Шпаргалки по "Оценке собственности"

 

Любой срыв по контрактам с  поставщиками покупных ресурсов вызовет  необходимость уменьшить эти  доходы на суммы штрафных санкций  по просроченным краткосрочным креди­там, использовать и затем пополнять резервные фонды и др.

 

Повышенная доля заемного капитала в капитале предпри­ятия (слишком большая долгосрочная его задолженность), что также является следствием сознательных действий менеджеров по привлечению кредитов на финансирование выгодных инвестиционных проектов, приведет к тому, что на одни будущие периоды придется пониженное бремя погашения основной части разных долгов, а на другие — повышенное. Это также обусловит нестабильность чистых доходов, остающихся в разные будущие периоды для распределения владельцам бизнеса (не говоря о нестабильности объявляемых чистых прибылей, которая предопределит высокую колеблемость курсовой стоимости акций открытой компании и нестабильность возможного для их держателей курсового выигрыша). [2, с. 189]

 

Признаки наличия отдельных  основных из перечисленных несистематических  рисков бизнеса можно выделить в  следующие группы:

 

1. По риску недостаточной  финансовой устойчивости предпри­ятия.

 

Более низкие, чем в среднем  по отрасли (по предприятиям, специализирующимся на том же продукте), коэффициенты текущей  и немедленной ликвидности предприятия (отношения соответственно всех собственных  и ликвидных собственных оборотных  средств фирмы к ее краткосрочной  задолженности). При этом среднеотраслевые (нормальные для отрасли) значения этих коэффициентов целесообразно вычислять  по публикуемым балансовым отчетам  только тех открытых компании отрасли, которые признаются финансово-здоровыми  и привлекательными для инвестиций не какими-либо экспертами, а фондовым рынком (значит, и их финансовые коэффициенты признаются нормальными для отрасли), что выражается в ста­бильности или даже повышении рыночной стоимости их акций (в постоянных ценах). Даже если цены на всем фондовом рынке понижаются, акций таких компании должны падать в мень­шей степени.

 

2. В части риска повышенной  доли долгосрочной задолженно­сти в структуре капитала предприятия.

 

Более высокая, чем в среднем  по отрасли (по признаваемым фондовым рынком стабильно финансово-здоровыми  открытым компаниям), доля заемного капитала в совокупном капитале предприятия.

 

Количественным признаком  наличия двух указанных выше рисков может рассматриваться также  повышенное, по сравнению со среднеотраслевым, значение так называемого финансового  рычага (ФР) предприятия, который рассчитывается как:

 

 

 

где — среднее годовое (в квартал, месяц) изменение (в долях  единицы) дохода от бизнеса (например, операционной прибыли предприятия) за ряд предшествующих периодов;

 

Д1 и Д0 — годовой (квартальный, месячный) доход от бизнеса со­ответственно на конец и начало каждого из предшествующих перио­дов (в качестве получателя этих доходов здесь рассматривается оцениваемое предприятие),

 

— среднее годовое (в квартал, месяц) изменение (в долях единицы) дохода с осуществляющего бизнес предприятия, который получают акционеры (владельцы обыкновенных акций) предприятия (в виде дивидендов, повышения цен  на акции);

 

Y1 и Y0 — годовой (квартальный,  месячный) доход акционеров с  осуществляющего бизнес предприятия  соответственно на конец и  начало каждого из предшествующих  периодов.

 

В показателе финансового  рычага, как это видно из приведенной  формулы, уже различают доход  от бизнеса для пред­приятия (фирмы), которое его ведет, и для владельцев пред­приятия (фирмы). При этом данный показатель отражает меру неопределенности доходов акционеров, зависящую для них не столько от меры нестабильности доходов от самого бизнеса, сколько от того, можно ли, опираясь на выявившийся уровень последней и ожидаемые доходы от бизнеса, прогнозировать уровень доходов акционеров предприятия, которое получает доходы от бизнеса.

