Шпаргалки по "Оценке собственности"

    Принципы оценки  имущества, связанные с эксплуатацией  собственности, основанные на  представлениях производителя, на  требованиях, предъявляемых к  имуществу. В группу принципов оценки имущества, связанных с эксплуатацией собственности, основанных на представлениях производителя, на требованиях, предъявляемых к имуществу, входят следующие принципы: принцип остаточной продуктивности, принцип вклада, принцип изменяющейся доходности (убывающей отдачи), принцип сбалансированности (пропорциональности), принцип оптимальных размеров (величин), принцип оптимального разделения и соединение имущественных прав. Принцип остаточной продуктивности рассмотрим на примере земельного участка. Остаточная продуктивность измеряется как остаточный чистый доход, отнесённый к земельному участку, после того как были оплачены затраты на три других (кроме земли) фактора производства - труд, капитал и предпринимательство (управление). Получаемый в результате экономической деятельности доход идёт на оплату используемых факторов производства. Относимая к каждому из факторов производства часть дохода представляет собой его цену. Для труда таковой ценой является заработная плата, для капитала - выплаты по процентам, для предпринимательских действий - прибыль, для земли - рента.

Принцип вклада (иногда называемый принципом эффективности инвестиций) основывается на понятии "вклад". Вклад - это сумма, на которую изменяется имущества или чистый доход, им приносимый, вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного элемента (ресурса). Данный принцип заключается  в том, что стоимость отдельного элемента имущества зависит от величины его вклада в общую стоимость (всего объекта) или размеров уменьшения общей стоимости при отсутствии вклада. Кроме того, данный принцип  подразумевает, что стоимость имущества  зависит от его вклада в её величину элемента этого имущества. Применительно  к оценке инвестиционной стоимости  имущества данный принцип гласит: доход, полученный в результате инвестиций, должен превышать величину инвестированных  средств.

    Принцип изменяющейся  доходности (убывающей отдачи) используется  при оценке имущества совместно  с принципом наилучшего (наиболее  эффективного) использования собственности  (имущества). Данный принцип заключается  в том, что по мере добавления  элементов (ресурсов) к объекту  чистые доходы увеличиваются  замедляющимися темпами, т.е. привлекаемые  к объекту имущества ресурсы  обладают свойством насыщения,  другими словами - убывающей отдачи. Замедление темпов происходит  до такой точки, когда прирост  стоимости объекта не становится  меньше, чем затраты на добавляемые  элементы (ресурсы). Как следует из  принципа изменяющейся доходности, ресурсы, привлекаемые к объекту,  обладают свойством убывающей  отдачи. Поэтому экономически целесообразно  привлекать к объекту имущества  дополнительные ресурсы до тех  пор, пока издержки на привлечение  ресурсов не сравняются с доходами  от их использования. Такое  использование объекта недвижимости  будет эффективным, а сумма  привлечённых к нему элементов  ресурсов - оптимальной. В принципе  изменяющейся доходности проявляется  общий для многих процессов  (как в обществе, так и в естественнонаучных  дисциплинах и в технике) эффект - "эффект насыщения".

    Принцип сбалансированности (пропорциональности) определяет максимальную  стоимость имущества. В соответствии  с этим принципом любому способу  использования имущества соответствует  оптимальный (сбалансированный) набор  факторов использования, при сочетании  которых достигается наибольшая  доходность используемого имущества,  т.е. максимальная стоимость имущества  реализуется при взаимодействии  этих факторов в оптимальном  сочетании. В противном случае  стоимость имущества уменьшается. 

    Принцип оптимальных размеров (величин) применительно, в частности, к недвижимому имуществу гласит: при существующем на данном сегменте рынка имущества тенденциях наибольшим спросом пользуются объекты имущества, обладающие определённой (оптимальной) величиной.

    Принцип оптимального  разделения и соединения, имущественных  прав определяет: имущественные  права на объект оценки следует  разделять или соединять таким  образом, чтобы стоимость объекта  в итоге достигла максимальной  величины. Разделение (соединение) прав  применительно к данному принципу  связано с разделением (соединением)  самого разного рода-физическим, хронологическим (во времени), среди заинтересованных лиц (участников сделки или обладателям прав на имущество), по совокупности имущественных прав. Данный принцип используется с принципом наилучшего (наиболее эффективного) использования собственности (имущества).

