Шпаргалки по "Оценке собственности"

 

Е = {150*0,1127+(1 – 0,35*0,264/0,1127)*50*0,0325}/200 = 8,6%.

42. Расчет рыночной стоимости предприятия  в прогнозный и постпрогнозный периоды.

Согласно методу дисконтированных денежных потоков стоимость предприятия  основывается на будущих, а не на прошлых  денежных потоках. Поэтому задачей  оценки является разработка прогноза денежного потока на какой-то будущий  временной период, начиная с текущего года. В качестве прогнозного берется  период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста предприятия  не стабилизируются (предполагается, что  в пост прогнозный период должны иметь  место стабильные долгосрочные темпы  роста или бесконечный поток  доходов).

 

С одной стороны, чем длиннее  прогнозный период, тем больше число  наблюдений и более обоснованной с математической точки зрения выглядит итоговая величина текущей стоимости  предприятия. С другой стороны, чем  длиннее прогнозный период, тем сложнее  прогнозировать конкретные величины выручки, расходов, темпов инфляции, потоков  денежных средств. В странах с  рыночной экономикой прогнозный период составляет 5-10 лет, в странах с  переходной экономикой допустимо сокращение прогнозного периода до 3 лет. Определение стоимости в пост прогнозный период основано на предпосылке, что предприятие (бизнес) способно приносить доход и по окончании прогнозного периода. Предполагается, что после окончания прогнозного периода доходы предприятия стабилизируются и в остаточный период будут иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечные равномерные доходы.

 

В зависимости от перспектив развития предприятия в пост прогнозный период используют тот или иной способ расчета ставки дисконта:

 

метод расчета по ликвидационной стоимости. Он применяется в том  случае, если в пост прогнозный период ожидается банкротство предприятия  с последующей продажей имеющихся  активов. Для оценки действующего предприятия, приносящего прибыль, а тем более  находящегося в стадии роста, этот подход неприменим;

метод расчета по стоимости  чистых активов. Техника расчетов аналогична расчетам ликвидационной стоимости, но не учитывает затрат на ликвидацию и скидку за срочную продажу активов  предприятия. Данный метод может  быть использован для стабильного предприятия, главной характеристикой которого являются значительные материальные активы;

метод предполагаемой продажи, состоящий в пересчете денежного  потока в показатели стоимости с  помощью специальных коэффициентов, полученных из анализа ретроспективных  данных по продажам сопоставимых предприятий. Поскольку практика продажи предприятий  на российском рынке крайне скудна или отсутствует, применение данного  метода к определению конечной стоимости  весьма проблематично;

по модели Гордона годовой  доход после прогнозного периода  капитализируется в показатели стоимости  при помощи коэффициента капитализации, рассчитанного как разница между  ставкой дисконта и долгосрочными  темпами роста. При отсутствии темпов роста коэффициент капитализации  будет равен ставке дисконта. Модель Гордона основана на прогнозе получения  стабильных доходов в остаточный период и предполагает, что величины износа внеоборотных активов и капиталовложений равны.

Расчет конечной стоимости  в соответствии с моделью Гордона  производится по формуле:

 

V = CF(t+1)/(K—g)

 

где V — стоимость в  пост прогнозный период;

 

СF(t+1) — денежный поток доходов за первый год пост прогнозного (остаточного) периода;

 

К — ставка дисконта;

 

g — долгосрочные темпы  роста денежного потока.

 

Конечная стоимость V по формуле  Гордона определяется на момент

 

окончания прогнозного периода.

 

Метод Гордона приведен как  пример возможной дальнейшей оценки предприятия. В нашем примере  для оценки ОАО «ВВС» он не применим в связи с отсутствием бюджета  развития предприятия.

43. Определение ставки дисконта по модели оценки капитальных активов (САРМ) и по модели средневзвешенной  стоимости капитала (WACC).

