Определение рыночной стоимости коттеджа с участком в 10 км от города

При наличии разницы в характеристиках объекта оценки и объектов-аналогов вносятся поправки (корректировки), учитывающие различия.

Перечень общепринятых корректировок приведен ниже.

1) Права  собственности. В случае отличия  пакетов прав у объекта оценки  и объекта-аналога проводится  соответствующая корректировка.

2) Условия  финансирования сделки. При нетипичных  условиях финансирования сделки  купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного  кредитования) необходим тщательный  анализ, в результате которого  вносится соответствующая поправка  к цене данной сделки.

3) Условия  продажи и время продажи. Поскольку  рассчитать поправку на условия  финансирования и налогообложения  на передаваемые юридические  права и ограничения, а также  условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не  рассматривать для анализа и  сравнения подобные сделки. В  противном случае поправки на  эти характеристики делаются  в первую очередь.

4) Время  продажи - один из основных элементов  сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную  характеристику в цену продажи  объекта-аналога необходимо знать  тенденции изменения цен на  рынке недвижимости с течением  времени.

5) Местоположение - необходимый элемент сравнения  сопоставимых продаж, поскольку  оказывает существенное воздействие  на стоимость оцениваемого объекта.

6) Физические  характеристики объекта недвижимости - размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности  объекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.

Поскольку объекты различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица (например, цена за 1 м2), либо экономическая. За единицу сравнения принят 1 кв. м. объекта оценки.

Расчёт стоимости объекта оценки методом прямого сравнения продаж приведен в Приложении 9.

После внесения всех корректировок рассчитывается общая чистая и общая валовая коррекция.

Общая чистая коррекция – алгебраическая сумма положительных и отрицательных корректировок.

Общая валовая коррекция – сумма корректировок,  взятых по абсолютной величине.

Весовые коэффициенты учитывают диапазон разброса общей валовой коррекции и назначаются, обратно пропорционально величине общей валовой коррекции.

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом составляет 22860460 рублей.

4.6. Оценка рыночной стоимости доходным  подходом

Доходный подход подразумевает, что цена недвижимости на дату оценки, есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих периодов, после завершения реконструкции и сдачи недвижимости в эксплуатацию, т.е. сдачи здания в аренду.

Согласно Федеральным стандартам оценки основные этапы при применении доходного подхода к определению стоимости включают в себя:

1) определение  ожидаемого годового (или среднегодового) дохода в качестве дохода, генерируемого  объектом недвижимости при его  наилучшем и наиболее эффективном  использовании;

2) расчёт  ставки капитализации;

3) определение  стоимости объекта недвижимости  на основе чистого операционного  дохода и коэффициента капитализации  путём деления чистого операционного  дохода на коэффициент капитализации.

Характер использования недвижимости для аренды принимается исходя из наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.

Расчет стоимости может быть осуществлен посредством метода прямой капитализации доходов или капитализации по норме отдачи. В зависимости от конкретных обстоятельств может быть применен либо один из этих методов, либо оба.

Типичный владелец коммерческой недвижимости имеет целью получение дохода, сравнимого с доходом от вложения денег в аналогичный по риску проект. При этом, во-первых, инвестор должен возвратить вложенные средства, а во вторых, он должен получить вознаграждение за использование его средств. В соответствии с этим, по аналогии с возвратом кредитов, возврат вложенных инвестиций принято делить на возврат вложенного капитала и получение дохода на капитал.

Чтобы уйти от абсолютных величин, все исходные значения делятся на величину первоначального капитала и таким образом приводятся к единой базе. Полученные таким образом показатели применяются для количественного выражения возврата инвестиций и называют нормами возврата. Нормы возврата обычно делят на нормы дохода или отдачи и нормы прибыли.

Нормы дохода выражают взаимосвязь между доходами от объекта и размером инвестиций. К нормам дохода относят общий коэффициент капитализации, коэффициент капитализации для земли, коэффициент капитализации для зданий, индекс доходности и т.п. Нормы дохода учитывают в явном виде только доходы от объекта и показывают, с какой скоростью осуществляется возврат вложенных средств. По аналогии с кредитом нормы дохода показывают скорость возврата основной суммы.

Нормы прибыли выражают взаимосвязь между всеми ожидаемыми от проекта выгодами, включая возврат средств от продаж или ликвидации объекта, и размер инвестиций. К нормам прибыли относят норму процента, норму дисконта, внутреннюю норму прибыли, общую норму отдачи и т.п. Нормы отдачи выражаются обычно как годовая ставка сложного процента и показывают, какой объем прибыли приходится на единицу вложенных средств за весь срок проекта.

Стоимость недвижимости можно определить либо методом прямой капитализации, либо капитализацией по норме отдачи. В данной работе был применен метод прямой капитализации.

Доходы. Потенциальный валовой доход – это валовые поступления, которые были бы получены, если бы все подлежащие сдаче в аренду активы, были бы арендованы и арендаторы вносили бы всю сумму арендной платы.

Действительный (эффективный) валовой доход - это ожидаемый доход от недвижимости с учетом уровня незанятости и неполучения платежей.

Чистый операционный (эксплуатационный) доход - это эффективный валовой доход за вычетом операционных расходов.