    Иногда принцип  оптимального разделения и соединение  имущественных прав трактуется  несколько иначе - как принцип  экономического разделения. Экономическое  разделение имеет место, если  права на имущество разделены  между двумя и более лицами, использующими их в своих интересах,  в результате чего может возрасти  общая стоимость объекта. Разделение  имущественных прав на объект  может быть физическим (на различные  его части), юридическим (по различным  правомочием лиц, ими обладающих), по времени (срок аренды) и другим. Принцип экономического разделения  по своей сути подобен принципу  сбалансированности, т.к. предметом  его рассмотрения является оптимизация  использования прав на объект  с целью максимального увеличения  стоимости объекта. 

Принципы оценки имущества, связанные с рыночной средой.

В группу принципов оценки имущества, связанных с рыночной средой, входят следующие принципы оценки: принцип спроса и предложения, принцип конкуренции, принцип жизненного цикла (изменения основных свойств  имущества), принцип зависимости (внешнего влияния), принцип соответствия. Принцип спроса и предложения заключается в требовании выявления взаимосвязи между потребностью в объекте имущества и ограниченностью его предложения. Предложение представляет собой количество объектов имущества, имеющихся в наличии у продавцов, по определённым ценам; спрос-количество объектов имущества, желаемых покупателем по определённым ценам. Величина спроса обратно зависит от цены объектов (выше цены - меньше спрос); величина предложения прямо зависит от цены объектов недвижимости (выше цены - выше предложение). Равновесие между спросом и предложением определяет величину цены имущества. Данный принцип является основным в рамках применения сравнительного (рыночного) подхода.    В группу "рыночных" принципов оценки имущества входит также принцип зависимости (внешнего развития). Рассмотрим этот принцип на примере недвижимого имущества. Данный принцип состоит в том, что стоимость конкретного объекта недвижимого имущества подвержена влиянию окружающих объектов и сама влияет на стоимость других объектов в данном районе. Местоположение объекта и вытекающая из этого взаимосвязь с экономической средой являются одним из основных факторов, влияющих на стоимость недвижимого имущества.  Принцип соответствия (например, для недвижимого имущества) показывает, в какой мере архитектурный стиль, уровень соответствующих удобств и услуг, предлагаемых к продаже объектов недвижимого имущества, адекватен потребностям и ожиданиям рынка. Данный принцип можно рассмотреть и на примерах имущества другого вида. Принцип оценки имущества - наилучшего (наиболее эффективного) использования имущества. Наилучшее (наиболее эффективное) использование объекта имущества - это использование, выбранное из достаточного числа альтернативных вариантов, рационально оправданных и правомочных, которое юридически допустимо, физически возможно, финансово оправдано, наиболее рентабельно (т.е. даёт оптимальные стоимостные результаты, обеспечивает наивысшею текущую стоимость объекта на фактическую дату оценки).

45. Основные методы сравнительного подхода. Достоинства и недостатки сравнительного  подхода.

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Преимущества сравнительного подхода:1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.3. Статически обоснован.4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты .Недостатки сравнительного подхода:1. Различия продаж.2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.4. Зависимость от активности рынка.5. Зависимость от стабильности рынка. 6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах. Экономическое содержание сравнительного подхода заключается в том, что выбирается предприятие, которое недавно было продано или акции которого имеют рыночную котировку. По предприятию-аналогу рассчитывается соотношение между ценой продажи и важнейшими финансовыми показателями. Это соотношение называется оценочным мультипликатором. Умножив величину мультипликатора на аналогичный финансовый показатель оцениваемого предприятия, определяется стоимость оцениваемого предприятия. Реализуется посредством трех методов:1.метод рынка капитала основан на анализе сложившихся на фондовом рынке реальных цен акций открытых предприятий. Базой для сравнения цена на единичную акцию акционерного общества. 2.метод сделок заключается в сравнении данных о продажах контрольных пакетов акций компаний либо о продажах предприятий целиком. 3.метод отраслевых коэффициентов-предполагает использование соотношений или показателей, основанных на данных о продажах компаний по отраслям и отражающих их конкретную специфику. Отраслевые коэффициенты  рассчитываются специальными исследовательскими институтами на основе длительных статистических наблюдений за ценой продажи предприятий и их важнейшими производственно-финансовыми характеристиками.

46. Экономическое содержание метода отраслевых коэффициентов.

Метод отраслевых коэффициентов, или метод отраслевых соотношений, основан на использовании рекомендуемых  соотношений между ценой и  определенными финансовыми параметрами. Отрас­левые коэффициенты обычно рассчитываются специальными ана­литическими организациями на основе длительных статистических наблюдений за соотношением между ценой собственного капитала предприятия и его важнейшими производственно-финансовыми по­казателями. На основе анализа накопленной информации и обобще­ния результатов были разработаны достаточно простые формулы оп­ределения стоимости оцениваемого предприятия.Например, цена бензозаправочной станции колеблется в диапа­зоне 1,2—2,0 месячной выручки от реализации.Цена предприятия розничной торговли формируется следующим образом: 0,75—1,5 величины чистого годового дохода увеличивается на стоимость оборудования и запасов, которыми располагает оцени­ваемое предприятие.В данной главе будет подробно рассматриваться метод компании-аналога. Это связано с тем, что технология применения метода компании-аналога и метода сделок практически совпадает, различие заключается только в типе исходной ценовой информации: либо це­на 1 акции, не дающей никаких элементов контроля, либо цена контрольного пакета, включающая премию за элементы контроля. Определенную сложность представляет ситуация, в которой объ­ект оценки и имеющаяся у оценщика достоверная исходная инфор­мация не совпадают. Например, надо оценить контрольный пакет предприятия в условиях, когда ценовая информация по аналогам представлена только фактически проданными миноритарными па­кетами. Следовательно, в данном случае оценщик должен провести необходимую корректировку и увеличить предварительно рассчи­танную стоимость на величину премии за контроль. Более подробно эти вопросы будут рассмотрены далее. Метод отраслевых коэффициентов пока не получил достаточного распространения в отечественной практике, поскольку отсутствует необходимая информация, накопленная за период достаточно дли­тельного наблюдения в условиях относительно стабильного рынка. Суть сравнительного подхода к определению стоимости компа­нии заключается в следующем. Выбирается предприятие, аналогич­ное оцениваемой фирме, которое было недавно продано. Затем рас­считывается соотношение между рыночной ценой продажи пред­приятия-аналога и каким-либо его финансовым показателем. Данное соотношение называется ценовым мультипликатором. Для получения рыночной стоимости собственного капитала необходимо умножить аналогичный финансовый показатель оцениваемой ком­пании на расчетную величину ценового мультипликатора.

47. Алгоритм метода рынка капитала.

Метод рынка капитала, или  метод компании-аналога, основан  на сформировавшихся на фондовом рынке рыночных ценах акций сходных компаний. Базой для сравнения служит цена за одну обыкновенную (простую) акцию сходных компаний на фондовых рынках. При этом цена одной акции меняется в зависимости от величины приобретаемого пакета – контрольного (мажоритарного) или неконтрольного (миноритарного). Основу метода составляет финансовый анализ оцениваемой компании и сопоставимых компаний. Преимущество данного метода заключается в использовании, как правило, фактической информации, а не прогнозных данных, которым присуща известная неопределенность. Основные этапы оценки предприятия методом компании-аналога:1) изучение рынка и сбор необходимой информации;2) сопоставление списка аналогичных предприятий;3) финансовый анализ и повышение уровня сопоставимости информации;4) расчёт ценовых мультипликаторов;5) выбор величины мультипликатора, которую целесообразно применить к оцениваемой компании;6) определение итоговой величины стоимости оцениваемого предприятия.7) внесение итоговых корректировок.Оценка бизнеса методом компании-аналога основана на использовании двух типов информации: рыночной и финансовой.Рыночная информация включает данные о фактических ценах купли-продажи акций компании, сходной с оцениваемой, а также информацию о количестве акций в обращении. Качество и доступность ценовой информации зависит от уровня развития фондового рынка.Финансовая информация представлена официальной бухгалтерской и финансовой отчётностью, а также дополнительными сведениями, перечень которых определяется непосредственно оценщиком в зависимости от конкретных условий оценки. Финансовая информация должна быть представлена отчётностью за текущий год и предшествующий период.При применении данного метода важную роль играет подбор предприятий-аналогов для сравнения. Идеальные предприятия-аналоги – те, которые действуют в той же отрасли, что и оцениваемое предприятие, ведут подобные хозяйственные операции, близки по размеру и т. д. Поиск аналогичных предприятий должен базироваться на достаточно жестких критериях отбора, среди которых можно выделить:• принадлежность к одной и той же отрасли;• достаточно высокое сходство выпускаемой продукции и ассортимента;• примерное равенство объёма и качества производимой продукции;• товарную и территориальную диверсификацию;• одинаковые стадии жизненного цикла компаний (например, стадии роста или упадка);• сходные по размеру производственные мощности;• технологическую и техническую оснащённость;• сопоставимые стратегии развития компаний;• примерно одинаковые уровни рисков, связанных с предпринимательской деятельностью;• примерно равную степень учёта климатических и территориальных различий или особенностей;• сопоставимость по числовым оценкам экономических и финансовых показателей компаний (выручка, численность, стоимость активов и т. д.);• сопоставимость предполагаемой сделки (форма сделки, условия финансирования, условия оплаты и т. д.).Важная часть оценки по методу рынка капитала – анализ финансового положения компании и сопоставление с предприятиями-аналогами. При сравнительном подходе к оценке предприятия используются все традиционные приёмы и методы финансового анализа. Система аналитических показателей и критериев сравнения, применяемых при анализе финансового положения компании, так же, как и методология оценки стоимости компании в целом, зависит от сформулированной собственником цели оценки.Заключительный этап оценки бизнеса с использованием сравнительного подхода – сведение воедино полученных результатов. Применение различных мультипликаторов (после всех необходимых корректировок) даёт оценщику различные варианты стоимости предприятия. Выбор окончательного результата основан на придании процентного веса каждому подходу. Обычно если активы предприятия незначительны по сравнению с получаемой прибылью, следует полагаться на мультипликатор цена/прибыль (денежный поток); если же прибыль практически отсутствует, то целесообразно основываться на мультипликаторе цена/стоимость активов.Итоговая величина стоимости, полученная в результате применения всей совокупности ценовых мультипликаторов, должна быть откорректирована в соответствии с конкретными условиями оценки бизнеса.Наибольшая сложность при применении данного метода заключается в необходимости выбора подходящей компании-аналога. Между тем на российском рынке отсутствует достаточная по объёму статистика продаж бизнеса для получения необходимой для расчётов информации.Для некоторых отраслей национальной экономики, в которых объёмы ретроспективной информации по сделкам становятся всё более многочисленными (например, телекоммуникации, нефтяная отрасль), значение данного метода постепенно повышается. В остальных случаях этот метод может быть использован как инструмент проверки достоверности результатов расчётов стоимости бизнеса, полученных с помощью других подходов (например, доходного подхода) .В результате оценки компании методом рынка капитала получают стоимость неконтрольного пакета акций с высокой степенью ликвидности. Для того чтобы получить стоимость контрольного пакета в компании, акции которой не продаются на открытом фондовом рынке и финансовая информация по которой широко не представлена, необходимо добавить премию за контроль и вычесть скидку за недостаточную ликвидность.

