Планированиу и прогнозирование городских территорий

 

4.7 Перераспределение земель города по видам использования.

Перераспределение земель города - это составление  баланса земель. В основе земельного баланса лежит общая площадь  анализируемого объекта, которая в  результате всех перемещений не должна меняться. В процессе составления баланса земель города производятся следующие действия: перемещаются земли между видами использования в пределах территориальных зон или происходит расширение территориальной зоны за счет поглощения части земель из другой зоны, с учетом разрешенного законодательством изменения вида использования земель; возможна рекультивация земель отдельных участков, кварталов в границах территориальной зоны.

Земельный баланс должен соответствовать ряду требований:

-способствовать  рациональному и эффективному использованию земли;

-удовлетворить  потребности всех отраслей народного  хозяйства в нужных им по  количеству, качеству и расположению  земельных участках;

-удовлетворить  потребности населения в земельных  участках для развития ИЖС, ЛПХ, садоводства, огородничества и др.;

-обеспечить  население необходимыми объемами  объектов массового отдыха;

-способствовать  увеличению объемов поступлений  доходов (земельных платежей в  виде земельного налога, арендной  платы, единовременных платежей) от использования и оборота земельной недвижимости;

-содействовать  стремлению в улучшении использования  объектов недвижимости, охране и  защите от антропогенного и  природного негативного воздействия.

Для составления  научно-обоснованного, эффективного перераспределения земель по видам разрешенного использования необходимо определить местоположение пригодных для расширения территорий и выбрать наиболее оптимальный вариант. Для этого необходимо провести комплексное зонирование.

4.7.1 Комплексное зонирование.

Зонирование - это разделение территории, по какому - либо признаку. Комплексное зонирование это разделение территории по совокупности признаков (факторов). Целью комплексного зонирования, для составления перспективного баланса земель города, является определение тех территорий, которые позволят удовлетворить растущие потребности общества и отдельных граждан в земельных участках при минимизации затрат, максимизации доходов с соблюдением экологических требований.

Определяющими факторами в выборе участков нового освоения можно назвать:

1) местоположение, эстетическая и ландшафтная ценность  территории (доступность к общественному  центру, местам приложения труда);

2) обеспеченность  инженерными коммуникациями (при  наличии данные участки не  требуют дополнительных затрат на их создание, необходимым является их реконструкция);

3) инженерно-геологические  условия строительства (рельеф, плотность  грунтов, уровень залегания грунтовых  вод и т.д.);

4) экологическое  состояние (размещение вблизи  промышленных предприятий – источников выброса вредных веществ).

Комплексное зонирование может проводиться  на основе метода комплексной оценки территории по общему совокупному балу, который получен в результате суммирования балов каждого из выше названных факторов. Другой прием  зонирования – визуальная оценка территории путем наложения информации по каждому фактору и выделение территории со следующей оценкой по пригодности:

- для высотной  жилой застройки;

- для мало  и одноэтажной жилой застройки;

- для размещения  промышленных объектов;

- для размещения объектов рекреации.

Отвод земель под жилищное строительство осуществляется на территории города рассредоточено в пустующих местах на землях сельскохозяйственного  использования. Новое жилье планируется  разместить рядом с существующей жилой застройкой, что уменьшит затраты на строительство новых подъездных путей и инженерного оборудования.

При отводе земель под объекты массового отдыха необходимо учитывать, что они должны размещаться в эстетически привлекательных  местах - на берегу водных источников, в лесных массивах, и должны иметь удобные подъездные пути, находиться в экологически чистых зонах, вдали от промышленных объектов. Поэтому туристическую базу, пансионат, базу отдыха планируется разместить не далеко от лесных массивов и пруда, вдали от промышленных предприятий за счет земель рекреационной зоны.

 

4.7.2 Составление баланса земель города на перспективу.

По результатам  комплексного зонирования, с учетом экономической эффективности вовлечения того или иного земельного участка  под объекты капитального строительство, составляется баланс земель по периодам прогнозирования, таблицах 18,19. В результате прогнозного перераспределения земель города определяется перспективное изменение его структуры, что позволит своевременно выявить дефицит земель под определенные виды использования. Определить время и сроки разработки проекта изменения черты города, проекта земельно-хозяйственного устройства городских территорий. Прогнозные разработки позволяют:

- развивать  рынок земель;

- выявлять  негативные тенденции в сложившейся системе использования земель города;

- принимать  правильные управленческие решения  для предотвращения негативных  последствий по использованию  земель;

- разрабатывать  мероприятия для охраны природных  и земельных ресурсов, улучшения  экологического состояния земель и окружающей среды.

