Определение рыночной стоимости коттеджа с участком в 10 км от города

Законодательно допустимое использование. Текущие улучшения не нарушают никакие имеющиеся законодательные акты, в связи с чем рассматриваются как наилучшие.

Финансово обоснованное использование. Текущее использование объекта является его использование как коттедж .

Вывод. После проведения анализа, оценщик пришел к выводу, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в качестве помещения под жилое помещение.

 

 

4.3. Выбор подходов оценки

Существующие в оценке подходы и методы  для определения стоимости недвижимости обязательно должны применяться в настоящей курсовой работе с теми лишь условиями, что данный тип имущества должен обладать качествами, к которым может быть применён тот или иной подход, а также доступность и возможность использования информации для применимости каждого из подходов.

Оценщик при проведении оценки, в соответствии со стандартами оценки, обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы.

Затратный подход основан на принципах замещения, наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности, экономической величины, экономического разделения;

Сравнительный подход основан на принципах замещения, альтернативных инвестиций;

Доходный подход основан на принципах ожидания и на блоке рыночных принципов (зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции, изменения).

После анализа объекта оценки и его окружения оценщик пришел к выводу, что вышеописанные подходы применимы для определения стоимости объекта оценки без исключений.

4.4 Оценка затратным подходом

Подход к оценке имущества с точки зрения затрат основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный участок, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости.

Стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства и потерей стоимости за счет накопленного износа.

Согласно Федеральным стандартам оценки основные этапы при применении затратного подхода к определению стоимости включают в себя:

1. Оценка  восстановительной стоимости оцениваемого  здания.

2. Оценка  величины предпринимательской прибыли.

3. Расчет  выявленных видов износа.

4. Оценка  рыночной стоимости земельного  участка.

5. Расчет  итоговой стоимости объекта путем  корректировки восстановительной  стоимости на износ с последующим  увеличением полученной величины  на стоимость земельного участка.

Основная формула расчета рыночной стоимости объекта затратным подходом:

Соб = (Свосп(зам)ул - Инак) + Сзем,

где Соб – рыночная стоимость объекта по затратному подходу;

Свосп(зам)ул – стоимость затрат на воспроизводство (замещение) улучшений;

Инак – накопленный износ;

Сзем – рыночная стоимость земельного участка.

4.4.1. Оценка стоимости затрат  на воспроизводство (замещение) для  оцениваемого объекта

В общем случае, стоимость затрат на воспроизводство (замещение) имеет следующую структуру:

Свос (зам) = ПИ + КИ + ПП,

где Свос (зам) - стоимость затрат на воспроизводство (замещение)

ПИ - прямые издержки (стоимость непосредственно строительства);

КИ - косвенные издержки (предстроительные расходы, налоги и т.д.);

ПП - прибыль предпринимателя.

При расчете стоимости строительства Оценщик использовал укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов УПВС). В этом случае стоимость нового строительства рассчитывается по формуле:

Свос = (Стаб * И69-84 * И84-тек * ПKj * О) + КИ + ПП,

где Свос - стоимость затрат на воспроизводство

Стаб - стоимость единицы измерения в уровне цен по УПВС;

И69-84  - индекс пересчета стоимости строительства из цен 1969 г. в цены на 01.01.84 г.;

И84-тек - индекс пересчета стоимости строительства из цен 1984 г. в цены на текущую дату;

ПKj  - произведение поправочных коэффициентов (при наличии);

О - общее количество единиц измерения (куб.м, кв.м);

КИ - косвенные издержки, не учтенные в УПВС;

ПП - прибыль предпринимателя.

При расчете стоимости строительства Оценщик использовал укрупненные показатели стоимости зданий и сооружений КО-ИНВЕСТ). В этом случае стоимость нового строительства рассчитывается по формуле:

Сзам = УС01. 2009 * О * И01.2009-тек,

где Сзам – стоимость затрат на замещение;

УС01.2009 – стоимость единицы измерения в уровне цен по КО-ИНВЕСТ;

О – общее количество единиц измерения (куб.м,  кв.м);

И01.2009-тек – индекс пересчета стоимости строительства из цен января 2009 года в цены на текущую дату (согласно справочнику КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве»).

Расчёт стоимости затрат на замещение оцениваемого объекта приведен в Приложении 5.

Таким образом, стоимость нового строительства объекта оценки составляет:  17461672,8 руб. рублей.

4.4.2. Определение накопленного износа

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его устаревания. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, различают физический износ, функциональное и внешнее устаревания.

Физический износ (ИФИЗ) - это потеря стоимости за счет естественных процессов старения конструкций в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах.

Сроки службы зданий в целом зависят от долговечности его составляющих конструктивных элементов. В зависимости от типа конструкций и видов примененных основных материалов для них установлены нормативные усредненные сроки службы, которые используются в практике для экономических расчетов.

Физический износ каждого конструктивного элемента определяется как произведение удельного веса конструктивного элемента на процент износа данного конструктивного элемента.