 

Если финансовая неустойчивость предприятия и потребность в  дополнительных заимствованиях для  покрытия потребности в погашении  имеющихся долгов слишком велики, то трудно предсказать, какие в этом случае суммы из прибыли предприятия  должны будут направляться на пополнение и увеличение резервных фондов фирмы. Доля доходов от бизнеса, которая  будет реинвестироваться на поддержание  и развитие бизнеса, тоже оказывается  трудно прогнозируемой (особенно для  мелких акционеров, не влияющих на соответствующие  решения совета директоров и общие  собрания акционеров). Все это и  увеличивает меру неопределенности и нестабильности доходов акционеров. Поэтому чем выше показатель финансо­вого рычага, тем более рискованным для владельцев осуществляющего бизнес предприятия оказываются их инвестиции в данное предприятие.

 

3. По риску повышенной  доли постоянных расходов в  операционных издержках фирмы.

 

Повышенное по сравнению  со среднеотраслевой величиной значение операционного левереджа (ОЛ) предприятия или самого бизнеса. Показатель операционного левереджа устанавливается по формуле:

 

 

 

где — (см. выше);

 

— среднее годовое (в квартал, месяц) изменение (в долях единицы) выручки (объема реализации) по оцениваемому бизнесу за ряд предшествующих периодов;

 

В1 и В0 — годовая (квартальная, месячная) выручка от продаж продукции (услуг) соответственно на конец и начало каждого из предшествующих периодов.

 

Показатель операционного  левереджа представляет собой меру чувствительности (эластичности) доходов от бизнеса к изменению (особенно к уменьшению) объема продаж продукции, которое может произойти в результате конкуренции на рынках сбыта продукции. Если предприятие работает на достаточно конкурентных рынках, то операционный левередж бизнеса указывает, таким образом, на то, в какой мере стабильность дохо­дов предприятия защищена от вероятных подобных сравнительно незначительных успехов или неуспехов в конкуренции.

 

Чем выше операционный левередж, тем больше риск того, что даже вследствие незначительных потерь в объеме продаж (потери всего одного клиента, уменьшения продаж всего на один процент и т.д.) предприятие потеряет в прибылях настолько много, что они резко понизятся или даже превратятся в убытки. [2, с. 191]

 

Операционный левередж предприятия оказывается наиболее высоким, когда по своему абсолютному размеру и доле в общих операционных расходах постоянные издержки предприятия (затраты, не зависящие от объема выпуска и продаж продукции — арендная плата, налог с имущества, повременная заработная плата персонала, административные расходы и др.) настолько велики, что объем продаж, обеспечивающий безубыточность бизнеса (порог нулевой рентабельности), незначительно меньше фактического и доступного предприятию объема продаж. При этом доступность предприятию того или иного объема продаж определяется как его производственной мощностью, так и долей на рынке.

 

4. По риску ключевой  фигуры.

 

Наличие ключевой фигуры в  менеджменте предприятия или  отсутствие четкой и прозрачной системы  разделения и делегирования полномочий в управлении предприятием (а также  недостаточность управленческого  резерва) при ее отсутствии.

 

5. В части недостаточной  диверсифицированности продукции (хозяйственной деятельности).

 

Отсутствие — наряду с  одним, возможно, высокоприбыльным выпускаемым товаром — других освоенных видов продук­ции, которая в относительно небольших масштабах изготавливается и продается параллельно с основной продукцией. Риск здесь выражается в том, что в случае неблагоприятного изменения конъюнктуры по основной продукции предприятие не сможет быстро и с меньшими затратами переспециализиро-ваться на выпуск иной продукции. Это можно сделать именно тогда, когда фирма ранее освоила технологии выпуска прочей продукции и уже сколь-либо продвинулась в создании сети ее сбыта.

 

Диверсификация хозяйственной  деятельности (с сохранением специализации  на профильной прибыльной продукции) обычно считается основным (в краткосрочном  плане) способом снижения несистематических  рисков бизнеса, так как она, как  правило, требует гораздо меньших  затрат средств и времени по сравнению, например, с уменьшением доли заемного капитала, повышением ликвидности предприятия (что делает необходимым изыскание  значительных дополнительных собственных  основных и оборотных средств) или  устранением риска ключевой фигуры (связанным с коренной реформой менеджмента).

 

6. По риску недостаточной диверсифицированности рынков сбыта предприятия.