 

 

 

 

 

Таблица 18 –Баланс земель города на 2015 год

Виды использования  земель	Земли жилой  застройки	Земли промышленности	Земли общего пользования	Земли транспорта связи, инженерных коммуникаций	Земли с/х использования	Земли особо охраняемых территорий	Земли лесного фонда	Земли водного фонда	Земли не вовлеченные в  градостроит.деят.	Всего на 2005 г., га	Всего на 2015 г., га
Земли жилой  и общественно-деловой застройки	1592				-27				-20	1592	1545
Земли промышленности		1898	-6 -12,75 -0,92							1898	1878,33
Земли общего пользования		+6 +12,75+0,92	126		-8,92					126	136,75
Земли транспорта связи, инженерных коммуникаций				381					-23,78	381	357,22
Земли с/х  использования	+27		-8,92		983		-1,95			983	1016,97
Земли особо охраняемых территорий
Земли лесного  фонда					+1,95		862			862	863,95
Земли водного  фонда								152		152	152
Земли под  военными и иными режимными объектами  специального назначения
Земли не вовлеченные  в градостроительную деятельность	+20			+23,78					189	189	232,78
Итого на 2015 год, га	1639	1917,67	115,25	404,78	949,03		860,05	152	145,22	6183	6183

 

 

 

 

 

 

Таблица 19 – Баланс земель города на 2035 год

Виды использования  земель	Земли жилой  застройки	Земли промышленности	Земли общего пользования	Земли транспорта связи, инженерных коммуникаций	Земли с/х использования	Земли особо охраняемых территорий	Земли лесного фонда	Земли водного фонда	Земли не вовлеченные в  градостроит.деят.	Всего на 2005 г., га	Всего на 2035 г., га
Земли жилой  и общественно-деловой застройки	1592				-131				-98	1592	1363
Земли промышленности		1898	-10 -0,6 -0,79							1898	1886,61
Земли общего пользования		+10 +0,6 +0,79	126		-7,72					126	129,67
Земли транспорта связи, инженерных коммуникаций				381					-23,78	381	357,22
Земли с/х  использования	+131		+7,72		983		-3			983	1118,72
Земли особо  охраняемых территорий
Земли лесного  фонда					+3		862			862	865
Земли водного  фонда								152		152	152
Земли под  военными и иными режимными объектами специального назначения
Земли не вовлеченные  в градостроительную деятельность	+98			+23,78					189	189	310,78
Итого на 2035 год, га	1821	1909,39	122,33	404,78	847,28		859	152	67,22	6183	6183

 

По прогнозному  балансу земель перераспределения индустриального района г. Перми на 2015 и 2035 года можно сделать вывод, что:

Земли жилой  и общественно деловой застройки  уменьшаться (по причине анализа  демографической ситуации предполагается уменьшение численности населения  к 2035 г., проживающего на территории Индустриального района). Данные земли отнесены в разряд земель не вовлеченных в градостроительную деятельность как резерв на дальнейшее развитие. Увеличится земли лесного фонда за чтет вовлечения в из состав земель с/х использования, т. к. на их территориях предполагается размещение тур. базы и пансионата. Площадь земель  водного фонда остается неизменной, т. к. водные источники размещены на окраине района, находятся вблизи производственной зоны и объездной дороги. Поэтому данные водные источники не представляю интереса как места для развития рекреационных зон для населения.  

 

 

Задание 5. Природоохранные мероприятия.

 

5.1. Защита городских земель от  негативных процессов.

Целью прогнозирования  природоохранных мероприятий на городских территориях является разработка комплекса мероприятий, направленных на охрану и защиту городских земель от негативных процессов, антропогенного воздействия и загрязнения.

Защита городских  земель от негативных процессов предусматривает  анализ земель по степени пригодности для застройки, по инженерно–геологическому состоянию грунтов. На основе анализа разрабатываются мероприятия по предупреждению и устранению последствий негативных процессов.

На территории городов очень часто наблюдаются  карстовые и карстово - суффозные процессы – это опускание участков дневной поверхности вследствие уменьшения объема почвенно–грунтовой массы. Эти процессы связаны как с растворением карбонатных пород, так и с вымыванием заполнителя из глинисто-суглинистой грунтовой толщи, выноса мелкозема грунтовыми водами.

В результате на поверхности образуются трещины, воронки, провалы, неравномерное оседание участков поверхности. Это приводит к деформации зданий, сооружений, ускоряет процесс разрушения коммуникаций.

Суффозные процессы развиваются как под воздействием естественных природных процессов, так и в техногенных условиях, то есть при крупных авариях, постоянных утечках из водопроводной и канализационной сети.

Способы борьбы с карстово-суффозными процессами:

- Неосвоение  под застройку опасных участков территории. Данный способ включает архитектурно-планировочное решение.