Определение рыночной стоимости коттеджа с участком в 10 км от города

 д) составление отчета об оценке.

При определении рыночной стоимости недвижимого имущества в общем случае могут быть применены: затратный, сравнительный и доходный подходы, или обоснован отказ от использования того или иного подхода.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний. Определение стоимости нового строительства возможно следующими основными методами:

         1.Метод сравнительной единицы  предполагает выявление стоимости  строительства сравнительной единицы (1кв.м.) аналогичного здания. Стоимость  сравнительной единицы аналога  должна быть скорректирована  на имеющиеся различия в сравниваемых  объектах и умножена на количество  единиц сравнения.

         2.Метод количественного анализа  представляет собой моделирование  сметы строительства. Метод требует  детального подсчета всех издержек  на возведение или установку  составных частей нового здания, косвенных издержек, а также прямых  расходов. Этот метод наиболее  точный, но и наиболее трудоемкий.

         3.Метод разбивки на компоненты  заключается в том, что стоимость  всего здания рассчитывается  как сумма стоимостей его отдельных  строительных компонентов – фундаментов, стен, перекрытий и т.д. Стоимость  каждого компонента получают  исходя из суммы прямых и  косвенных затрат, необходимых для  устройства единицы объема.

Сравнительный подход –  совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется  тогда, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Процедура оценки сравнительным подходом включает в себя:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

 б) скорректировать  значения единицы сравнения для  объектов-аналогов по каждому  элементу сравнения в зависимости  от соотношения характеристик  объекта оценки и объекта-аналога  по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик  должен ввести и обосновать  шкалу корректировок и привести  объяснение того, при каких условиях  значения введенных корректировок  будут иными. Шкала и процедура  корректирования единицы сравнения  не должны меняться от одного  объекта-аналога к другому;

 в) согласовать  результаты корректирования значений  единиц сравнения по выбранным  объектам-аналогам. Оценщик должен  обосновать схему согласования  скорректированных значений единиц  сравнения и скорректированных  цен объектов-аналогов.

Основными методами сравнительного подхода являются:

1. Метод  рынка капитала основан на  реальных ценах акций открытых  предприятий, сложившихся на фондовом  рынке. Базой для сравнения служит  цена на единичную акцию акционерного  общества. Используется для оценки  неконтрольного пакета акций.

2. Метод  сделок - для сравнения берутся  данные по продажам контрольных  пакетов акций компаний либо  о продажах предприятий целиком, например, при поглощениях или  слияниях. Метод применяется при  покупке контрольного пакета  акций открытого предприятия, а  также для оценки закрытых  компаний, которые работают на  том же сегменте рынка, что  и открытые, и имеют аналогичные  финансовые показатели. Включает  анализ мультипликаторов.

3. Метод  отраслевых коэффициентов - предполагает  использование соотношений или  показателей, основанных на данных  о продажах компаний по отраслям  и отражающих их конкретную  специфику. Отраслевые коэффициенты  рассчитываются специальными исследовательскими  институтами на основе длительных  статистических наблюдений за  ценой продажи предприятий и  их важнейшими производственно-финансовыми  характеристиками.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход применяется тогда, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Процедура оценки доходным подходом включает в себя

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

 б) исследовать  способность объекта оценки приносить  поток доходов в течение периода  прогнозирования, а также сделать  заключение о способности объекта  приносить поток доходов в  период после периода прогнозирования;

 в) определить  ставку дисконтирования, отражающую  доходность вложений в сопоставимые  с объектом оценки по уровню  риска объекты инвестирования, используемую  для приведения будущих потоков  доходов к дате оценки;

 г) осуществить  процедуру приведения потока  ожидаемых доходов в период  прогнозирования, а также доходов  после периода прогнозирования  в стоимость на дату оценки.

Основными методами доходного подхода являются:

- прямой  капитализации доходов;

- дисконтированных  денежных потоков.

Методы оценки земельных участков основаны на трех базисных подходах к оценке стоимости. Расчет стоимости в рамках каждого из трех подходов проводится соответствующими методами:

а) метод сравнения продаж;

б) метод распределение;

в) метод выделения;

г) метод капитализации земельной ренты;

д) метод предполагаемого использования;

е) метод остатка;

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Описание объекта оценки

Объект оценки представляет собой 2-х этажное панельное отдельно стоящее офисное здание площадью 480 кв.м

Собственником оцениваемого объекта является физическое лицо.