48. Расчет и сравнительный анализ финансовых коэффициентов сопоставимых  предприятий.

Финансовые коэффициенты применяются для анализа финансового  состояния предприятия и представляют собой относительные показатели, определяемые поданным финансовых отчетов, главным образом по данным отчетного  баланса и отчета о прибылях и  убытках. Применение финансовых коэффициентов  основано на теории, предполагающей существование  определенных соотношений между  отдельными статьями отчетности.Предпочтительные значения коэффициентов зависят от отраслевых особенностей предприятий, а также их размеров, оцениваемых обычно годовым объемом продаж и среднегодовой стоимостью активов. На предпочтительные величины коэффициентов, кроме того, могут влиять общее состояние экономики, фаза экономического цикла.Для расчета финансовых коэффициентов финансовые отчеты предприятия должны быть приведены в определенную аналитиком форму, называемую аналитической.Проблема применения метода финансовых коэффициентов. В российской практике эта проблема состоит в том, что отечественные нормативы бухгалтерского учета и финансовой отчетности пока не полностью соответствуют требованиям международных стандартов, выработанных на основе многолетней практики субъектов рыночной экономики в развитых странах. Это создает определенные трудности очистки и реконструкции отчетности в процессе приведения ее в аналитическую форму. Кроме того, статистические данные о финансовых показателях российских предприятий по отраслям и размерам предприятий пока крайне скудны.Для анализа используют более сотни различных финансовых коэффициентов. Отбор коэффициентов определяется задачами проводимого анализа.Преимущества метода коэффициентов. Этот метод: I) позволяет получить информацию, представляющую интерес для всех категорий пользователей; 2) отличается простотой и оперативностью; 3) позволяет выявить тенденции в изменении финансового положения предприятия; 4) предоставляет возможность оценить финансовое положение исследуемого предприятия относительно других аналогичных предприятий; 5) устраняет искажающее влияние инфляции.Среди аналитиков нет единого мнения относительно состава, классификации и даже названий коэффициентов, так что отнесение некоторых коэффициентов к той или иной группе достаточно условно. Далее рассмотрены наиболее часто употребляемые на практике показатели.

49. Выбор и вычисление оценочных мультипликаторов.