Модель оценки капитальных  активов (САРМ) – основана на анализе  массивов информации фондового рынка  и конкретно – изменений доходности свободно обращающихся акций. Основная посылка модели заключается в  том, что инвестор не приемлет риска  и готов идти на него только в  том случае, если это сулит дополнительную выгоду, т. е. повышенную норму отдачи на вложенный капитал по сравнению  с безрисковым вложением.

В соответствии с моделью  оценки капитальных активов ставка дисконта находится по формуле

 

                               (21)

где r – ставка дисконта (дохода на собственный капитал); Rf – норма дохода по безрисковым вложениям; b – коэффициент бета (мера систематического риска, т. е. риска, связанного с макроэкономическими и политическими процессами, происходящими в стране); Rm – общая доходность рынка в целом; S1 – дополнительная норма дохода за риск инвестирования в конкретную компанию (несистематические риски); S2 – дополнительная норма дохода за риск инвестирования в малую компанию; C – дополнительная норма дохода, учитывающая уровень странового риска.

Безрисковое вложение средств подразумевает, что инве­стор независимо ни от чего получит на вложенный капитал именно тот доход, на который он рассчитывал в момент инвестирования средств. В качестве безрисковой ставки дохода в мировой практике используется обычно ставка дохода по долгосрочным государственным долговым обязательствам (облигации или векселя); считается, что государство является самым надёжным гарантом по своим обязательствам (вероятность его банкротства практически исключается) [16].

Однако, как показывает практика, государственные ценные бумаги в  условиях России психологически не воспринимаются как безрисковые. Для определения ставки дисконта в качестве безрисковой может быть принята ставка по вложениям, характеризующимся наименьшим уровнем риска (ставка по валютным депозитам в Сбербанке или других наиболее надёжных банках).

Можно также основываться на безрисковой ставке для западных компаний, но в этом случае обязательно прибавление странового риска с целью учёта реальных условий инвестирования, существующих в России. Для инвестора она представляет собой альтернативную ставку дохода, которая характеризуется практическим отсутствием риска и высокой степенью ликвидности. Безрисковая ставка используется как точка отсчёта, к которой привязывается оценка различных видов риска, характеризующих вложения в данное предприятие, на основе чего и выстраивается требуемая ставка дохода [10].

Коэффициент b – показатель систематического риска, отражающий изменчивость цен на акции отдельной компании (отрасли) по срав­нению с изменением цен всех акций, обращающихся на фондовом рынке.

Если b > 1, значит акции фирмы более чувствительны к систематическому риску, чем фондовый рынок в среднем. Следовательно, в это предприятие более рискованно вкладывать средства, чем в среднее предприятие, действующее на рынке.

 Если же b < 1, то ак­ции менее чувствительны к общерыночным факторам и риск инвестирования меньше, чем риск, характерный в среднем для данного рынка.

Существуют два способа  расчёта коэффициента b: статистический и фундаментальный. Первый опирается  на информацию о динамике акций на фондовом рынке, второй – на мнение оценщика о состоянии отрасли  и экономики в целом, об особенностях оцениваемого предприятия.

В мировой практике коэффициент b рассчитывается путем анализа статистической информации фондового рынка. Эта  работа проводится специализированными  фирмами. Данные о коэффициенте b публикуются  в ряде финансовых источников и в  некоторых периодических изданиях, анализирующих фондовые рынки. Профессиональные оценщики, как правило, не занимаются расчётами коэффициентов b.

Под средневзвешенной стоимостью капитала понимаются расходы, связанные  с привлечением собственного и заёмного капиталов. Средневзвешенная стоимость  капитала будет зависеть как от расходов на единицу привлеченных собственных  и заёмных средств, так и от долей этих средств в капитале компании. WACC рассчитывается по следующей формуле:

 

,                                    (23)

 

где Wзк, Wск – доли соответственно заёмного и собственного капитала в структуре капитала предприятия; Езк – ставка дохода на заёмный ка­питал:

 

,                                            (24)

 

где kзк – стоимость привлечения заёмного капитала (процент за кредит); tc – ставка налога на прибыль предприятия (налог на прибыль); Еск – ставка дохода на собственный капитал, может быть рассчитана методом САРМ или кумулятивного построения:

 

,                                      (25)

 

где kp, ks – стоимость привлечения акционерного капитала соответственно по привилегированным и обыкновенным акциям; Wр, Ws – доля акций в структуре капитала предприятия соответственно привилегированных и обыкновенных.

