэффициент капитализации

Основные этапы процедуры  оценки методом капитализации:

1)   определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наи лучшем наиболее эффективном использовании;

2)   расчет ставки капитализации;

3)   определение стоимости объекта недвижимости на основе чисто го операционного дохода и коэффициента капитализации, путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

 

 

34. Выбор базы капитализации. Этапы расчета  чистого операционного дохода.
35. Понятие общей ставки капитализации и методы ее определения.

Капитализация — это превращение  потока дохода в параметр стоимости (С) путем соответственно деления  или умножения определенного некоторым образом потока дохода (Д) на некий фактор, называемый коэффициентом капитализации (К) или мультипликатором (М). Основные формулы при этом выглядят следующим образом:  

Метод капитализации. Стоимость земельного участка определяется капитализацией доходов. Общий коэффициент капитализации рассчитывается отношением чистого операционного дохода аналога к его продажной цене по формуле

,

где R - общий коэффициент капитализации;

Y_анал – чистый операционный доход аналога;

V_анал – продажная цена аналога. 

 

Вероятная стоимость объекта  оценки определяется по формуле

,

где V- вероятная стоимость  оцениваемого объекта;

Y – ЧОД;

R - коэффициент капитализации, рассчитанный на базе рыночных данных по сопоставимым аналогам.

 

36. .Расчет ставки капитализации: метод Ринга, метод Инвуда и метод Хоскольда.

когда ожидается, что стоимость вложенного капитала уменьшится, то часть или вся сумма возмещённых инвестиций должна быть получена из текущего дохода. Поэтому коэффициент капитализации текущего дохода должен включать как доход на инвестиции, так и возмещение ожидаемой потери.

Существует три способа  возмещения инвестированного капитала:

1)прямолинейный возврат  капитала (метод Ринга);

2)возврат капитала по  фонду возмещения и ставке  дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;

3)возврат капитала по  фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

 

Метод Ринга

Метод Ринга предполагает, что возмещение основной суммы происходит ежегодно равными частями.

Метод Инвуда

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям

k = Ry + SFF(n, У), где

- фактор фонда возмещения; Y = R (ставка дохода на инвестиции).

Метод Хоскольда

Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

к = Ry + SFF(n, Уб), где

 

Уб - безрисковая ставка процента.

37. Определение ставки капитализации и дисконта методом кумулятивного построения.

Метод кумулятивного построения ставки дисконта используется тогда, когда  риски бизнеса (наблюдаемая колеблемость доходов с него) вызываются, прежде всего, несистематическими рисками оцениваемого бизнеса. Признаком этого является то, что доходы с бизнеса фактически сильно колеблются (величина показателя  превышает 20—30%), а коэффициент «бета», характерный для отрасли, в которой специализируется предприятие, незначительно больше или даже меньше единицы.

 

Метод кумулятивного построения учитывающей риски биз­неса ставки дисконта отличается от модели оценки капитальных активов тем, что в структуре этой ставки к номинальной безрисковой ставке ссудного процента R прибавляется совокупная премия за инвестиционные риски, которая состоит из премий за отдельные относящиеся именно к данному проекту несистематические риски. [2, с. 187]

 

Формула для индивидуальной ставки дисконта i тогда выглядит так:

 

 

 

где  — множество учитываемых  в данном инвестиционном проекте  факторов несистематического риска;

 

  — премия за отдельный  несистематический риск по фактору  риска с номером j;

 

 — поправки на (премии  за) риски вложения в малый  бизнес, характер (закрытой) компании  и страны инвестирования. Эти  поправки разумны при любом  из способов расчета ставки  дисконта.

 

Обычно в числе факторов несистематического риска инве­стирования, на наличие которых проверяют оцениваемый биз­нес в рамках метода кумулятивного построения ставки дискон­та, выделяют риски:

 

недостаточной финансовой устойчивости фирмы (риски недостаточного обеспечения  оборота собственными оборотными средствами, недостаточного покрытия краткосрочной  задолженности ликвидными текущими активами и всей суммой ликвидных  активов и пр.);

 

повышенной доли долгосрочной задолженности в струк­туре капитала предприятия;

 

повышенной доли постоянных расходов в операционных издержках  фирмы;

 

ключевой фигуры в составе  менеджеров предприятия (или контролирующих его инвесторов), т.е. наличия ее как  таковой (что создает предпосылки  для обострения на предприятии так  называемой «агентской проблемы» в  отношениях между акционерами и  менеджментом, способным нанести  ущерб интересам акционеров, вплоть до проведения запрещенных законом  инсайдерских операций или ее непредсказуемости, недобросовестности, некомпетентности и т.п.;

 

недостаточной диверсифицированности продукции (хозяйственной деятельности) предприятия;

 

недостаточной диверсифицированности рынков сбыта предприятия;

 

недостаточной диверсифицированности источников при­обретения покупных ресурсов (включая труд);

 

контрактов, заключаемых  предприятием для реализации своих  продуктовых линий (в части приобретения покупных ре­сурсов, услуг и продажи своей продукции), включая риски недобросовестности, неплатежеспособности, в том числе проявляющейся в течение действия контракта, а также юридической недееспособности контрагентов по контрактам;

 

узости набора источников финансирования (особенно в случаях  неформирования надлежащего амортизационного фонда и его недоиспользования как важнейшего источника самофинансирования, недооценки важности привлеченных средств, неиспользования финансового лизинга и других прогрессивных схем финансирования).

 

Все перечисленные риски, будучи несистематическими, характеризуют  не рискованность бизнеса как  рода деятельности, а рискованность  управления предприятием (фирмой), ведущим  бизнес. Именно она тогда и влияет на колеблемость (нестабильность) доходов с бизнеса на данном предприятии и для его владельцев (при зачастую общем высоком в среднем за длительный период уровне доходов).

 

Например, недостаточная  финансовая устойчивость реализующего бизнес предприятия (главный несистематический  риск бизнеса), связанная с повышенной долей заемных (а не собственных) оборотных средств и объясняющаяся  нацеленностью менеджмента фирмы  на увеличение в среднем достигаемой  доходности ее операций при положительном  кредитном («производственном») рычаге по текущим операциям предприятия (когда рентабельность продукции  выше ставки процента по финансирующим  оборот кредитам), приводит к меньшей  стабильности остающихся для распределения акционерам чистых доходов.