Определение рыночной стоимости коттеджа с участком в 10 км от города

Департамент образования Кировской области

КОГОАУ СПО «Савальский политехнический техникум»

Специальность 120714 «Земельно – имущественные отношения»

 

 

 

 

 

 

К У Р С О В А Я  Р А Б О Т А

по МДК 04.01 «Определение рыночной стоимости коттеджа с участком в 10 км от города»

 

 

 

 

 

Работу выполнила:     студентка группы Э-21

Нурисламова М. Б.

Работу проверил:      преподаватель

Хворова Н. И.

Оценка ______________

 

 

 

2015 г.

Департамент образования Кировской области

КОГОАУ СПО «Савальский политехнический техникум»

Индивидуальное задание для курсовой работы

по МДК 04.01 « Управление территориями и недвижимым имуществом»

студентке группы  Э-31, 3 курса, социально-экономического отделения

Нурисламовой Миляуши Бильсуровны

Тема курсовой работы (проекта) «Определение рыночной стоимости коттеджа с участком в 10 км от города»

Дата выдачи задания:24 февраля 2015 г.

Дата представления работы (проекта):    2 марта  2015 г.

Дата защиты курсовой работы (проекта) 3 марта 2015 г.

Порядок выполнения курсовой работы (проекта)

Введение. Общие сведения об объекте оценки. Основные факты и выводы. Задание на оценку. Допущения и ограничивающие условия. Перечень используемых документов. Общие понятия и определения.  Методика определения рыночной стоимости недвижимости. Описание объекта оценки. Количественные и качественные характеристики объекта. Анализ рынка объекта оценки. Описание процесса оценки с проведением расчетов. Описание процесса оценки. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки. Выбор подходов оценки. Оценка затратным подходом. Оценка стоимости затрат на воспроизводство (замещение) для оцениваемого объекта. . Определение накопленного износа. Оценка рыночной стоимости земельного участка. Расчет рыночной стоимости объекта оценки. Оценка сравнительным подходом. Оценка доходным подходом. Согласование результатов оценки. Заключение. Список литературы. Приложения.

                                                              Преподаватель _________________

(подпись)

                                                                        Студентка ___________________

            (подпись)

Содержание

Введение

1. Общие сведения об объекте оценки                                                                 

1.1.Основные факты и выводы                                                                          

1.2. Задание на оценку                                                                                        

1.3. Допущения и ограничивающие условия     

1.4. Перечень  используемых документов                                                        

1.5. Общие  понятия и определения       

1.6. Методика  определения рыночной стоимости  недвижимости 

2. Описание объекта оценки                        

2.1. Количественные и качественные характеристики объекта         

3. Анализ рынка объекта оценки                       

4. Описание процесса оценки с проведением расчетов   

4.1. Описание процесса оценки                                 

4.2. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки        

4.3. Выбор подходов оценки              

4.4. Оценка затратным подходом 

4.4.1. Оценка стоимости затрат на воспроизводство (замещение) для              оцениваемого объекта

4.4.2. Определение  накопленного износа

4.4.3. Оценка  рыночной стоимости земельного  участка

4.4.4. Расчет рыночной стоимости объекта оценки

4.5. Оценка сравнительным подходом                                                           

4.6. Оценка  доходным подходом       

5. Согласование результатов оценки      

 Заключение                                                           

 Список литературы                                                                                          

 Приложения          

 

Введение  

В связи с тем, что недвижимость, так же как и движимые объекты, можно продавать и покупать, необходимо оценивать ее стоимость в эквивалентных единицах, то есть произвести оценочную деятельность. 
      Оценочная деятельность – это деятельность, направленная на установление в отношении объекта рыночной или любого другого вида стоимости. Процесс оценки - совокупность приемов, обеспечивающих сбор и анализ информации, проведения расчетов стоимости и оформление результатов оценки. 
      Оценка  недвижимости требует высокой квалификации оценщика, понимания им принципов  и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка, знания соответствующего законодательства. 
      Степень правильности оценки недвижимого имущества  во многом определяется выбором метода или методов его оценки. В настоящее время разработано три основных метода определения стоимости недвижимости:

• Затратный метод – способ оценки, базирующийся на восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта той же полезности за минусом всех видов износа.
• Сравнительный метод – оценка стоимости объекта путем сравнения цен на сходные объекты.
• Доходный метод - способ оценки приносящей доход недвижимости, основанный на капитализации или дисконтировании денежного потока, который ожидается в будущем от этой недвижимости.