Из формул (23)–(25) следует, что

 

.                    (26)

 

Итак, рассмотрены три  способа расчёта ставки дисконта, наи­более часто используемые в оценочной практике. Безусловно, это далеко не весь спектр возможных вариантов расчёта. Как правило, крупные компании разрабатывают свои уникальные методики либо учитывают отдельные нюансы в вышеприведённых разработках.

44. Характеристика сравнительного подхода. Принципы оценки собственности, применяемые в сравнительном подходе.

Согласно Стандартам оценки, утвержденным постановлением Правительства  РФ от 20 июля 2007 г. N 256, «сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости  объекта оценки, основанных на сравнении  объекта оценки с объектами - аналогами  объекта оценки, в отношении которых  имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей  оценки признается объект, сходный  объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его  стоимость».

Сравнительный подход предполагает, что ценность собственного капитала фирмы определяется той суммой, за которую она может быть продана  при наличии достаточно сформированного  рынка. Другими словами, наиболее вероятной  ценой стоимости оцениваемого бизнеса  может быть реальная цена продажи  сходной фирмы, зафиксированная  рынком.  Принципы оценки имущества (собственности) могут быть структурированы и объединены в три группы.

 

    В первую группу  принципов оценки имущества входят  принципы оценки имущества, основанные  на представлениях пользователя (собственника) имущества. 

 

    Вторая группа  содержит принципы оценки имущества,  связанные с эксплуатацией собственности,  основанные на представлениях  производителя имущества, на требованиях,  предъявляемых к имуществу. 

 

    Третья группа  принципов оценки имущества объединяет  принципы оценки имущества, связанные  с рыночной средой.

 

    Отдельно выделяется  принцип наилучшего (наиболее эффективного) использования собственности (имущества)  как основополагающий принцип  оценки имущества. 

 

 

    Принципы оценки  имущества, основанные на представлениях  пользователя (собственника) имущества 

 

    В группу принципов  оценки имущества, основанных  на представлениях пользователя (собственника) имущества входят  следующие принципы: принцип полезности, принцип замещения, принцип ожидания.

 

    Принцип полезности  гласит: всякий объект имущества,  подлежащий оценке, обладает стоимость.  Только в том случае, если он  полезен кому-либо (например, инвестору)  и может быть использован для  выполнения определённых функций  и (или) реализации какого-либо  интереса.

 

    Данный принцип  предполагает способность имущества  быть полезным, удовлетворять потребности  пользователя в определённом  месте и в течение определённого  времени. 

 

    Принцип замещения  гласит, что максимальная стоимость  имущества определяется наименьшей  ценой, по которой может быть  приобретено другое имущество  с эквивалентной полезностью.  Другими словами: рациональный (типичный) покупатель не станет приобретать  данный объект имущества, если  на рынке представлен аналогичный  объект (объект имущества с такой  же полезностью) с меньшей стоимостью. Принцип замещения лежит в  основе трёх основных подходов  к оценке стоимости: рыночного  (прямого сравнительного), затратного  и доходного. 

 

    Принцип ожидания  состоит в следующем: стоимость  объекта имущества, способного  приносить доход, определяется  текущей (т.е. современной) стоимостью  будущих доходов, которые данный  объект имущества принесёт в  будущем. Применительно к трактовке  данного принципа термин ожидание  имеет следующий смысл. Ожидание - установление текущей стоимости  доходов и других выгод, которые  могут быть получены в будущем  от владения имуществом. Так как  доходы и другие выгоды, связанные  с имуществом, носят долговременный  характер, то текущая стоимость  имущества определяется с ожидаемой  полезностью. Принцип ожидания  лежит в основе доходного подхода  к оценке стоимости имущества.