Для расчета ценового мультипликатора  необходимо:1. Определить величину капитализации  или рыночную стоимость собственного капитала компании аналога. Для этого  рыночная цена акции аналогичной  компании умножается на число акций  в обращении. Это даст нам значение числителя в формуле. Цена акции  берется на последнюю дату, предшествующую дате оценки, либо она представляет среднюю величину между максимальной и минимальной ценой за последний месяц.2. Вычислить необходимые финансовые показатели: прибыль, выручку от реализации, стоимость чистых активов и другие. Это даст нам величину знаменателя. В этом качестве может выступать показатель финансовых результатов либо за последний отчетный год, либо за последние 12 месяцев, либо средняя величина за несколько лет, предшествующих дате оценки.В оценочной практике используются два типа ценовых мультипликаторов: интервальные и моментные.К первому типу можно отнести мультипликаторы:1. «Цена/прибыль».2. «Цена/денежный поток».3. «Цена/ дивидендные выплаты».4. «Цена/выручка от реализации».К моментным мультипликаторам относят:1. «Цена/балансовая стоимость».2. «Цена/ чистая стоимость активов». В качестве базы для расчета мультипликатора можно использовать не только сумму прибыли, полученную в последний год перед датой оценки. Оценщик может использовать среднегодовую величину прибыли, исчисленную за последние пять лет. Оценочный период может быть увеличен или уменьшен в зависимости от имеющейся информации и наличия экстраординарных ситуаций, искажающих основную тенденцию в динамике прибыли.Базой расчета мультипликатора «Цена/денежный поток» может служить любой показатель прибыли, увеличенный на сумму начисленной амортизации. Следовательно, аналитик может использовать несколько вариантов данного мультипликатора.В процессе оценки аналитик стремится исчислить максимальное число мультипликаторов, поскольку применение их к финансовой базе оцениваемой компании приведет к появлению нескольких вариантов стоимости, существенно отличающихся друг от друга. Диапазон полученных результатов может быть достаточно широким. Поэтому большое число используемых мультипликаторов поможет оценщику выявить область наиболее обоснованной величины. Данное суждение основано на математических методах. Однако существуют экономические критерии, обосновывающие степень надежности и объективности того или иного мультипликатора.Мультипликатор «Цена/дивиденды»Данный мультипликатор может рассчитываться как на базе фактически выплаченных дивидендов, так и на основе потенциальных дивидендных выплат. Под потенциальными дивидендами понимаются типичные дивидендные выплаты, рассчитанные по группе сходных предприятий на основе сравнения их фактических дивидендных выплат и чистой прибыли.Возможность применения того или иного мультипликатора данной группы зависит от целей оценки. Если оценка проводится в целях поглощения предприятия, то способность выплачивать дивиденды не имеет значения, т.к. она может прекратить свое существование в привычном режиме хозяйствования. При оценке контрольного пакета оценщик ориентируется на потенциальные дивиденды, т.к. инвестор получает право решения дивидендной политики. Фактические дивидендные выплаты важны при оценке миноритарного пакета акций, поскольку инвестор не сможет заставить руководство компании увеличить дивиденды даже при наличии достаточного роста прибыли.Мультипликатор «Цена/выручка от реализации»; «Цена/физический объем»Данный мультипликатор используется довольно редко, в основном для проверки объективности результатов, получаемых другими способами.Хорошие результаты мультипликатор «Цена/выручка от реализации» дает при оценке предприятий сферы услуг (реклама, страхование, ритуальные услуги и т.д.). Мультипликатор «Цена/выручка от реализации» не зависит от методов ведения бухгалтерского учета. Несомненным достоинством данного мультипликатора является его универсальность, которая избавляет оценщика от необходимости проведения сложных корректировок, применяемых при расчете мультипликатора «Цена/прибыль».Если целью оценки является поглощение компании, то лучше ориентироваться на мультипликатор «Цена/выручка от реализации», так как он исключает возможность повышения цены за счет кратковременного роста прибыли, обеспечиваемого усилиями финансового менеджера. Однако в этом случае оценщик должен тщательно изучить стабильность объема выручки от реализации в будущем. Поскольку поглощение компании сопровождается, как правило, сменой управленческого аппарата, это может привести к полной замене производственного персонала и падению объемов реализации. Особенность применения мультипликатора «Цена/выручка от реализации» заключается в том, что оценщик должен обязательно учитывать структуру капитала оцениваемой компании и аналогов. Если соотношение собственных и заемных средств существенно отличается, то оценку лучше проводить на основе рыночной стоимости инвестированного капитала.