 

      Обычно  для более точной оценки стоимости объекта используют сочетание всех трех методов определения, а определенные альтернативные оценки стоимости служат для проверки друг друга и уточнения результатов оценки. 
      В настоящей работе предполагается рассмотреть  все три подхода к оценке стоимости  имущества путем расчета в соответствии с заданным объектом оценки.

1. Общие сведения об объекте  оценки

1.1. Основные факты и выводы

Основные факты и выводы об объекте оценке, условиях проведения оценки и результатах оценки.(см Приложение 1)

1.2. Задание на оценку

В (Приложении 2) приводятся сведения, предусмотренные ФСО № 1 гл. IV п. 17.

1.3. Допущения и ограничивающие условия

Отчет по оценке подготовлен в соответствии со следующими допущениями:

- выводы  о правах на оцениваемую недвижимость  были сделаны на основании  правоустанавливающих документов  на объект оценки в предположении  их достоверности:

- специальная  экспертиза инженерных сетей  не проводилась, предполагалось, что  все инженерные коммуникации  оцениваемого объекта находятся  в исправном состоянии.

- объект  оценки, по предположениям оценщика  не обладает какими-либо скрытыми  дефектами, в том числе дефектами  основания, фундамента или несущего  каркаса здания, которые могли  бы повлиять на их стоимость;

- объект  оценки соответствуют всем санитарным  и экологическим нормам, если  противное не отмечено в отчете об оценке;

- в отчете  использованы достоверные источники  информации.

Отчет об оценке был составлен в соответствии с нижеследующими ограничивающими условиями:

- оценщик  не предоставляет дополнительных  консультаций по данному отчету  и не отвечает в суде по  вопросам, связанным с объектом  оценки, за исключением случаев, оговариваемых отдельными договорами;

- отчет  или его части могут быть  использованы заказчиком только  в соответствии с назначением, определенным в отчете;

- заключение  об искомой стоимости, содержащееся  в отчете, относится к объекту  оценки в целом. Любое соотнесение  частей стоимости, с какой- либо  частью объекта является неправомерным, если это не оговорено в  отчете;

- все  прогнозы, сделанные в отчете, базируются  на текущей рыночной ситуации, которая с течением времени  может измениться.

1.4. Перечень используемых документов

В ходе оценки использованы документы, приведенные в Приложении 3.

1.5. Общие понятия и определения

В настоящей работе использованы следующие понятия, термины и определения.

Имущество – совокупность вещей, которые находятся в собственности какого-либо физического лица, юридического лица или публично-правового образования (включая деньги и ценные бумаги), а также их имущественных прав на получение вещей или имущественного удовлетворения от других лиц, и представляют для собственника какую-либо полезность.

Недвижимое имущество – вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым. К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Оценка имущества – определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки, с учётом всех влияющих факторов на оцениваемый объект.

Оценщик – специалист, который имеет право проводить оценку и подписывать отчет об оценке недвижимости, транспортных средств, оборудования, предприятий, прав требования, работ и пр.

Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Земельный участок – часть земной поверхности, имеющая фиксированную границу. Площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики участка отражаются в государственном земельном кадастре.

Улучшения - изменение качества объекта с целью увеличения его стоимости или доходности.

Подход к оценке – имущественный, доходный и сравнительный подходы к оценке предприятия. Каждый подход к оценке объединяет ряд методов оценки предприятий.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Затраты на воспроизводство объекта оценки - являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затраты на замещение объекта оценки – являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Аналог объекта оценки – признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Срок экспозиции объекта оценки - период времени начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Рыночная стоимость объекта оценки – при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Итоговая стоимость объекта оценки – результат оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях.

Отчет об оценке имущества  - документ, содержащий обоснованное мнение оценщика о стоимости имущества.

1.6. Методика определения рыночной  стоимости недвижимости

Процедура оценки имущества включает в себя совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведение расчетов стоимости объекта и оформления результатов оценки.

В соответствии с Федеральным стандартом ФСО №1, проведение оценки включает в себя следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

 б) сбор  и анализ информации, необходимой  для проведения оценки;

 в) применение  подходов к оценке, включая выбор  методов оценки и осуществление  необходимых расчетов;

 г) согласование (обобщение) результатов применения  подходов к оценке и определение  итоговой величины стоимости  объекта оценки;