Объект оценки – коттедж.

2.1. Количественные и качественные  характеристики объекта

Объект оценки расположен Кировская область, Порошино ул. Ломоносова 16

Ближайшее окружение представляет собой многоэтажную жилую застройку.

Описание технических характеристик и параметров объекта приведено в

Приложение 4.

Земельный участок, на котором расположен объект оценки, имеет форму – в аренде. Площадь земельного участка составляет 700 кв.м.

Геодезические изыскания и топографическая съемка местности в процессе оценки не проводились.

Земельный участок обеспечен следующими инженерными коммуникациями: парковка.

Категория земель: городская.

Законодательно разрешенное использование земельного участка: под объект недвижимости.

Земельный участок находится на праве аренды.

 

 

 

 

 

 

 

3. Анализ рынка объекта оценки

Во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости Кирова наблюдается положительная динамика: количество сделок растет активно, а цены – в пределах инфляции.

2012-2013 для рынка коммерческой недвижимости обозначились глобальным снижением цен. Ситуация значительно изменилась в 2014 году, первая половина которого прошла под знаком серьезной ценовой коррекции, подтвердившей кардинальный разворот рынка. Вплоть до настоящего момента наметившиеся тенденции стабильны: ценовые коридоры во всех сегментах можно назвать устоявшимися. Годовой рост цен укладывается в пределы инфляции. В результате покупатели смогли оценить преимущества покупки помещений и приступили к активным действиям. К концу года наблюдалась хорошая динамика сделок с недвижимостью.

Большой вклад в развитие рынка внесли банки, которые в последний год пересмотрели условия выдачи кредитов на приобретение коммерческой недвижимости, включив в кредитные линии портрет потребителя коммерческой недвижимости - физическое лицо. Ранее одобрение займа на физлицо для такой покупки было большой редкостью. Тем временем, большинство сделок по коммерческой недвижимости с ценой до 30 млн. руб. проводится именно физическими лицами. Изучив статистику агентств недвижимости, банки решили пойти навстречу потенциальным клиентам и разработали линейки кредитных продуктов для физических лиц.

Большинство инвесторов покупающих коммерческую недвижимость с целью сдачи в аренду рассматривают именно этот сегмент в первую очередь. Арендные ставки торговых помещений самые высокие на рынке, именно этим объясняется здоровый интерес инвесторов.

 

 

 

4.  Описание процесса оценки с проведением расчетов

4.1. Описание процесса оценки

Процесс оценки объекта оценки имеет стандартную процедуру, в соответствии с действующими федеральными стандартами ФСО № 1.

4.2. Анализ наиболее эффективного  использования объекта оценки

Согласно принципу НЭИ объекта недвижимости должно:

- законодательно  разрешенным;

- физически  осуществимым;

- финансово  обоснованным;

- обеспечивающим наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

Наиболее эффективное использование – при котором его стоимость будет наибольшей.

Наиболее эффективное использование земельного участка как свободного проводится по перечисленным выше критериям.

Физически возможное использование. Критериями физической осуществимости для земельного участка являются размер, форма, район, состояние грунта и подъездные пути к участку, а так же риск стихийных бедствий. При детальном рассмотрении каждого из критериев применительно к оцениваемому участку Оценщик пришел к выводу, что использование земельного участка как свободного возможно в качестве «под объект недвижимости».

Законодательно разрешенное использование. При обосновании законодательно допустимого использования свободного земельного участка необходимо рассматривать частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, экологическое законодательство, правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, которые зачастую могут ограничивать некоторые виды потенциального использования. Рассматриваемый земельный участок имеет разрешенное использование в качестве «под объект недвижимости».

После анализа выяснилось, что финансово состоятельным является вариант использования земельного участка под уже существующим объектом.

Обеспечивающее наивысшую стоимость или доходность недвижимости  использование. Максимально эффективное использование – это то использование земельного участка, при котором осуществляется максимальная продуктивность от него.

В данном случае существующее использование земельного участка является единственно возможным.

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка, как застроенного, позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование существующего объекта недвижимости – то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта и выполняется в следующих условиях:

Физически возможное использование объекта выбрано как размещение в нем помещений, так как объект недвижимости выполнен в соответствующей архитектурной планировке, что дает минимальные физические затраты для организации использования объекта в качестве аренды и ведения бизнеса.