 

Слишком большая доля продаж, осуществляемых в регионе, стране или  на одном сегменте рынка. При этом предприятие оказывается зависимым  от состояния платежеспособности покупателей  на данной территории, от общей экономической  ситуации в одном регионе или  одной стране (особенно это касается потребительских товаров и услуг), от усиления там конкуренции и  пр.

 

Оценка перечисленных  рисков должна приводить к определению  соответствующих премий за них. Такое  определение проводится экспертно. При этом ориентиром могут служить статистические сведения (по данным опросов), имеющиеся по поводу западной инвестиционной практики. Если их обобщить, то можно сказать, что премии gj за отдельные указанные несистематические риски бизнеса в промышленно развитых странах Европы и в США, как и премии  и , находятся в интервале до пяти шестых от номинальной безрисковой ставки ссудного процента R, которая присуща стране инвестирования. [2, с. 193]

 

Как правило, исчисляя ставку дисконта, консервативные (не склонные к рискам) инвесторы (оценщики) при  обнаружении на осуществляющем бизнес предприятии признаков соответствующего несистематического риска выставляют за них премий по максимуму. Это означает, что применение метода кумулятивного  построения ставки дисконта позволяет  при желании резко завысить ставку дисконта и занизить оценку биз­неса. Поэтому непременное условие использования данного метода для учета рисков бизнеса — необходимость предварительно доказать, что несистематические риски действительно являются в оцениваемом бизнесе главными и что именно они определяют наблюдаемую либо ожидаемую колеблемость доходов от этого бизнеса.

 

Подобное доказательство может строиться на том, что ко­леблемость доходов от бизнеса (измеренная, например, показателем ) сопровождается тем, что коэффициент по профиль­ной для бизнеса отрасли в стране или в мире невысок (незначительно больше единицы или даже меньше единицы). Тогда действительно объяснить колеблемость доходов с бизнеса можно только преобладающим влиянием на нее несистемати­ческих рисков. Если же складывается обратная ситуация, то применение метода кумулятивного построения ставки дисконта некорректно (если не сказать недобросовестно) и следует использовать модель оценки капитальных активов или иные подходы.

38. Метод инвестиционной группы: определение, условия применения.

Метод основан на определении  доли заемного и доли собственного капитала в общем объеме инвестиций и требуемых ставок дохода на каждый из этих компонентов.  
Ставка процента и ставка дохода соотносятся с долей заемных и собственных средств, вкладываемых в процессе финансированияинвестиционного проекта, общая ставка дисконтирования определяется с учетом финансовых со-ставляющих как средневзвешенная величина: 

Yo = mYm + (1 - m) • Ye,  
где У0 - общая ставка дисконтирования; Ym - ставка дисконтирования для заемных средств; Уе - для собственных средств.  
Метод применим, когда привлечение заемного капитала для инвестиций в недвижимость типично, известны среднерыночные условия кредитных соотношений и среднерыночные значения ставок отдачи на собственные средства инвесторов.

39. Экономическое содержание и условия применения и этапы  оценки собственности методом дисконтированных денежных потоков.

Доходный подход считается  наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку  под стоимостью предприятия в  нём понимается не стоимость набора активов (здания, сооружения, машины, оборудование, нематериальные ценности и т. д.), а оценка потока будущих доходов. В качестве дохода могут выступать прибыль предприятия, выручка, выплачиваемые или потенциальные дивиденды, денежный поток. Рассмотрим каждый из методов доходного подхода более подробно.

Рыночная оценка бизнеса  во многом зависит от того, каковы его  перспективы. При определении рыночной стоимости бизнеса учитывается  только та часть его капитала, которая  может приносить доходы в той  или иной форме в будущем. При  этом очень важно, когда именно собственник  будет получать данные доходы и с каким риском это сопряжено. Все эти факторы, влияющие на оценку бизнеса, позволяет учесть метод дисконтированных денежных потоков (метод ДДП).

Денежные потоки – серия ожидаемых периодических поступлений денежных средств от деятельности предприятия, а не единовременное поступление всей суммы.

Определение стоимости бизнеса  методом ДДП основано на предположении  о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих  доходов от этого бизнеса. Аналогичным  образом собственник не продаст  свой бизнес по цене, ниже текущей стоимости  прогнозируемых будущих доходов. В  результате своего взаимодействия стороны  придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих  доходов.