Для расчета величины физического износа объекта применяется метод, в основе которого лежат данные о накопленном износе конструктивных элементов, выявленные экспертным путем в процессе осмотра объекта оценки с учетом вклада каждого элемента в стоимость объекта. В стоимостном выражении физический износ объекта определен как произведение процента физического износа объекта на стоимость нового строительства объекта.

Иф = (Сн * % износа) / 100,

где Иф - физический износ объекта, руб.

Сн – стоимость нового строительства объекта, руб.

% износа - % износа объекта оценки.

Если по каким-либо причинам заключения о состоянии объекта оценки получить не представляется возможным, то физический износ для объекта определяется методом срока жизни объекта. Определение степени износа осуществляется путем расчета типичного срока экономической жизни объекта и его эффективного возраста.

Иф = ЭФ / СЭЖ * 100%

где Иф – физический износ объекта, %;

ЭФ – эффективный возраст объекта (лет), определенный на основании данных осмотра;

СЭЖ – срок экономической жизни объекта (лет).

В данной курсовой работе оценщик рассчитал физический износ оцениваемого объекта с использованием метода разбивки по конструктивным элементам с применением метода наблюдения (поэлементного определения износа).

Функциональное устаревание  (Уфунк) объекта оценки определяется потерей стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных норм, дизайна современным требованиям и вызываются:

- недостатками, требующими добавления элементов;

- недостатками, требующими замены или модернизации  элементов;

- недостатками, требующими удаления элементов.

Оцениваемый объект построен в 1991 году в соответствии со строительными нормами и правилами, действующими на момент строительства, за период эксплуатации проводилась реконструкция помещений. Величина функционального устаревания принята 0%.

Внешнее устаревание  (Увн) характеризует ущерб, нанесённый стоимости недвижимости внешними по отношению к ней факторами. Внешнее устаревание обуславливается местоположением объекта и сопровождается снижением ренты в случае коммерческого использования. Следствием является снижение продажной цены (потеря стоимости) объекта из-за изменений в рыночном окружении (общий упадок района, квартала и т. п.). Настолько же изменятся и привлекательность объекта в глазах потенциального покупателя.

Внешнее устаревание для объекта оценки не выявлено.

Величина суммарного (накопленного) износа определяется по формуле:

Инак = (1 – (1 – Ифиз/100) * (1 – Уфунк /100) * (1 – Увн /100)

Расчет физического износа с применением метода наблюдения по конструктивным элементам представлен в Приложении 6

Таким образом, накопленный износ объекта оценки составляет 18,7 %.

Расчет стоимости объекта оценки с учетом накопленного износа приведен в Приложении 7.

4.4.3. Оценка рыночной стоимости земельного  участка

Стоимость земельного участка в данной курсовой работе определена методом распределения.

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков и основан на определении доли стоимости земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости. Для реализации метода составляется выборка единых объектов недвижимости аналогичного функционального назначения, по которым известны сведения о стоимости земельных участков и улучшений. После проведения анализа определяется процентное соотношение стоимости составляющих единого объекта, на основании которого рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого земельного участка.

Стоимость земельного участка рассчитывается в следующей последовательности:

Сзем = Сеон * Кдз,

где Сзем – стоимость земельного участка;

Сеон – стоимость единого объекта недвижимости по сравнительному подходу;

Кдз – доля стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости.

Проведения анализа рынка составлена выборка аналогичных объектов приведено в Приложении 8

Таким образом, стоимость земельного участка составит:

Сзем = 14196340 * 10,3% = 1462223,02 руб.

4.4.4. Расчет рыночной стоимости  объекта оценки

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом с учетом стоимости земельного участка, равна:

Соб = 14196340 +1462223,02 = 15658563,02 руб.

4.5. Оценка рыночной стоимости сравнительным  подходом

Данный подход к оценке базируется на информации о недавних рыночных сделках либо объектах, выставленных на продажу.

Согласно Федеральным стандартам оценки основные этапы при применении сравнительного подхода к определению стоимости включают в себя:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

 б) скорректировать  значения единицы сравнения для  объектов-аналогов по каждому  элементу сравнения в зависимости  от соотношения характеристик  объекта оценки и объекта-аналога  по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик  должен ввести и обосновать  шкалу корректировок и привести  объяснение того, при каких условиях  значения введенных корректировок  будут иными. Шкала и процедура  корректирования единицы сравнения  не должны меняться от одного  объекта-аналога к другому;

 в) согласовать  результаты корректирования значений  единиц сравнения по выбранным  объектам-аналогам. Оценщик должен  обосновать схему согласования  скорректированных значений единиц  сравнения и скорректированных  цен объектов-аналогов.

В данном отчете для расчета рыночной стоимости объекта оценки применялся метод сравнения продаж.

Выбор объектов-аналогов проводится исходя из прав собственности на объекты-аналоги, сроков продаж, расположения объектов-аналогов в близлежащем месте, в аналогичной градостроительной зоне.