Автор работы: Пользователь скрыл имя, 27 Февраля 2015 в 23:19, курсовая работа
В связи с тем, что недвижимость, так же как и движимые объекты, можно продавать и покупать, необходимо оценивать ее стоимость в эквивалентных единицах, то есть произвести оценочную деятельность.
Оценочная деятельность – это деятельность, направленная на установление в отношении объекта рыночной или любого другого вида стоимости. Процесс оценки - совокупность приемов, обеспечивающих сбор и анализ информации, проведения расчетов стоимости и оформление результатов оценки.
Введение
1. Общие сведения об объекте оценки
1.1.Основные факты и выводы
1.2. Задание на оценку
1.3. Допущения и ограничивающие условия
1.4. Перечень используемых документов
1.5. Общие понятия и определения
1.6. Методика определения рыночной стоимости недвижимости
2. Описание объекта оценки
2.1. Количественные и качественные характеристики объекта
3. Анализ рынка объекта оценки
4. Описание процесса оценки с проведением расчетов
4.1. Описание процесса оценки
4.2. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки
4.3. Выбор подходов оценки
4.4. Оценка затратным подходом
4.4.1. Оценка стоимости затрат на воспроизводство (замещение) для оцениваемого объекта
4.4.2. Определение накопленного износа
4.4.3. Оценка рыночной стоимости земельного участка
4.4.4. Расчет рыночной стоимости объекта оценки
4.5. Оценка сравнительным подходом
4.6. Оценка доходным подходом
5. Согласование результатов оценки
Заключение
Список литературы
Приложение 10
Расчёт ставки аренды проведен методом прямого сравнения
Наименование |
Объект оценки |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
Площадь объекта, м2 |
480 |
560 |
450 |
400 |
Ставка аренды руб./м2/мес. |
580 |
500 |
600 |
650 |
Состояние рынка, % |
1 |
1 |
1 |
1 |
Скорректированная цена |
580 |
500 |
600 |
650 |
Месторасположение, % |
0,9 |
0,9 |
0,9 |
0,8 |
Скорректированная цена |
520 |
450 |
540 |
520 |
Физические характеристики, % |
1 |
0,9 |
0,8 |
0.9 |
Скорректированная цена |
520 |
405 |
432 |
468 |
Экономические характеристики, % |
1 |
1 |
1 |
1 |
Скорректированная цена |
520 |
405 |
432 |
468 |
Скорректированная цена |
520 |
405 |
432 |
468 |
Общая валовая коррекция, % |
0,75 |
0,81 |
0,72 |
0,72 |
Весовые коэффициенты |
0,75 |
0,81 |
0,72 |
0,72 |
Скорректированная ставка аренды руб./м2/мес. |
390 |
|||
Приложение 11
Кумулятивный метод расчета коэффициента капитализации
Составляющие коэффициента капитализации |
Значение параметра |
Безрисковая процентная ставка, % |
6,47 |
Риск вложения в недвижимость, % |
3 |
Риск низкой ликвидности, % |
3 |
Риск на инвестиционный менеджмент, % |
3 |
Норма возврата капитала, % |
2 |
Коэффициент капитализации |
17,47 |
Приложение 12
Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом
Значение |
Показатели |
Общая площадь, кв.м. |
480 |
Ставка арендной платы за 1 кв.м. площади помещений, руб. в мес. |
390 |
Количество месяцев в году. |
12 |
Потенциальный валовый доход (ПВД) от аренды нежилых встроенных помещений в год, руб. |
2246400 |
Потери от незанятости, % |
20 |
Сумма потерь от незанятости, руб. |
449280 |
Действительный валовый доход в год, руб. |
1797120 |
Операционные расходы, руб., в т. ч.: |
539136 |
Условно-постоянные расходы: |
|
Налог на имущество (2,2% от остаточной стоимости объекта) |
90200 |
Страхование недвижимости (0,2% от остаточной стоимости объекта) |
8200 |
Условно-переменные расходы (10% от ПВД) |
224640 |
Расходы на замещение (1,95% от восстановительной стоимости) |
340503 |
Чистый операционный доход, руб. |
1133577 |
Коэффициент капитализации |
17,47 |
Стоимость объекта оценки, полученный доходным подходом, руб. (округленно) |
19803590 |
Приложение 13
Расчет рыночной стоимости объекта оценки
Подход |
Величина стоимости объекта, руб. |
Весовой коэффициент |
Рыночная стоимость, руб. |
Затратный подход |
15658563,02 |
0,33 |
5167326 |
Сравнительный подход |
22860460 |
0,34 |
7772556 |
Доходный подход |
19803590 |
0,33 |
6535185 |
Рыночная стоимость объекта оценки (округленно) |
19475067 | ||
Информация о работе Определение рыночной стоимости коттеджа с участком в 10 км от города