Расходы. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объектов и воспроизводства дохода называются операционными расходами.

Операционные расходы принято делить на следующие виды:

- условно-постоянные  расходы или издержки;

- условно-переменные  или эксплуатационные расходы;

- расходы  на замещение или резервы.

К условно-постоянным расходы это издержки, расходы предприятий на производство продукции, которые слабо зависят от объема производимой продукции.

К условно-переменным относятся расходы, которые изменяются в прямой пропорции в соответствии с увеличением или уменьшением объемов предоставления услуг.

К расходам на замещение относят расходы, которые либо имеют место всего один - два раза за несколько лет или сильно варьируют от года к году.

Расходы на замещение рассчитываются, как ежегодные отчисления в фонд замещения (аналогично бухгалтерской амортизации). В расчете подразумевается, что деньги откладываются (резервируются), хотя большинство владельцев недвижимости не резервирует эти деньги.

Используя вышеназванные положения, расчет стоимости по доходному подходу сведен в.

Арендная ставка

В расчетах рыночная арендная сформировалась на основе рынка аренды в г. Новосибирске, руб. за м2 в месяц.

Расчёт ставки аренды проведен методом прямого сравнения приведен в Приложении 10. За единицу сравнения принята ставка аренды за 1 кв.м. производственного здания.

Потенциальный валовой доход (ПВД).

Потенциальный валовой доход определен из расчета сдачи в аренду всей общей площади объекта по расчетной годовой арендной ставке.

ПВД = 390 * 480 = 187200 руб.

Затраты нулевого периода.

Затраты нулевого периода это минимальные затраты, необходимые для приведения объекта в наилучшее использование. Считали, что объект оценки может сдаваться в аренду по рыночной арендной ставке, сложившейся в данном раине, без дополнительных затрат.

Коэффициент капитализации.

Для определения общего коэффициента капитализации применялся кумулятивный метод (или суммарный метод). При расчете данным методом одна из составляющих коэффициента - рисковая процентная ставка (или ставка дохода на инвестированный капитал) - разбивается на отдельные компоненты. Путем суммирования рисковой и безрисковой составляющих и рассчитывается процентная ставка. К безрисковой ставке дохода прибавляются следующие поправки:

- на дополнительный  риск, который имеется на инвестиции  данного вида;

- на дополнительный  риск, связанный с неэффективным  управлением инвестициями;

- на низкую  ликвидность.

Ставка возмещения капитала рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала.

Общий коэффициент капитализации определяется путем суммирования процентных ставок по отдельным рискам - ставки возврата капитала для данного вида инвестиций и безрисковой ставки.

В качестве безрисковой ставки дохода равная 6,47% по данным журнала «Эксперт» от 2014 № 8.

Дополнительный риск капитальных вложений в административные помещения в дополнение к безрисковой ставке равен 3%.

Дополнительный риск, связанный с неэффективным управлением инвестициями принимаем равным 3%.

В случае необходимости, продажа данного здания займет достаточно длительное время. Исходя из этого, оценщик принял поправку на недостаточную ликвидность в размере 3%.

Премия за инвестиционный менеджмент – чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Данный риск с учетом недозагрузки и потерь может составлять от 2 до 5 %. В данном случае принимается 3%.

Норма возврата капитала определена по методу Ринга:

Нвк = 1/То = 1/50=0,02*100% = 2%.

То – оставшийся срок экономической жизни объекта.

На основе этих данных определяется общий коэффициент капитализации и рассчитывается стоимость объекта. ( см Приложение 11)

Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом приведен в Приложении 12.

Таким образом, стоимость объекта оценки, полученная доходным подходом составляет 19803590 рублей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5 Согласование результатов  оценки

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.

В результате анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.

Затратный подход полезен в основном для  оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. В оценке затрат на воспроизводство велика доля   экспертных суждений. Основным недостатком затратного подхода, несмотря на большую достоверность его результатов, является то, что стоимость, рассчитанная данным подходом, не учитывает затраты на выделение земельного участка, и не отражает часто меняющуюся ситуацию на рынке недвижимости. В данном случае, рыночная стоимость, рассчитанная в рамках затратного подхода, не принималась при согласовании результатов расчета, так как результат не отразил действительной рыночной стоимости объекта оценки с учетом обременения. 

Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей. В наибольшей степени он применим к развитым секторам рынка недвижимости, которым является рынок жилья. Однако это характерно для недвижимости без обременений. После исследования данного рынка, выяснилось, что информация  о продажах обремененной недвижимости на  рынке отсутствует. В связи с этим сравнительному подходу присвоен весовой коэффициент 0,34. 

Доходный подход отражает будущие выгоды от владения объектом, то есть построен на прогнозных данных. В наибольшей степени он применим к доходоприносящим объектам недвижимости. В связи с этим доходному подходу присвоен весовой коэффициент 0,33. 

Окончательное заключение о стоимости выносится на основе согласования, при котором проводятся:

- итоговая  проверка данных, на которых основывается  оценка;

- проверка  обоснованности допущений, положенных  в основу оценки;

- проверка  правильности расчетов.

При окончательном решении  о рыночной стоимости объекта оценки веса распределились следующим образом: